บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ เลือกยังไง

รูปแบบสิ่งปลูกสร้างแต่ละแบบ ออกแบบมาเพื่อการใช้ประโยชน์ที่แตกต่างกัน และข้อจำกัดของพื้นที่ ที่แตกต่างกัน จึงให้รูปแบบของผลการตอบแทนด้านการลงทุนที่แตกต่างกันนะครับ

• บ้านเดี่ยว


• ทาวน์เฮาส์


• อาคารพาณิชย์

1. บ้านเดี่ยว
บ้านเดี่ยวถูกสร้างมาเพื่อการอยู่อาศัยเป็นหลัก บ้านเดี่ยวเป็นการลงทุนที่ต้องระมัดระวังมาก เพราะมีจุดที่ต้องพิจารณาในแง่การลงทุนเยอะ และต้องใช้ทุนค่อนข้างมากเนื่องจากราคาบ้านเดี่ยวทำเลดีๆ นั้นมีราคาสูงมาก บ้านเดี่ยวโครงการใหม่ๆในเมืองทำเลดีๆเดี๋ยวนี้เค้าไม่ขายความคุ้มค่ากัน แล้ว ขายอารมณ์กันอย่างเดียวเลย บ้านเดี่ยวใหม่ๆราคาไม่เกินสิบล้านเลยกระจายอยู่ชานเมืองซะเป็นส่วนมาก ทำเลจึงไม่ดึงดูดใจด้านการลงทุน เว้นแต่เราจะอยู่เอง โดยเฉลี่ยแล้วบ้านเดี่ยวให้ผลตอบแทนในแง่ค่าเช่าไม่มาก เมื่อเทียบกับอสังหาตัวอื่นๆ แต่มักจะมี growth หรือราคาที่เพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก เนื่องจากมีเนื้อที่ดินด้วย บ้านเดี่ยวที่อยู่ทำเลดีๆ จะมีอัตราการ growth ที่สูงมาก โดยเฉพาะเมื่ออยู่ในระยะยาว 10 ปีขึ้นไปแต่บ้านบางทำเลเวลาผ่านไปหลายปีแล้ว ราคาขยับขึ้นนิดเดียวก็มีนะครับต้องตั้งใจเลือกทำเลให้ดี
การลงทุนในบ้านเดี่ยวให้ได้กำไร ต้องแม่นเรื่องราคาตลาดและประเมินสภาพบ้านเก่ง มีจินตนาการในการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงบ้าน พูดถึงบ้านมือสองนะครับ บ้านมือหนึ่งซื้อมาแล้วลงทุนให้ได้กำไรผมว่ายากเอามากๆ ซึ่งจริงๆแล้วก็พอจะทำได้ครับ โดยเฉพาะช่วงหลังวิกฤติการณ์ต่างๆ เจ้าของเดิมมักขายออกมาในราคาที่ถูกกว่าตลาด ส่วนสภาพบ้านปรับปรุงยังไงถ้าไม่เก่งพาผู้รับเหมาไปประเมินก็ได้ครับ

ข้อเสียของการลงทุนในบ้านเดี่ยว คือค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาจะมาก ทั้งสวน ทั้งตัวบ้าน ถ้าปล่อยไว้ไม่ดูแลไม่กี่เดือนจะโทรมอย่างรวดเร็ว ต้องดูแลให้ถึงจริงๆ จึงจะคงสภาพบ้านที่ดีได้นาน
ในขณะเดียวกันบ้านเดี่ยวให้ผลตอบแทนเป็นค่าเช่าสำหรับพักอาศัยซึ่งมักจะได้ ไม่มากเมื่อเทียบกับอสังหาเพื่อการพาณิชย์ ที่สำคัญถ้าไม่มีผู้เช่ารายรับจะเป็นศูนย์ทันที ความเสี่ยงตรงนี้มีมากทีเดียว

บ้านเดี่ยวในอุดมคติของผม :)
2.บ้านแฝดและทาวเฮ้าส์
บ้านแฝดไม่ค่อยมีการทำขายกันแล้ว ไม่ได้รับความนิยมจากทั้งผู้ซื้อและผู้ขายเท่าที่ควร ส่วนทาวนเฮ้าส์ ทาวน์โฮม หรือโฮมออฟฟิศ ผมว่ามันก็คล้ายกันมากเรียกให้ต่างกันเท่านั้นเอง
พวกนี้เป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับการลงทุนอยู่เหมือนกัน เพราะอัตราผลตอบแทนการลงทุนพอรับได้ และทาวน์เฮ้าส์ในเมืองส่วนใหญ่มักเบียดแทรกอยู่ในทำเลที่ค่อนข้างโอเค ราคาก็ยังไม่แพงมากเกินไป
ข้อที่ต้องพิจารณามากๆ คือทำเล, สภาพแวดล้อม และเพื่อนบ้าน เพราะอยู่ติดๆกันเป็นแถวถ้าเจอเพื่อนบ้านนิสัยไม่ดีล่ะ ลำบากเลย
เนื่องจากเนื้อที่ในการสร้างทาวน์เฮ้าส์มักจะเริ่มที่ 16-18-21-24 ตารางวา ต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างจึงน้อยกว่าบ้านเดี่ยวมาก ราคาขายถูกกว่า เมื่อเทียบทำเลเดียวกัน เราสามารถหาทาวน์เฮ้าส์ราคาไม่เกินสามล้านในเมืองที่เก็บค่าเช่าได้เดือนละ 20,000++ หาได้ง่ายกว่าบ้านเดี่ยวมากครับ อัตราการ Growth ของราคาทาวน์เฮ้าส์ทำเลในเมืองก็ดีทีเดียว ราคาเช่าที่ไม่แพงมากอยู่ได้ทั้งครอบครัว ก็ทำให้หาผู้เช่าได้ไม่ยากด้วยครับ

ข้อเสียของการลงทุนในทาวน์เฮ้าส์ก็คล้ายกับบ้านเดี่ยวในแง่ของการดูแล แต่จะเสียค่าใช้จ่ายน้อยกว่า และแง่ที่ถ้าไม่มีผู้เช่ารายได้เป็นศูนย์ ยกเว้นเราจะแบ่งทาวน์เฮ้าส์เป็นห้องเช่าหรือเป็นชั้นๆไปซึ่งทำได้ในบางทำเล

3.อาคารพาณิชย์
อาคารพาณิชย์ เป็นอสังหาที่ผมชอบนะครับ เพราะมักจะอยู่ในทำเลที่ดีที่ทำการค้าได้ ปล่อยเช่าหรือทำการค้าได้ผลตอบแทนดีกว่าการให้เช่าเพื่อพักอาศัย มีผลตอบแทนต่อการลงทุนค่อนข้างดีทีเดียว การดูแลรักษาก็ง่าย ถ้าโครงสร้างดั้งเดิมดี ก็มักจะมีค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาต่อปีที่น้อยมาก แต่ปัจจุบันอาคารพาณิชย์ก็ไม่ค่อยสร้างใหม่กัน จะไปสร้างคอนโดกะโฮมออฟฟิศเสียมากกว่า
ข้อเสียของอาคารพาณิชย์ก็จะเป็นพวกอัตราดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายให้ธนาคารเค้าจะ ไม่ให้ rate ที่อยู่อาศัย จะแพงกว่าเล็กน้อย และยังมีภาษีโรงเรือนที่ต้องเสียรายเดือนอีกคร่าวๆประมาณ 12% ของค่าเช่าที่เราเก็บได้ หรือถูกประเมินว่าต้องได้
จะลงทุนให้ได้ผลตอบแทนดีๆสำหรับอาคารพาณิชย์ สิ่งที่ต้องพิจารณาให้ดีมากๆอีกอย่างนอกจากทำเลคือ แนวเวนคืนและผังเมืองนะครับ เพราะอาคารพาณิชย์ร้อยทั้งร้อยมักอยู่ติดถนน มีโอกาสถูกหวยเยอะ
และผังเมืองมีผลมากนะครับ ถ้าอยู่ในเขตที่รัฐสนับสนุนให้เติบโตเป็นย่านการค้าหรือที่อยู่อาศัยหนาแน่น โอกาสที่อาคารพาณิชย์ของเราจะมีราคาเติบโตสูงขึ้นมากๆก็มีสูงครับ

อาคารพาณิชย์ หรือตึกแถว แบบเก่า
ทั้งสามชนิดมีความน่าสนใจในการลงทุน โดยอาศัยทักษะในการประเมินที่ไกล้เคียงกัน และไม่ซับซ้อนครับ สิ่งที่เป็นหัวใจของการพิจารณาคือ ทำเล และผลตอบแทนต่อการลงทุน ซึ่งได้กล่าวถึงในตอนที่ 6 “เคล็ดวิชา ลงทุนไม่ให้ขาดทุน” ผมได้อธิบายคร่าวๆว่า ราคาและผลตอบแทนที่เหมาะสมสำหรับการลงทุนไปแล้ว
สิ่งสำคัญที่ควรต้องพิจารณานอกเหนือจากนี้คือสภาพของสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งไม่ว่าใหม่หรือมือสอง ใช้หลักการไกล้เคียงกันครับ จากประสบการณ์ของผม ผมจะใช้การพิจารณาจาก “นอกเข้าใน บนลงล่าง สิ่งที่มองเห็น และ สิ่งที่มองไม่เห็น” เป็นหลักนะครับ

เลือกบ้านดูยังไง
นอกเข้าใน คือพิจารณาตั้งแต่รั้วหน้าบ้าน เดินเข้าไปในตัวบ้าน จนถึงรั้วหลังบ้าน และด้านซ้ายขวา
บนลงล่าง คือพิจารณาตั้งแต่หลังคา จรดพื้น และระบบใต้พื้น
สิ่งที่มองเห็น คือรูปแบบ ความสวยงาม ความเหมาะสมต่อประโยชน์ใช้สอย สี และความเข้ากันได้กับสิ่งต่างๆรอบๆตัว สิ่งแวดล้อมรอบๆบ้าน
สิ่งที่มองไม่เห็น คือ ฮวงจุ้ย ประวัติของบ้าน บรรยากาศ และความรู้สึกส่วนตัว ซึ่งอธิบายยาก มันจะมาพร้อมกับประสบการณ์ที่ผ่านการดูบ้านมาแล้วเยอะๆนะครับ แต่ว่าสำคัญสำหรับการขายด้วยอารมณ์
มาดูสิ่งที่ควรดูเวลาไปดูบ้านกันว่าเราควรดูอะไรบ้าง ไม่ใช่เดินตามคนขายไปเรื่อยๆแบบงง งง นะครับ

ประเมินสภาพบ้านจาก นอกเข้าใน

1. รั้ว
ง่ายๆ ครับ ดูว่ามันตรงได้แนวไม่เอียงไม่ล้ม เดินดูให้หมดว่ามีรอยร้าวรอยปกปิดรอยร้าวมั้ย มีรอยสีลอกล่อนสีบวมจากน้ำหรือความชื้นมั้ย รอยต่อต่างๆสนิทดีมั้ย
2. ประตูรั้ว
ประตูอัลลอยด์ดีๆเดี๋ยวนี้แพงนะครับ ดูให้ดีจะได้ไม่ต้องทำใหม่มันแพง ส่วนประตูส่วนมากมักจะเป็นประตูโลหะแบบเลื่อน ควรตรวจดูสถาพการผุ สีไม่ลอกล่อน เลื่อนง่ายไม่หนักเกินกำลัง รางเลื่อนสะอาดไม่มีสะดุด มีที่คล้องหรือล็อคกุญแจแข็งแรงดี ถ้าบ้านมีประตูบานเล็กสำหรับเปิดคนเข้า ต้องดูว่าเปิดไม่ติดเพราะมันหนักนานๆไปบานพับมักจะตก อ้ออย่าลืมดูกริ่ง และไฟตรงประตูด้วยว่ายังใช้ได้ไหม
3. สวน และสระ (ถ้ามี)
ก่อนจะดูต้นไม้ให้ดูดิน และสภาพดินก่อนนะครับ ให้ดูว่าถมได้ระดับดีมั้ย ดินมันพร่่องมัน slide ลงใต้ตัวบ้านไปบ้างหรือเปล่า ถ้าฝนตก ดูแนวน้ำฝนรอบตัวบ้านไว้ด้วยว่ามันลงดินตรงไหนบ้าง เพราะดินมันจะหายจะกระเด็นสกปรก ต้องแก้ไข แล้วจึงดูต้นไม้ต้นหญ้า ว่าเอาอะไรมาปลูก สภาพเป็นยังไง ชอบหรือไม่ชอบ ก็ไม่ยากเปลี่ยนง่ายแต่เสียตังค์ บ่อปลามีหรือเปล่า ถ้ามีจะเอาออกก็ไม่ยากอะไร จะเก็บไว้ก็อย่าลืมดูระบบกรองว่าโอเคมั้ย
สระว่ายน้ำ ถ้ามีก็ดี อยากเก็บไว้ ก็ให้แน่ใจว่าใช้ได้และไม่รั่ว สระว่ายน้ำอย่างห่วยๆก็หลายแสน อย่างดีๆก็หลายล้าน จะทุบทิ้งก็กระไรอยู่ แต่ค่าซ่อมและดูแลรักษาแพงมาก ถ้ามีและปล่อยเช่าต้องทำสัญญาให้ครอบคลุมดีๆ
4.รางระบายน้ำรอบๆบ้าน
อย่าลืมตรวจดู บางคนไม่รู้ด้วยซ้ำว่ารางระบายน้ำอยู่ตรงไหน ต้องมีนะครับ ดูด้วยว่ามีบ่อพักน้ำมั้ยอยู่สูงกว่าข้างนอกมั้ยน้ำไหลดีหรือเปล่า ลองเทน้ำดูครับ ถ้าฝารางเป็นโลหะซี่ๆ ก็ตรวจดูด้วยว่าผุพังต้องเปลี่ยนต้องซ่อมเยอะมั้ย จะได้เอาไปใส่เป็นต้นทุนค่าซ่อมให้ครบ
5. ที่จอดรถ (ถ้ามี)
ตรวจดูระดับความลาดเอียง และที่จอดรถมักจะทรุดตัวไม่เท่ากะบ้านเพราะหลายๆโครงการสร้างโดยใช้เสาเข็ม ไม่เท่ากัน บางหลังผมเจอน่าเกลียดมากเทปูนเฉยๆดื้อๆเลยก็มี ดังนั้นมันจะทรุดในอัตราที่ไม่เท่ากับตัวบ้าน จึงต้องดูว่ามันยึดกับตัวบ้าน หรือแยกออกมาต่างหาก โดยสังเกตุที่จุดต่อระหว่างพื้นที่จอดรถกับผนังบ้านว่าต่อเป็นเนื้อเดียวกัน หรือมีร่องแยกจากกัน ควรจะแยกกันครับไม่งั้นแตก แต่ก็มีหลายโครงการที่บ้านเค้าทำดีส่วนของที่จอดรถกับบ้านเป็นโครงสร้างพื้น เดียวกัน จึงไม่ค่อยมีปัญหาเรื่องอัตราการทรุดไม่เท่ากัน
6. ผนังบ้าน
ดูรอยร้าวรอยแตก สีไม่ลอกไม่บวม ตรวจดูตำหนิรอยซ่อม จุดเชื่อมต่อกับวัสดุอื่นเช่นวงกบว่าเรียบร้อยดีมั้ย งานฉาบเรียบดีมั้ย เวลาดูผนังบ้านต้องดูตอนมีแสงสว่างจะเห็นรอยต่างๆได้ชัดเจน
ไฟภายนอกบ้าน(ถ้ามี) เรียบร้อยใช้ได้ดีมั้ย สายไฟและสายต่างๆนานาเก็บงานเดินโอเคมั้ย มองเห็นท่อพีวีซีสีฟ้าๆเกาะผนังอยู่ส่วนไหนบ้างหรือเปล่า ถ้าเจอจดไว้ มีการบ้านแน่นอน เพราะมักจะเป็นการต่อเติม หรือต่อเพิ่มเติมจากระบบเก่าแล้วเดินท่อลอย ต้องเช็คให้ดีว่าไม่มีปัญหา
7. ระเบียงภายนอก
ดูหลังคาว่าไม่รั่ว น้ำไม่สาด กระเบื้องโอเคไม่ล่อน ไฟใช้ได้ สีไม่ลอกล่อน
8. ประตูบ้าน
ดูว่าแข็งแรงดี ไม่ตกไม่เอียง ดูรอยต่อวงกบ ดูร่องประตูไม่ใช่พอปิดประตูแล้วมีร่องกว้างขนาดแมวลอดได้อันนีก็เกินไป วัสดุประตูด้วย ประตูไม้สักดีๆทำสีแล้วเดี๋ยวนี้ราคาเกินหมื่นนะครับ ต้นทุนทั้งนั้น
9. หน้าต่าง
ปิดสนิท แข็งแรงเรียบร้อยดี ล็อคได้ทุกบาน ถ้ามีเหล็กดัด ก็ต้องตรวจสอบว่ายังแข็งแรงไม่มีรอยงัดไม่ผุ มุ้งลวดอยู่ครบดีมั้ย ค่าซ่อมไม่แพง
10. ประตู-หน้าต่างบานกระจก slide
ลองเลื่อนดูว่าสะดวกไม่ตก ไม่สะดุด กรอบโอเคมั้ย ยางเสื่อมหรือหายไปมั้ย มันจะมีลมเข้า ลองสาดน้ำดูว่าน้ำเข้ามั้ย มีรอยคราบน้ำที่ใต้กรอบล่างมั้ย โดยเฉพาะตรงมุมล่างซ้ายขวา ค่าซ่อมไม่แพงแต่ไม่จำเป็นอย่าเปลี่ยนของมันแพง
11. พื้น
ถ้าเป็นกระเบื้องก็ดูว่ามีล่อนมีแตก มีไม่เรียบมั้ย ยาแนวสึกไปบ้างยาใหม่ได้ไม่แพง แต่กระเบื้องเก่าแตกเนี่ย หาเปลี่ยนใหม่ลายเดิมยากมากๆ ดูให้ละเอียด
ถ้าเป็นปาร์เก้ไม้เดิมๆนี่แจ๋วเลย ชอบๆ เดี๋ยวนี้ไม้แพงมาก ดูให้ดี ว่าไม่บวมไม่ล่อนไม่โก่ง ทุกอย่างซ่อมได้อย่าไปรื้อทิ้งเสียดายของ มันแพง
ลามิเนต ดูว่าไม่บวม ไม่ล่อน แน่นดี ซ่อมยากต้องรื้อเปลี่ยนหมด
หินแกรนิต อันนี้ไม่ค่อยมีปัญหา ดูว่าไม่แตกไม่ด่าง ก็โอเค พอจะเปลี่ยนเป็นชิ้นๆได้ ยกเว้นลายประหลาดที่หายากมาก ถ้าต้องเปลี่ยนต้องซ่อมก็งานเข้า
หินอ่อน ชอบเหมือนกัน แต่มักมีปัญหาเพราะหินอ่อนมันพรุน มักจะเจอคราบและรอยด่าง แก้ยากจนถึงขั้นแก้ไม่ได้เลย
พรม ถ้าด่าง หรือโทรมมากๆ รื้อทิ้งจะดีกว่า ถ้าเจอต้องทำใจว่าต้นทุนซ่อมพุ่งแน่นอน
12. ห้องน้ำ
ตรวจดูพื้นและผนังกระเบื้อง ทดสอบสุขภัณฑ์ว่าไม่รั่ว มีน้ำและกดลง สายฉีดชำระไม่รั่ว ทดสอบอ่างล้างหน้าว่าเปิดได้น้ำไหลสะดวกไม่รั่ว บางทีบ้านใหม่ๆต้องถอดตัวกรองตรงปลายก็อกออกมาล้างเศษฝุ่นออกนะครับ พวกฝุ่นปูนที่ค้างท่อมันมากองอยู่ตรงปลายตัวกรองนี่แหละ สายน้ำทุกอันควรมี stop วาล์ว เพื่อสะดวกต่อการดูแลรักษา ตรวจดูกระจกและอุปกรณ์ต่างๆว่ายึดแขวนแข็งแรงดี พัดลมดูดอากาศถ้ามีทำงานหรือเปล่า หน้าต่างเปิดได้ดีมั้ย
พื้นห้องน้ำควรลดระดับจากพื้นบ้านประมาณ 5 ซม. ลองเทน้ำดูการไหลลงท่อด้วยว่าสะดวกและลาดเทถูกต้อง
13. ห้องครัว
ตรวจก๊อก ตรวจท่อน้ำดี ตรวจท่อน้ำทิ้งว่าใช้ได้ไม่อุดตันไม่มีกลิ่น ตรวจดูวัสดุว่าไม่ผุไม่พัง พวกตู้ลิ้นชักต่างๆต้องลองเปิดปิดดูให้หมด บานพับมันมักจะห่วยระวังหล่นใส่หัวล่ะ
พื้นส่วนใหญ่มักจะเป็นกระเบื้องเดินดูให้ทั่วว่าไม่ล่อนไม่แตก ห้องครัวต้องโปร่งระบายอากาศได้ดี ถ้ามี Hood ดูดควันให้แน่ใจว่าทำงานได้ เพราะของดีๆมันแพงมาก
พวกเบรคเกอร์ทั้งหลายมักจะอยู่แถวๆนี้ ลองทดสอบดูทีละตัวว่าขนาดเท่าไร ทำงานควบคุมตามตำแหน่งที่เขียนไว้มั้ย
14. ส่วนซักล้างหลังบ้าน
ดูพื้น ดูท่อน้ำ ดูก๊อกน้ำ ความลาดเอียงต้องออกนอกบ้าน ไม่ใช่เทน้ำแล้วไหลเข้าบ้าน ปลั๊กไฟใช้ได้ไหม
15. ส่วนต่อเติมหลังบ้าน
ส่วนใหญ่บ้านมือสองที่ผมดูมักจะต่อเติมด้านหลังบ้านกัน จริงๆเกือบทุกหลังทำผิดกฎหมาย แต่ไม่รู้ยังไงหาที่ทำถูกแทบไม่เจอ พวกงานต่อเติมนี่เรื่องยาวเล่ากันแปดวันไม่จบ เพราะมีหลากหลายเหลือเกิน เอาคร่าวๆพวกต่อเติมหลังบ้านทำเป็นห้องครัวหรืออะไรก็ตามมันต้องเจอปัญหา อัตราการทรุดของบ้านแตกต่างกัน ทำให้เกิดรอยแยกตรงจุดเชื่อม ของผนังที่เกาะเกี่ยวกัน และรอยน้ำรั่ว ถ้าเจอบ้านที่ทำดีๆเสริมเข็มดีๆ แยกผนังจากกันตั้งแต่ต้นก็สบายหน่อย ถ้าเจอห่วยๆ แยกออกจากกันเยอะ น้ำฝนไม่รั่วแต่สาดเข้ามาได้เลยเจอแบบอันนี้ผมไม่แก้ ผมทุบทิ้งเลย คิดและดูให้ดีก่อนซื้อ ทุกอย่างคือต้นทุน
16. ปลั๊กไฟ ไฟ และอุปกรณ์ไฟฟ้าต่างๆ
ตรวจดูว่ายังทำงานได้มีไฟอยู่ ติดตั้งถูกต้อง โดยเฉพาะเครื่องทำน้ำอุ่น เราคงไม่ปรารถนาให้ผู้เช่าเราเป็นอันตรายใช่ไหมครับ ต้องมีเบรคเกอร์คุมให้ดี ปลั๊กไฟที่ติดตั้งต่ำๆผมยกเลิกทั้งหมด ปลั๊กไฟภายนอกถ้าจะมีต้องใช้แบบมีตัวปิดกันน้า ไม่เสี่ยงโดยไม่จำเป็นนะครับ
17.ห้องเก็บของ ห้องใต้บันได
ห้องนี้ปลวกชอบมากๆ มันเย็น ไม่มีแสง ไม่มีคนกวนใจ ตรวจดูร่องรอยให้ดีบ้านมีปลวกมักจะเจอร่องรอยที่นี่ง่ายๆ ถ้ามีปลวกก็กำจัดเสียอย่าได้มีเมตตาส่งเขาไปที่ชอบๆให้ไวไว ไม่งั้นจะลาม
18. บันได
แข็งแรง เวลาเดินขึ้นเดินลงไม่ควรมีเสียง ไม่ยวบ ลูกตั้งลูกนอนได้ฉากกันดี ต้องมีมือจับที่แข็งแรง มีแสงสว่างไม่มืด ทดสอบเดินขึ้นๆลงๆหลายๆรอบหลายๆด้าน อย่าวิ่งเดี๋ยวตกบันได
19. ลิฟท์
มีจริงๆ เจอมาหลายหลังแล้ว รู้ไว้ไม่เสียหาย ราคาไม่ใช่ถูกของดีมีมาตรฐานก็ล้านขึ้นแล้วเดี๋ยวนี้ ตรวจลิฟท์ไม่ต้องดูอะไรมาก ขอดูใบรับประกันกะใบซ่อม (maintenance) เหมือนดูประวัติรถ ทดสอบการใช้งานว่ายังโอเค เสียงไม่ดัง อย่าลืมขึ้นไปดูตัวควบคุมข้างบนด้วย ก่อนใช้งานจริงเรียกช่างมาดูอีกทีเอาชัวร์ๆ
20. ห้องนอน
ตรวจดูประตู หน้าต่าง พื้น ผนัง อุปกรณ์ต่างๆ ตามข้อที่กล่าวมา ตรวจดูตำแหน่งการวางปลั๊กและสายเคเบิ้ล สายโทรศัพท์ด้วยว่าถูกต้องเหมาะสมหรือเปล่า

ต่อไปก็เป็นการประเมินจากบนลงล่าง
21. หลังคา
ไม่รั่ว ไม่แตกเสียหาย ความลาดเอียงโอเค วัสดุหลังคาโอเค ไม่ใช่เอาเมทัลชีทมามุงหลังคาบ้าน มันเสียงดังมากๆ เวลาตรวจดูหลังคารั่วเดินดูฝ้าว่ามีคราบน้ำหรือไม่ ถ้ามีทาสีใหม่หรือบ้านใหม่ ลองเอาน้ำไปฉีดใส่หลังคาดูเลย แล้วให้เพื่อนเดินดูว่าได้ยินเสียงน้ำหยดไหม
ใต้ชายคาปิดเรียบร้อยดีไหม มีปิดมุ้งลวดตรงช่องระบายอากาศใต้ชายคาได้จะดีมากจะได้กันนกและแมลงเข้าใต้หลังคาบ้าน มันจะสกปรกมาก
ถ้าเป็นทาวน์เฮ้า ใต้หลังคามันจะเป็นพื้นที่เชื่อมถึงกันกับหลังอื่นๆหมด ควรก่อกำแพงปิด หรือใส่ลูกกรงปิด กันคนนิสัยไม่ดีแอบเข้ามาทางบ้านคนอื่น และกันหนู นก แมว งู ด้วย
22. ฝ้าเพดาน
เรียบดี งานเรียบร้อยไม่มีคราบน้ำ ต้องมีช่องเปิดสำหรับการตรวจสอบและบำรุงรักษา
23. คานและเสา
ไม่มีรอยร้าว รอยแยก ไม่แอ่น ไม่โค้ง ไม่แตก ถ้าไม่ชัวร์ให้ถามผู้รู้
24. พื้น
ไม่เอียง ไม่ทรุดจนน่าเกลียด บ้านเก่าต้องมีทรุดอยู่แล้ว แต่ควรทรุดเท่าๆกันทั้งหลังทรุดน้อยๆ เพราะยิ่งนานยิ่งแน่นอัตราทรุดจะน้อยลงเรื่อยๆจนอยู่ตัว

ประเมินสิ่งที่มองเห็น
ให้ดูว่าสีต้องเปลี่ยนไหม สีเก่าน่าเกลียดไหม ผมเคยเจอบ้านที่ทาสีฉูดฉาดมากไม่เข้ากับหลังอื่นๆในหมู่บ้านเลย แก้ได้ง่ายๆด้วยการทาสีใหม่ ไม่ยากๆ
รูปแบบบ้านเหมาะสมกับที่เราอยากจะเอาไปใช้ไหม ส่วนต่อเติมเป็นยังไง หรือต้องต่อเติมกั้นห้องเพิ่ม
เพื่อนบ้านเป็นยังไง สิ่งแวดล้อมเป็นยังไง

สิ่งที่มองไม่เห็น
ตรวจสอบประวัติบ้านให้ดี ทั้งจากโฉนด และจาก เพื่อนบ้าน รปภ นิติบุคคล ถามหลายๆคน หลายๆปาก บางทีเพื่อนบ้านตัวดีให้ข้อมูลมั่วๆเพราะอยากซื้อเองก็มี ฟังๆคนอื่นไว้มั่งไม่ใช่ไปเผลอซื้อบ้านที่ ลัดดาแลนด์ เพราะมันถูกและเงียบดีไม่มีคนอยู่เลยซักกะหลังเดียวแบบนี้ปล่อยเช่าห้าปียัง ไม่มีคนกล้าไปเช่าเลย
ตรวจฮวงจุ้ยถ้าเราซีเรียส แต่ผมไม่มากดูแค่คร่าวๆก็โอเค จากการที่ผมดูบ้านเองมาแล้วหลายปีเพราะเป็นคนชอบบ้าน จึงใช้ความรู้สึกส่วนตัวเข้ามาช่วยด้วย บางทีเราดูแล้วชอบถูกใจมากๆ ซื้อได้ก็เป็นโบนัสของเรานะ ได้ลงทุนด้วยได้เป็นเจ้าของบ้านที่ชอบด้วย แต่บางทีตัวเลขและทำเลมันผ่านหมดแต่ไม่รู้ทำไมเราไม่ชอบอ่ะ ก็ต้องกลับไปคิดเยอะๆเหมือนกัน อันว่าความร้สึกนี้ใช้ได้เฉพาะกับผู้มีประสบการณ์เท่านั้นนะ มือใหม่อย่าได้ใช้ มันจะมั่ว

ตอนนี้เยอะหน่อย แต่หวังว่าจะเป็นประโยชน์สำหรับเพื่อนๆที่คิดจะเริ่มต้นนะครับ อย่างน้อยเราก็มีอะไรสักอย่างเป็นหลักให้เราจับยึดเพื่อออกเดินก้าวแรกอย่าง มั่นใจได้

ที่มา: thinkofliving

Case Study สมชายกับการปล่อยเช่าตึกแถวลงทุนอสังหา

เรื่องของคุณสมชายเป็นเรื่องของตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ ซึ่งผมมั่นใจว่าผู้อ่านหลายหมื่นคนพักอาศัยอยู่ในตึกแถว หรือทำธุรกิจโดยอาศัยตึกแถวเป็นทำเลห้างร้าน กลางวันขายของ ตกเย็นปิดร้าน (หรืออาจกลับกันแล้วแต่ประเภทธุรกิจ) ชั้นสองสามสี่เป็นบ้าน หรือก็คือ Home Office สมัยโบราณนั่นเอง

สมมุติว่าปีก่อนสมชายไปจองตึกแถวไว้ห้องหนึ่ง อยู่บนถนนเส้น A ที่ปัจจุบันมีชุมชนอยู่เบาบาง มีหมู่บ้านพึ่งเกิดใหม่กำลังขายกันอยู่ หมู่บ้านที่ปิดการขายไปแล้วส่วนใหญ่ก็เป็นหมู่บ้านที่สร้างมาแค่ 3-5 ปี เรียกได้ว่าเป็นเขตชานเมือง คนยังไม่พลุกพล่าน ถนนหลักเป็นถนน 4-6 เลน เป็นเส้นทางเชื่อมระหว่างกรุงเทพมหานครต่อไปจนถึงอำเภอเมืองของจังหวัด ปริมณฑล ราคาตึกแถวที่ซืื้อมาก็ไม่ใช่ถูก ผ่อนเดือนละ 28,000 บาท ซึ่งก็พอผ่อนไหวจากเงินเดือนหรือรายได้ที่มี ในใจคิดว่าจะเก็บตึกแถวห้องนี้ไว้เปิดร้านอาหารเล็กๆสักแห่งหนึ่ง เติมเต็มความฝันที่มี แต่ปัจจุบันยังไม่สามารถไปทำได้เนื่องด้วยเหตุผลหลายๆประการ รวมถึงความพร้อมเรื่องเงินทุน

ครั้งนี้สมชายเลยนึกถึงเรื่อง “ปล่อยเช่า” ขึ้น ว่าหลังจากโอนจะต้องปล่อยเช่าตึกแถวห้องนี้ก่อน เพื่อลดภาระการผ่อน ประวิงเวลาสัก 2-5 ปี เตรียมความพร้อมก่อนที่จะเติมความฝันของเขาให้เต็ม

หลังจากสมชายติดป้าย “ปล่อยเช่า” หน้าห้องแถวที่พึ่งโอนไป 2 เดือน ก็มีโทรศัพท์เข้ามา 10 กว่าสาย กรองออกมาได้ 3 รายให้ราคาและจุดประสงค์ในการเช่าต่างๆกัน ทีนี้ก็ถึงตอนที่จะตัดสินใจว่าจะปล่อยเช่าให้ใคร อย่างไร?

3 ทางเลือกนั้น สมชายคุยไปคุยมาได้ข้อเสนอมาดังนี้ครับ

1. บริษัทแห่งหนึ่งมาเปิดโรงงานใหม่อยู่แถวนี้ ต้องการเช่าตึกแถวหรือทาวน์เฮาส์แถวนั้นให้ผู้จัดการที่มาคุมโรงงานพักอาศัย ถาวร สัญญาเช่า 3 ปี ให้ราคาเดือนละ 24,000 บาท


2. เจ้าของร้านซักรีดสนใจอยากเช่าทำธุรกิจ โดยเขามีธุรกิจซักรีดอยู่ในหมู่บ้านเกิดใหม่รอบๆแถวนี้อยู่แล้ว แต่พื้นที่ไม่พออยากขยายเพิ่มเติม โดยให้ชั้นสองของตึกแถวนี้เป็นหน้าร้านแห่งใหม่คอยติดต่อกับลูกค้า และกันพื้นที่ชั้นล่างทำเป็นร้านสะดวกซื้อ (Family Mart) ขายของทั่วไป ให้ราคาเดือนละ 18,000 บาท เช่ายาว 3 ปี


3. เจ้าของร้านแห่งหนึ่งอยากเปิดร้านอาหารสาขาที่สอง โดยเป็นร้านอาหารฝรั่งที่ขายดีอยู่ในตัวเมืองกรุงเทพ ให้ราคา 20,000 บาทต่อเดือน เช่ายาว 3 ปีเช่นกัน

โอเค พอได้ข้อสรุปมาอย่างนี้แล้วถ้าสมชายไม่คิดอะไรมาก สมชายก็คงจะเลือกข้อ 1) ซึ่งเป็นข้อที่ให้ราคาดีที่สุด มั่นคงที่สุด และดูเหมือนว่าจะต่อเนื่องมากที่สุด เนื่องจากการลงทุนโรงงานแห่งหนึ่งต้องใช้เงินเป็นร้อยๆล้าน คงจะไม่ถอนโรงงานกลับไปง่ายๆ หรือไม่มีเงินจ่ายเรา

สิ่งที่ผมอยากจะชี้ให้เห็นในการลงทุนอสังหาตอนนี้คือ ทางเลือก 1) ไม่ใช่คำตอบเสมอไปครับ

ทั้ง 3 ทางเลือกมีข้อดีที่ต่างกัน การจะเลือกข้อ 1) , 2) หรือ 3) นั้นขึ้นกับจุดประสงค์ของเรามากกว่า ว่าต้องการอะไร ซึ่งความต้องการของสมชายนั้นก็อย่างที่เคยกล่าวไปเบื้องต้นว่าเป็นอย่างไร ทีนี้ผมจะลงรายละเอียดทีละข้อว่าเพราะเหตุใด อย่างไร จึงควรจะเลือกข้อ 1) หรือ 2) หรือ 3)

ตัวเลือกข้อ 1) เป็นตัวเลือกที่เย้ายวนใจเรื่องการเงินมาก จากที่สมชายต้องผ่อน 28,000 ต่อเดือน เขาสามารถลดภาระการผ่อนไปได้ถึง 24,000 บาท จนเหลือเพียง 4,000 บาทต่อเดือน หรือแค่ 1 ใน 7 หรือ 14% เศษๆเท่านั้น ทำให้สมชายสามารถเก็บเงินเอาไว้เติมเต็มความฝันในการเปิดร้านอาหารของเขาได้ เร็วขึ้น แต่ว่าข้อ 1) นั้นก็็มีข้อเสียอยู่เหมือนกัน คืออะไรผมยังไม่บอก แต่ลองดูข้อถัดไปก่อนครับ

ตัวเลือกข้อ 2) นั้นเป็นหน้าร้านซักรีดและร้านสะดวกซื้อ ที่รองรับชุมชนข้างเคียง แน่นอนกิจการค่อนข้างมั่นคงถึงขนาดต้องการขยายฐานลูกค้าออกมาเปิดแห่งใหม่ แต่ว่าให้ผลตอบแทนการเงินที่ต่ำที่สุดในบรรดา 3 ข้อ นั่นคือแค่ 18,000 บาทต่อเดือน ทำให้สมชายต้องรับภาระผ่อน 10,000 บาทต่อเดือน หรือประมาณ​ 35% มากกว่าตัวเลือก 1) ถึง 2.5 เท่า!!

ตัวเลือกข้อ 3) มีผลตอบแทนทางการเงินอยู่ตรงกลางระหว่างข้อ 1) และข้อ 2) คือสมชายจะต้องรับภาระผ่อน 8,000 บาทต่อเดือน ดีกว่าข้อ 2) นิดหนึ่ง แต่ก็ยังต้องผ่อนมากกว่าข้อ 1) ถึง 2 เท่าอยู่ดี

ดูเหมือนว่าข้อ 2) และข้อ 3) นั้นไม่น่าสนใจเลยใช่ไหม?

“ไม่จริงครับ” หากเรานำปัจจัยเรื่อง “พัฒนา” อสังหาริมทรัพย์เข้ามาเกี่ยวเนื่องด้วย
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นการ “เติมเต็ม” Function บางอย่างให้สังคมข้างเคียง เป็นการพัฒนาแหล่งชุมชนให้เติบโตขึ้น และเป็นการ “เพิ่มมูลค่า” ให้กับที่ดินผืนนั้น ห้องแถวห้องแถวห้องนั้น รวมไปถึง “อนาคต” ที่เล็งเอาไว้สำหรับที่ดินแปลงดังกล่าว

ตัวเลือก 1) นั้นไม่ได้ช่วยเรื่องการพัฒนาชุมชนข้างเคียงเลย เพราะถึงจะให้เช่าหรือไม่ให้ โรงงานก็มีอยู่แล้ว อย่างไรก็ต้องปฏิบัติงาน ผู้จัดการโรงงานจะอยู่ที่นี่หรือที่อื่น ก็ไม่ได้ช่วยให้ที่ดินของเราหรือตึกแถวของเราเจริญขึ้นเท่าไร

ตัวเลือก 2) นั้นเป็นการสร้างสังคม ร้านซักรีดผสมร้านสะดวกซื้อย่อมเป็นจุดที่ดึงดูดคนแถวนั้นเข้ามาใช้บริการ ทำให้ทำเลคึกคักมากขึ้น มีคนผ่านไปมาซื้อของเล็กๆน้อยๆ ทำให้คนทราบว่า “แถวนี้มีของขาย”

ตัวเลือก 3) เป็นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกรูปแบบหนึ่งเหมือนกัน รับรองว่าร้านอาหารย่อมดึงดูด “จำนวน” คนได้น้อยกว่าร้านซักรีดผสมร้านสะดวกซื้อ และทำให้ที่ดินรอบข้างเจริญได้น้อยกว่า แต่ในขณะเดียวกันจะสร้าง ความตื่นตัวให้คนแถบนั้นทราบว่า “แถวนี้มีร้านอาหาร” ซึ่งค่อนข้างเหมาะสมกับอนาคตของสมชายที่อยากเปิดร้านอาหาร

เห็นได้ชัดว่าเมื่อเลือกตัวเลือกที่ 2 หรือ 3 แล้วจะทำให้ตึกแถวบริเวณนั้นคึกคักมากขึ้น ยิ่งถ้าตึกแถวรอบๆข้างสามารถดึงดูดคนเดินได้ ทำเลแห่งนี้ก็จะยิ่งมีค่ามากขึ้น ลองนึกภาพดูว่าเวิ้งตึกแถว 5 ตึกติดกันเป็นร้านค้าทั้งหมด กับ 5 ตึกติดกันเป็นบ้านคนทั้งหมด หรือต่อให้เป็น 1 Family Mart กับ 4 บ้านคน กรณีไหนจะขายได้ราคาดีกว่ากัน?

การเลือกครั้งนี้ไม่มีข้อผิดและข้อถูก การตัดสินใจ “เลือก” ของสมชาย เป็นการปรับจุดประสงค์ให้ตรงกับสิ่งที่เขาต้องการ ว่าต้องการผ่อนน้อย ต้องการทำเลที่ดีขึ้น หรือต้องการฐานลูกค้าร้านอาหารในอนาคต ซึ่งข้อ 2 และข้อ 3 นั้นมีปัจจัยเสี่ยงและความไม่แน่นอนของการทำธุรกิจเข้ามาเกี่ยวข้องด้วยครับ

ดังนั้นปัจจัยในการ “ปล่อยเช่าตึกแถว” ต้องนึกถึงปัจจัยเรื่อง “การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์” เพิ่มมูลค่าให้ที่ดินตัวเองในอนาคตด้วยครับ!

ที่มา: thinkofliving

เคล็ดวิชา ลงทุนแบบไม่ขาดทุน

เคล็ดลับลงทุนอสังหายังไงไม่ขาดทุน ที่ผมท่องไว้ในใจตลอดเวลาคือ “ขายในราคาที่สูงกว่าทุนเสมอ ขาดทุนไม่ขาย” แหม  ไม่ได้มุขครับ ฟังดูง่ายๆ แต่สูตรนี้ทำให้กว่าจะซื้อทรัพย์ได้สักชิ้นต้องทำการบ้านเยอะมาก ทำยังไงถึงจะ “ขายได้ในราคาที่สูงกว่าต้นทุนเสมอ” ผมมีหลักในการพิจารณาดังนี้ครับ

1. ประมาณตน อย่าซื้อของชิ้นใหญ่เกินกำลัง มันเสี่ยง ถ้ามีปัญหาเรื่องหมุนเงิน เราจะถูกบังคับให้ขายของออกไปถูกๆเพราะต้องการเงินเร็วๆ


2. ซื้อในทำเลที่มี Demand เท่านั้น ราคาค่อยว่ากันทีหลัง ทำเลที่มี Demand คือ มีคนอยากได้เยอะ อยากเช่าเยอะ ไม่สำคัญว่าเราจะชอบทำเลนั้นมั้ย


3. ซื้อเมื่อได้เห็นและได้พิจารณาตรวจสภาพ ประเมินสภาพแล้วเท่านั้น เพราะบ้านบางหลังราคาล้านเดียว แต่ต้องทำต้องซ่อมต้องแต่ง อีกเกินล้านนะครับ ข้อนี้ถ้าเราดูบ้านไม่เป็น ให้พาคนที่ดูเป็น หรือจ้างช่าง หรือผู้รับเหมาไปเดินดูด้วยกันครับ ข้อนี้ผมจะพาไปลงรายละเอียดอีกทีนะครับสำหรับดูบ้านได้เองแบบคร่าวๆ


4. ซื้อในราคาต่ำกว่า หรืออย่างน้อย ไม่แพงกว่าราคาตลาด อันนี้ก่อนซื้อต้องทำการบ้านตรวจสอบราคาตลาดแถวนั้น ถ้าเราเป็นมือใหม่ หรือไม่ชำนาญ หรือไม่มีเวลา แนะนำให้ใช้ผู้ประเมินมืออาชีพ จะจ้างบริษัท หรือจ่ายค่าขนมฟรีแลนซ์ แล้วแต่จะคิดกันนะครับ อย่าฟังแต่ข้อมูลนายหน้าขายบ้านข้อ 4 นี้ดูเหมือนยาก แต่ง่ายที่สุดเลยเดี๋ยวนี้เช็คราคาตลาดง่ายและสะดวกกว่าเมื่อก่อนมากมาย


5. ทำบ้านไม่บานปลาย อยู่ในสภาพที่ควรจะเป็น ไม่เวอร์ ไม่ทำตามใจตัวเอง งบมันจะบานนน ควบคุมต้นทุนค่าซ่อมแซมตกแต่ง ใส่เฟอร์นิเจอร์ให้อยู่ในงบที่ตั้งไว้ให้ได้ อ้อ ค่าใช้จ่ายต่างๆลงบัญชีให้ครบนะครับอย่าหลงลืมหรือหลอกตัวเอง จะขาดทุนแบบไม่รู้ตัว


6. ควบคุมเรื่องเวลา อย่าลีลา ดอกเบี้ยต้องเสียทุกวัน ต้องเอามาคำนวนเป็นต้นทุนด้วย ไม่ใช่ซื้อมาแล้วก็ดองไว้ไม่ทำอะไร ทุนดอกเบี้ยและค่าเสียโอกาสมันจะบาน


7. อย่าตกใจง่าย อสังหาคือการลงทุนระยะยาว อย่าตกใจง่าย รีบขายทิ้งก่อนเวลาอันควรเวลาเจอวิกฤติหรือข่าวร้าย ให้ถือไปเรื่อยๆ ถ้าเราทำตามข้อ 1 – 6 แล้ว ไม่มีอะไรต้องกังวล

ประมาณนี้ก็เรียกว่าน่าจะไม่ขาดทุนแล้ว แต่ถ้าอยากได้กำไร หรือผลตอบแทนมากๆ ต้องละเอียดขึ้นอีกนิด คิดเยอะขึ้นอีกหน่อย ดังนี้ครับ
8. ต้องสร้างรายรับ หรือ cash flow ให้เราได้ เท่าไหร่นั้นแล้วแต่วิธีคิดของแต่ละคน แต่อย่างน้อยควรจะมากกว่าดอกเบี้ยที่ต้องเสียรายเดือนนะครับ อ่อ ของผมพอใจที่ไม่ต่ำกว่า 8% หลังหักค่าใช้จ่ายแล้วนะครับ (ค่าใช้จ่ายเช่นพวก ค่าซ่อมบำรุงซึ่งผมประเมินได้เองจากสภาพบ้านที่ผมทำเอง ค่าส่วนกลาง ค่าภาษีโรงเรือน เป็นต้น)
ตัวอย่างเช่น คอนโดซื้อมาราคา 2 ล้าน ถ้ามีค่าส่วนกลางปีละ 14,400 บาท ค่าซ่อมบำรุงปีละ 10,000 บาท
ผมต้องได้ค่าเช่าก่อนหักค่าใช้จ่ายอย่างน้อย ปีละ 184,400 บาท หรือเดือนละ 15,367 บาท จึงจะได้ผลตอบแทนประมาณ 8% นี่ผมคิด rate มีคนพักตลอดแล้วนะ จริงๆต้องเผื่อค่าใช้จ่ายอีกประมาณ 15,000 สำหรับเผื่อไม่มีคนเช่า 1 เดือนต่อปีด้วยซ้ำ

ยากมั้ยครับ  ยากอยู่เหมือนกัน แต่ถ้าจะทำกำไรดีๆ ก็ต้องทำให้ได้ ไม่งั้นไปลงทุนในหุ้นจะดีกว่ามั้ยไม่เครียดด้วยเวลาไม่มีผู้เช่า ทีนี้ถ้าจะทำให้ได้ระดับ 8% ตามตัวอย่างนี้ต้องทำยังไง

8.1 ซื้อของถูก เช่น ราคาตลาด 3 ล้าน เค้าปล่อยเช่ากัน 15,000 – 16,000 ต่อเดือน ถ้าอยากได้ 8% ต้องซื้อให้ได้ที่ราคา 2 ล้าน ยาก แต่เป็นไปได้ครับ ไม่เชื่อรอดูหลังน้ำลด หรือตอนคนตกใจวิกฤติยุโรปอีกรอบ หรือตอนคนตกใจว่าอสังหาฟองสบู่แตก พวกนี้เป็นช่วงนาทีทอง ยิ่งกว่าตอนห้างจัดมิดไนท์เซลซะอีกครับ ถ้าใจเย็นๆค่อยๆหาบางทีก็เจอแบบเจ้าของรีบขายราคาถูกกว่าตลาดมากๆก็มี เรื่อยๆครับ
8.2 ซื้อทรัพย์อื่นที่พลิกแพลงหารายได้ได้หลายแบบ เช่น ทาวน์เฮ้าส์ทำเลค้าขายได้จะได้ราคาดีถ้าให้เช่าทำการค้าแทนที่จะอยู่อาศัย หรือแบ่งชั้นล่างให้เช่าขายของ ชั้นสอง สาม ให้เช่าพักถูกๆ อันนี้คนที่เคยทำมาเยอะจะมองออกง่ายครับว่าทรัพย์ชิ้นนี้ เอาไปพลิกแพลงให้เกิดรายได้ยังไงได้บ้าง ซอยห้องเช่ายังไง ได้ราคาเท่าไร ประสบการณ์จะช่วยมากครับ
8.3 ซื้อทรัพย์ธนาคาร จะมีโปรโมชั่นมาเรื่อยๆ ต่อรองราคาได้ กู้ได้ง่าย แต่ให้ระวังของถูกๆที่ไม่มีคนเอาให้ดี มักจะมีปัญหาเรื่องสภาพไม่ดี หรือหาคนเช่ายาก
8.4 ประมูล ข้อนี้อาจได้ของถูกแต่ผมไม่นิยม เพราะดูทรัพย์ไม่ได้ละเอียดพอ เสี่ยงต่อปัญหาอื่นๆอีกมากมาย และคุมเวลายากมากหากเจอเจ้าของเก่าที่แข็งๆ ขอบายดีกว่า

9. สร้างกำไรทันทีที่ซื้อ นั่นคือซื้อตามราคาที่วางแผนไว้ ถูกกว่าที่คิดไม่เป็นไร แต่ต้องมีวินัย ไม่ซื้อแพง
สูตรการตั้งราคาซื้อของผม ที่ต้องการผลตอบแทน 8% ต่อปีหลังหักค่าใช้จ่ายแล้วคือ
ราคาที่จะซื้อ = รายรับหลังหักค่าใช้จ่าย หารด้วย 0.08
เช่นคอนโดที่ผมรู้ว่าจะได้ค่าเช่า 160,000 บาท ต่อปีหลังหักค่าส่วนกลาง และค่าซ่อมบำรุงรายปีแล้ว ผมจะต้องซื้อที่ราคาไม่เกิน
160,000/0.08 = 2,000,000 บาท ถ้าแพงกว่า 2 ล้าน ก็ไม่ซื้อแล้ว เป็นต้น
ย้ำอีกที…. ยากนะ…. แต่เป็นไปได้

ถ้าเราไม่รู้จะเริ่มต้นยังไง ไม่รู้ทำไงดีเพราะมือใหม่ไม่มีความรู้อะไรเลย….. ไม่ยากครับ ใช้ผู้เชี่ยวชาญคัดทรัพย์ให้เราก่อน คือ agency ต่างๆนั่นเอง เราก็ค่อยๆเลือกจาก short list ที่เค้าให้มาอีกที ข้อดีอีกอย่างของ agency คือ เค้าจะช่วย screen พวกมิจฉาชีพออกไปด้วย แต่ก็มีค่าใช้จ่ายสำหรับบริการของเค้านะครับ
จะลงทุนอสังหาต้องคิดเยอะๆและอย่าซื้อตามความชอบของตัวเอง อย่าซื้อเพราะคิดเอาเองว่าราคามันจะขึ้นมากๆๆกว่าพื้นฐานความเป็นจริง อย่าซื้อเกินกำลังตัวเองด้วยครับ เพราะถ้า cash flow หายไม่มีคนเช่า เราไม่มีกำลังผ่อนเอง ถูกยึดหมดตัวเอาง่ายๆนะครับ

ที่มา: thinkofliving

เกมตัวเลขกับกลไกการตั้งราคาอสังหา ซื้อเมื่อไรเหมาะสมที่สุด

ต้องอธิบายว่าการเปิดราคาขายอสังหาริมทรัพย์มันก็เหมือนเกมๆหนึ่ง อย่างที่ผมบอกไปในตอนปูพื้นแล้ว ว่าที่ดินมันมีแปลงเดียวในโลก การกำหนดราคาขายนอกจากต้องใช้ความสามารถในการประเมินราคาขั้นเทพแล้ว ยังต้องใช้สัมผัสที่หกเข้าไปช่วยอีกแรงหนึ่งด้วย คิดง่ายๆว่ามันเป็นเกมที่ไม่มีใครรู้คำตอบว่า “ราคา” ที่แท้จริงแล้วคือเท่าไรกันแน่ ผู้ประกอบการต้องการที่จะขายให้ได้ราคาดีเพื่อทำกำไรเยอะๆ แต่ขณะเดียวกันอีกใจหนึ่งก็กลัวว่าถ้าตั้งราคาสูงแล้วขายไม่ออกจะทำอย่างไร เหมือนกับปัญหาที่มีปมสองด้าน ห่วงหน้าพะวงหลัง กับตัวเลขปริศนาที่ไม่มีใครรู้

อย่าคิดนะครับว่าคอนโดที่ขายดีเทน้ำเทท่าจองวูบเดียวหมดนั้นจะดีต่อผู้ ประกอบการ ผมมองจากมุมมองคนนอกต้องบอกว่าผู้ประกอบการเจ้านั้น “ทำเงินหล่น” ต่างหาก ผู้บริหารตั้งราคาขายได้ไม่ Effective จนทำให้เกิดช่องว่างราคาสูงเกินไป นักเก็งกำไรจำนวนมากเล็งไว้เพื่อไปขายใบจองต่อ ทั้งนี้ทั้งนั้นเพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าที่มีจำนวนจำกัด

ผมถามจริงๆว่า ขาย 2 ชั่วโมงหมด ขาย 2 วันหมด กับขาย 2 เดือนหมดต่างกันไหม?

OK ต่างจริงครับ “แต่ไม่มาก” ยิ่งขายนานยิ่งต้องเสียค่าการตลาดสูง แต่ว่าธรรมชาติของการจองใช้สื่อประเภท Outdoor มันจองกัน 3 เดือน 6 เดือน ไม่ใช่จองกัน 3 วันแล้วเราจะยกเลิกสื่อเอาเงินคืนกลับมาได้เมื่อไร สัดส่วนการใช้งบการตลาดของธุรกิจประเภทนี้ใช้สัดส่วน Outdoor สูงมาก เกิน 60% เสียอีก หรือไม่ก็เป็น Ads/Banner ในอินเตอร์เน็ต ที่เนื้อแท้ในเวปไซต์เมืองไทยก็คิดค่าบริการคล้ายๆกับสื่อ Outdoor คือ จองไว้ใช้งาน 3 เดือนหรือ 6 เดือน ดังนั้นการตั้งราคาขายต่ำเกินไปให้ขายหมดภายใน 2 ชั่วโมง มันก็ไม่ได้ช่วยให้ผู้ประกอบการได้เงินเดี๋ยวนั้น แต่กลับเป็นการทำเงินหกตกหล่นไปในกระเป๋านักเก็งกำไร เพราะธุรกิจนี้กว่าจะรับรู้รายได้จริงๆก็ต่อเมื่อเกิดการโอนกรรมสิทธิ์ หลังจากการสร้างบ้านสร้างตึกเสร็จแล้ว ซึ่งอย่าว่าแต่ 2 เดือนเลย ตึกบางตึก 2 ปี ก็ยังสร้างไม่เสร็จครับ

ย้อนกลับมาที่คำถามเดิม “แล้วอย่างนี้จะตั้งราคาอย่างไร?” ผู้ประกอบการทั่วไป ส่วนใหญ่ถ้าจะสร้างตึก ทำโครงการคอนโดมิเนียมสักโครงการหนึ่งก็เลือกที่จะใช้เงินกู้เป็นหลัก เงินกูเป็นรอง ผสมกันในสัดส่วนหนี้ต่อทุนประมาณ 2 ต่อ 1 หรือที่ภาษาฝรั่งเรียกกันว่า Leverage 2 เท่า ซึ่งถ้าเราศึกษาจากตัวเลขสัดส่วนนี้ จะพบว่าถ้าผู้ประกอบการขายไม่ออก ธนาคารก็มักจะไม่กล้าปล่อยเงิน เพราะแบงก์เองก็กลัวหนี้สูญจริงไหมครับ บทเรียนจากวิกฤตต้มยำกุ้งเยอะแยะที่ปล่อยกู้ไม่ดูตาม้าตาเรือ แทนที่จะได้ดอกกลับทำต้นจมทะเลไปด้วย ปัจจุบันธนาคารก็จะเซฟตัวเองระดับหนึ่ง คือถ้าผู้ประกอบการขายคอนโดไม่ถึง 40% แล้วเงินจะไม่ไหลออกมาให้สร้างตึก อันนี้เป็นกรณีส่วนใหญ่นะครับ แต่ละโปรเจคมีรายละเอียดต่างกัน

เห็นตัวเลขอะไรแปลกๆแล้วไหม … 40% ? นั่นแปลว่าผู้ประกอบการจะพยายามดัน 40% แรกให้ออกอย่างสุดฤทธิ์ เพื่อไม่ให้โปรเจคล้ม ได้เงินจากธนาคาร มาสร้างสินค้าที่ตัวเองสัญญาไปแล้วว่าจะสร้าง ทำให้เกิดสิ่งที่เรียกว่า “Presale เพื่อนรัก” เกิดขึ้น

“Presale เพื่อนรัก” เป็นมาตรการที่ Developer อยากเรียกยอดขายให้ได้มากกว่า 40% ของทั้งโครงการ โดยตั้งราคาขายไว้ต่ำกว่าตลาดประมาณ 5-15% แล้วแต่ความ “แรง” ที่ต้องการ แต่ถ้าตั้ง “แรงมากไป” เหตุการณ์เงินหล่นที่ไม่พึงประสงค์ก็จะเกิดขึ้น ในมุมกลับกันถ้าตั้งแล้ว “ไม่โดน” หรือ “แป๊ก” ลูกค้ากลุ่มหนึ่งที่จองไปแล้วก็จะเป็นคนขึงราคาตลาด ถ้าผู้ประกอบการใจเสียเห็นยอดจองน้อยมาก ตัดสินใจลดราคาลงต่ำกว่าราคาที่เปิดช่วง Presale เพื่อนรัก ก็จะเกิดเหตุการณ์เพื่อนรักหักเหลี่ยมโหดขึ้น ลูกค้าของท่านก็จะหันกลับมาด้วยเลือดโชกที่ท่านเอามีดปักใส่หลังพวกเขา โวยวาย คืนเงินจอง ฟ้องสคบ. ฯลฯ ไม่จบไม่สิ้น

ลองมองอีกมุมหนึ่ง หากท่านเคยศึกษาความเป็นไปได้ (Feasibility Study) ของโครงการอสังหาริมทรัพย์จะพบว่าต้นทุนก่อสร้างทั้งหมด บวกค่าบริหารการขายเรียบร้อยจะอยู่ประมาณ 70% บวกลบแล้วแต่ความสามารถในการบริหารต้นทุนของนักพัฒนารายนั้นๆ เห็นกุญแจอีกดอกหนึ่งแล้วใช่ไหม? ว่า 70% เป็นตัวเลขที่ “หากขายได้เกินนี้ เซฟชัวร์” ผู้ประกอบการจะฟันกำไรเน้นๆ หลังจากที่พวกเขาขายไปได้แล้วเกิน 70% ดังนั้นพวกเขาไม่จำเป็นต้องตั้งราคาต่ำอีกแล้ว Developer สามารถเปลี่ยนบทบาทใหม่เป็นคุณนายจอมหยิ่งได้ทันที เพราะว่าหลังจากนี้ทุก บาททุกสตางค์เข้ากระเป๋าแน่นอน ต่อให้ขายไม่ออกเก็บไว้ก็ไม่ขาดทุน มีแต่นับวันเวลาผ่านไปราคาที่ดินจะขึ้นเอาๆ

ดังนั้นผมจึงขีดเส้นขึ้นมา 2 เส้น นั่นคือเส้นแบ่งเขตแดน 40 – 70 ที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จะต้องทราบ ว่าจะเข้าซื้ออย่างไรให้ได้ราคาที่เหมาะสม ซึ่งเส้นแบ่งเขตแดน 40 – 70 นี้สามารถขยับเข้าออกได้ตามลักษณะของบริษัทนั้น เช่น อาจขยับเป็น 50 – 75 เนื่องจากบริษัทนี้เป็นผู้ประกอบการหน้าใหม่ ยังไม่มีความมั่นใจหากยอดไม่ถึงครึ่ง หรือมีการคุมต้นทุนที่ผันผวนในวิกฤตน้ำท่วมหรือทำนายว่าอนาคตค่าแรงจะสูง ขึ้น

อย่าลืมครับว่า “โอกาส” มาพร้อมกับ “ความเสี่ยง” เสมอ มือไวด่วนได้ซื้อก่อนหวังของถูกแล้วมารู้ทีหลังว่าขายไม่ดี งานนี้อาจนอนไม่หลับได้นะครับ

ที่มา: thinkofliving

ทำไมคุณต้อง “ลงทุน” ในอสังหา

สิบกว่าปีก่อน ตอนผมจบมหาลัยใหม่ๆ ถ้ามีคนบอกผมว่า การลงทุนเป็นสิ่งจำเป็นและแกต้องเริ่มเรียนรู้การลงทุน ผมคงหัวเราะฟันหักอ่ะครับ เพราะผมเป็นตัวตั้งตัวตีขายไอเดียเพื่อนๆพี่ๆน้องๆ

ไปหมดเลยว่า จะออมเงินไปทำไมอ่ะไร้สาระ ไว้โตกว่านี้หาเงินได้ เยอะๆ ค่อยออม ไม่ต้องพูดถึงเรื่องลงทุนหรอกครับ เรื่องออมยังไม่อยู่ในหัวผมเลย

มานึกเสียดายเอาตอนนี้ก็ไม่เป็นไรครับ ยังไม่สาย เริ่มช้ายังดีกว่าไม่ได้เริ่มเลย ผมเริ่มสนใจเรื่องลงทุนมาเกือบๆสิบปีแล้วครับ โดยมีอาจารย์นิเวศน์ เป็นแรงบันดาลใจ มีพี่ๆ VI คอยแนะนำ

แต่ผมมาค้นพบว่ารักบ้านรักอสังหา เอาเมื่อห้าหกปีก่อนนี้เอง เลย เริ่มศึกษามาตลอดครับ ไม่ได้แค่ชอบลงทุนกับบ้านกับอสังหาอย่างเดียวครับ ผมชอบซ่อมบ้านแต่งบ้านด้วยนะครับเออ วันหลังจะได้เขียนเรื่องประสบการณ์ซ่อมบ้านแบบต่างๆด้วย จะได้ซ่อมกันเองได้ไม่โดนช่างหลอกเนอะ

กลับมาเรื่องการลงทุนต่อ ทำไมต้องเราต้องเรียนรู้การลงทุน?

สำหรับผม การลงทุนเป็นเรื่องจำเป็น การลงทุน คือกุญแจไปสู่ความมั่งคั่ง คือประตู่สู่อิสระภาพทางการเงิน และการมีอิสระภาพทางการเงิน ในความหมายของหลายคน อาจหมายถึง มีเงินจับจ่ายใช้สอย ได้ตามความพอใจ หรือ มีรายได้ที่แน่นอนทุกเดือนโดยไม่ต้องลงแรงทำงาน

สำหรับผม อิสระภาพทางการเงินหมายถึง เราต้องไม่ตกเป็นทาสของงานที่เราทำด้วยนะครับ  แปลว่าเราทำงานเพราะเราพอใจ ไม่ทำก็มีตังใช้ครับ ฟังดูดีนะครับเหมือนในละครไทยๆ พระเอกนางเอกไม่ต้องทำงานกันเลย ดูสบายๆกันดี แต่ชีวิตจริงมันไม่ง่ายเหมือนพี่เคนโดนน้องบัวปล้ำนะครับ เพราะอะไร?

ลองคิดดูนะครับ ตั้งแต่เกิดมาจนเรียนจบมหาวิทยาลัย พวกเราล้วนถูกฝึกให้เรียนเยอะแยะเพื่อมีวิชาชีพในการลงแรงทำงาน เป็นมนุษย์ผู้ “ลงแรง” ไม่ว่าคุณจะเรียนจบช่างกล จบวิศวะ หรือแม้แต่จบแพทย์

ก็แทบไม่มีการสอนอย่างจริงจังเรื่องการบริหารเงินที่เราทำงานหามาได้ให้ เกิดประโยชน์สูงสุด หรือไม่มีการสอนเรื่องการลงทุนในหลักสูตรภาคบังคับเลย ทั้งๆที่เรื่องนี้เป็นเรื่องสำคัญมาก

ควรจะปลูกฝังการออมและการลงทุนกันตั้งแต่ ประถม 1 ด้วยซ้ำไป จึงไม่แปลกอันใด ที่คนในสังคมเราจะไม่เข้าใจ ไม่รู้เท่าทัน เก็บเงิน ออมเงินไม่เป็น กลัวการลงทุน พวกเราหลายคนจึงต้องก้มหน้าเป็นหนี้นอกระบบ เป็นหนี้บัตรเครดิต บางคนติดนิสัยผ่อนจ่ายหนี้ขั้นต่ำทุกเดือนโดยไม่สนใจเรื่องดอกเบี้ยที่ต้อง เสีย 18% ด้วย แล้วอีแบบนี้ชีวิตเป็นหนี้แบบเราจะสวยงามแบบพี่เคนในละครได้อย่างไรล่ะครับ

เนื่องจากชีวิตเป็นสิ่งมีค่า เราจึงต้องรู้จักวางแผน รู้จักลงทุน เมื่อเราออกไปทำงานจับเงินมาได้แล้ว ต้องรู้จักฝึกเงินให้เชื่อง และรู้จักใช้เงินทำงานแทนเราเพื่อให้ เราสามารถใช้ชีวิตได้คุ้มค่าที่สุด และเป็นอิสระจากการต้องใช้เวลาและพลังงานมา “ลงแรง” หาเงินไปเรื่อยๆ เป็นทาสของงานและเงินรอวันหมดแรงหมดสภาพตอนเกษียณนอนดูละครทีวีไปวันๆ
วิธีการฝึกเงิน และใช้เงินทำงาน คือการ “ออม” และ “การลงทุน” นั่นเองครับ

อ๊ะ ๆ อย่าสับสนกับ “การเก็งกำไร” นะครับ สำหรับผม การเก็งกำไรคือการพนันชนิดหนึ่ง ถ้าคุณไม่ใช่ “เจ้ามือ” อย่าไปคิดทำเลยครับ ตลาดเมืองไทยมันเล็ก คนมีเงินไม่ต้องมากก็รวมกันมาเป็นเจ้า มาปั่น กระแสได้แล้วครับ

เดี๋ยวต้องมีตอนใดตอนหนึ่งในอนาคตที่ต้องพูดถึงเรื่องการเก็งกำไรโดยเฉพาะนะครับ ตอนนี้ติดเอาไว้ก่อน

เริ่มสนใจการลงทุนขึ้นมาบ้างหรือยังครับ

 

แล้วการลงทุนมีตั้งมากมาย อะไรคือทางเลือกในการลงทุนบ้าง?

ฝากธนาคารกินดอก ลงพันธบัตร  ลงหุ้น ซื้อกองทุน (ซื้อกองทุนอสังหา) ซื้อของเก่าของสะสม(กระเพาะปลา เหล้าเก่า พระ) แร่มีค่าเช่นทองคำ เพชร และการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

แต่ละอย่างมีดีมีเสียแตกต่างกันครับ ถ้าผมเจาะลึกคนทำงานที่เพิ่งเริ่มจะมีเงินเก็บนะ

1. คุณมีเงินไม่มากพอที่จะฝากธนาคารกินดอกโดยไม่ต้องทำงาน ที่สำคัญเงินเฟ้อมันมากกว่าดอกเบี้ยด้วยอ่ะดิ ฝากไปเสียไปแบบไม่รู้ตัว


2. พันธบัตร ติดระยะเวลา ดอกเบี้ยสูงกว่าเงินฝากก็จริง แต่เงินไม่เติบโต มีแต่ดอกอันน้อยๆจุ๋มจิ๋มน่ารัก กะกระดาษหนึ่งใบ ถ้าคุณต้องการ safety ก็พอได้อยู่ในบางจังหวะเวลา


3. หุ้น มีทั้งปันผล (cashflow) มีทั้งการเติบโต (Growth) พบได้ในหุ้นดีๆมีในตลาดพอสมควร แต่ก็จะมีหุ้นโจรด้วยนะเออ ปันผลไม่มีแถมยังราคาตกซื้อแล้วรู้สึกเหมือนถูกปล้นกลางวันแสกๆ ถ้าคุณเป็น มือใหม่ เค้าไม่ให้คุณกู้เงินมาซื้อหุ้น ถ้าคุณเป็นมือเก่าและเก๋าด้วย เค้าจะให้คุณยืมเงินซื้อได้ แต่ถ้าหุ้นราคาเริ่มตกเค้าจะบังคับคุณขายทันทีไม่ให้โอกาสคุณรอมันเด้งกลับ เด็ดขาดแบบนี้เจ็บหนัก เพราะกู้มาเล่น แต่ขอบอกว่า หุ้น เป็นการลงทุนที่ดีมาก แต่คุณต้องเริ่มมีเงินพอสมควร จึงจะได้น้ำได้เนื้อเพราะมันกู้ไม่ได้ และต้องลงทุนหุ้นเป็นแบบรู้จริงไม่ใช่เก็งกำไรตามข่าววงในวงนอกที่เจ้ามือ เอามาปล่อย สนใจศึกษาต่อเรื่องหุ้นแนว VI ก็ไปหาหนังสืออาจารย์นิเวศน์มาอ่านซะดีๆ


4. ของเก่าของสะสม อันนี้เฉพาะกิจมาก คุณต้องรู้จริงต้องเซียนจริง และต้องใช้เงินตัวเองเต็มๆ ธนาคารไม่ให้คุณกู้เงินไปซื้อกระเพาะปลาเก่าแน่นอน ไม่ใช่ธนาคารไม่ชอบกิน แต่หลักประกันมันไม่ใช่อ้ะ อ่อ ของสะสมอย่างแสตมป์เค้าก็ไม่ให้กู้จ้ะ


5. ทองคำ เพชร เงิน ทองคำราคาพุ่งขึ้นมาน่าสนใจมาก เพชร และเงินเช่นกัน โดยเฉพาะเพชรน้ำ D ความบริสุทธิ์ระดับ IF, FL ที่เกิน 2 carat แต่ของเหล่านี้ต้องใช้เงินมาก และไม่มีใครรู้ว่าราคามันจะไปไหน จริ๊งๆ แทงยากกว่าหวยอีกไม่เชื่อโทรไปถามอาจารย์วีระดู แกด่าแน่นอน กู้ธนาคารไม่ได้ ที่สำคัญไม่มี cash flow นั่งดูนอนดูได้อย่างเดียว รอให้มัน Growth ราคาขึ้นเองถึงจะได้กำไร


6. อสังหาริมทรัพย์ กู้ได้ มี cash flow มี growth แต่ liquidity หรือสภาพคล่องในการซื้อขายเปลี่ยนมือ ต่ำมากกกกก

ทำไมการลงทุนถึงสำคัญกับชีวิตเรามาก? เพื่อง่ายต่อการอธิบายผมอยากให้ลองดูเคสตัวอย่าง 3 เคสนี้  ผมใช้ตัวเลขสมมุติกลมๆนะครับ พวกรายได้รายจ่ายจิปาถะตัดออกไปก่อน

นนอายุ 25 ปีเรียนจบมหาลัย เริ่มทำงานมาระยะนึงแล้ว มีเงินเดือน 20,000 บาท เงินเก็บรวมโบนัสปลายปีแล้ว มี 100,000 บาท

โดม อายุ 23 ปี เพิ่งทำงาน เงินเดือน 20,000 เท่ากัน เงินเก็บไม่มี กินเที่ยวตามประสาวัยรุ่น

เก๋ อายุ 25 ปี ทำงานมาระยะนึงแล้ว เงินเดือน 20,000 เงินเก็บ 100,000 บาท

อ้อทั้งสามคนยังอาศัยอยู่กับพ่อแม่ จึงมีค่าใช้จ่ายน้อยมาก

เดือนนี้ทั้งสามคนได้ตัดสินใจ ใช้เงินคนละแบบ

นน เอาเงิน 100,000 บาท ไปดาวน์ รถ Toyota Yaris ราคา 600,000 บาท เพื่อบรรจุตุ๊กตาหน้ารถ ทำให้มีภาระผ่อนรถ 9,000 บาท ไปอีก 6 ปี

โดม ย้ายออกจากบ้านพ่อแม่ มาเช่าคอนโดอยู่ เพื่อความสะดวกในการ เอ่อ.. คบเพื่อนหญิง และเที่ยว ทำให้มีภาระค่าเช่า 6,000 บาท + ค่าส่วนกลางอีกนิดหน่อย

เก๋ เอาเงิน 100,000 บาท ไปดาวน์คอนโดมือสองไกล้ที่ทำงาน ราคา 1 ล้านบาท ทำให้มีภาระผ่อนคอนโด 6,000 บาท ไปอีก 25 ปี อ้อ คอนโดนี้เก๋ซื้อมาพร้อมมีผู้เช่าติดอยู่แล้ว คือโดมนั่นเอง

เวลาผ่านไปไวเหมือนโกหก 6 ปีแล้ว นะเออ

นน จ่ายเงินไป 748,000 บาท รวมเงินดาวน์และเงินผ่อน อ้อ ไม่รวมค่าประกัน ค่าน้ำมัน ค่าซ่อมบำรุงรถ และค่าบำรุงตุ๊กตาหน้ารถที่ นน ต้องจ่ายอีกปีละหลายหมื่นบาท (โชคดีที่ไม่เคยชน)

นนลงทุน 748,000 บาท ได้รถยนต์ Toyota Yaris ตอนนี้อายุ 6 ปีแล้ว ราคาเหลือแค่ 250,000 บาท ตามสภาพวัยรุ่นขับ

นนขาดทุนไป 498,000 บาท ไม่รวมรายจ่ายของรถอื่นๆอีกมากมาย ทำให้นนไม่มีเงินเก็บเลย

โดม จ่ายเงินไป 432,000 บาท เป็นค่าเช่าคอนโดตลอด 6 ปี ไม่ได้อะไรกลับมาเลย ขาดทุน 432,000 บาท แบบเต็มๆ ไม่รวมหนี้บัตรเครดิต เงินเก็บไม่ต้องพูดถึง

เก๋ จ่ายเงินไป 532,000 บาท แต่เดี๋ยวก่อน เนื่องจาก คอนโดนี้ เก๋ให้โดมเช่า เมื่อหักกลบลบค่าเช่าแล้ว เก๋จึงจ่ายเงินจริงๆ แค่ 100,000 บาท

คอนโดราคาขึ้นเฉลี่ย 5% ต่อปี ปัจจุบัน คอนโดนี้ราคา 1.35 ล้าน เก๋ตัดสินใจขายต่อ พร้อมผู้เช่า ทำให้เก๋มีกำไร 350,000 บาท

เก๋ลงทุน 100,000 บาท ได้กำไร 350,000 บาท เอาไปดาวน์คอนโดมาปล่อยเช่าต่อไปได้อีก เรื่อยๆ เนื่องจากเก๋ยังอยู่กับพ่อแม่ รายจ่ายก็น้อย จึงมีเงินเก็บพอสมควรอีกต่างหาก

ถึงตอนนี้ พอจะเห็นอนาคตกันแล้วใช่ไหมครับ ว่าใครจะก้าวหน้าใครจะลำบาก หนทางพิสูจน์ม้า กาลเวลาพิสูจน์คน ระยะเวลาแค่ 6 ปี จากจุดเริ่มต้นพอๆกัน

แค่ทางเลือกในการใช้เงินที่แตกต่างกัน ทำให้คนเรามีชีวิตที่แตกต่างกันไปได้นะครับ เรื่องนี้ไม่เกี่ยวกะความขยัน ไม่เกียวกะฝีมือในการทำงานด้วยซ้ำไป มันคือความรู้เท่าทันในการใช้เงินเท่านั้นเอง

พอจะสรุป ได้คร่าวๆ แบบรวบรัดนะครับ ว่าทำไมเราจึงควรต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

1. เรากู้ได้ ทำให้เราใช้เงินน้อยหยิบเงินใหญ่ได้ (leverage)  ดอกเบี้ยก็ไม่แพง ในกรณีนี้ เก๋มีเงินแค่ 100,000 แต่เป็นเจ้าของทรัพย์ราคา 1 ล้านบาทได้ ซึ่งเก๋กู้เงินธนาคารไปซื้อหุ้นหรือทองคำไม่ได้ง่ายๆนะครับ แต่กู้ซื้อบ้านได้ ธนาคารชอบซะด้วย


2. อสังหาให้ผลตอบแทนในรูปแบบ ค่าเช่า ทุกๆเดือน มี Cash Flow เข้ามา ซึ่งทองคำไม่มี หุ้นบางตัวมีปันผลบางตัวไม่มี ฝากเงินธนาคารมี แต่น้อยมาก


3. อสังหา ราคาสูงขึ้นเฉลี่ย 5-20% ต่อปี ขึ้นอยู่กับทำเล และสภาพความเจริญของแต่ละพื้นที่ บางอันราคาขึ้นต่อปีสูงกว่า 30% ด้วยซ้ำไป เทียบกับหุ้นแล้วคล้ายกัน หุ้นมีขึ้น แต่ดันมีลงด้วย บางตัวซื้อไม่ถูกจังหวะ ลง 5 ปีติดกันก็มี ทองคำก็มีขึ้นมีลงซื้อแล้วมีเสียวด้วย ไม่เชื่อลองซื้อดูตอนนี้เลยรับรองเสียวทุกวัน เงินฝากธนาคารไม่มีเติบโตมีแต่หายไปกะเงินเฟ้อน่าเบื่อมากๆ


4. ได้ส่วนลดภาษีจากดอกเบี้ยที่ผ่อนธนาคาร อันนี้ เล็กๆน้อยๆ ถือเป็นน้ำจิ้มสำหรับ Salaryman

การกู้เงินมาลงทุนได้ (leverage) ของอสังหา ผมถือว่ามีความสำคัญเอามากๆครับ เพราะมันทำให้เราเริ่มต้นได้เร็ว โดยอาศัยเงินคนอื่น ถ้าเราเป็นคนทำงานธรรมดาทั่วไป มีแต่บ้านกับรถเท่านั้นเองที่

ธนาคารยิ้มให้เวลาไปขอกู้ ปล่อยก็ไม่ได้ยุ่งยากอะไร ดอกก็ไม่แพง แต่คนทำงานเริ่มต้น มักจะไปกู้ซื้อรถกัน ทำให้ขาดโอกาสในการลงทุนอย่างอื่นไปอย่างน่าเสียดายเพราะเครดิต เงินเก็บ และเงินเดือน ไปลงที่รถกันซะหมด ไม่เชื่อถาม นน ดูได้ครับ ว่าชีวิตลำบากมั้ย

รถยนต์เป็นการลงทุนที่แย่มากนะครับ ถ้าไม่จำเป็นซื้อรถมือสองสภาพดีๆใช้ๆไปก่อนครับ อย่าคิดว่าเงิน 100,000 บาท คือแค่ 100,000 บาท ให้คิดว่ามันสามารถลงทุนให้งอกเงย กลายเป็น 350,000 บาทได้ แบบที่เก๋ทำ และถ้ามีเวลาถึง 10 ปี คุณจะประหลาดใจครับ มันสามารถงอกได้เป็น 7-8 เท่าได้ไม่ยากเลย

ที่มา: ThinkOfLiving.COM

ลักษณะเฉพาะตัวของ “อสังหาริมทรัพย์”

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เป็นบทความคอลัมน์ใหม่ของ Think of Living ที่เราจะเริ่มต้น “คุยกัน” ในวันนี้เป็นวันแรก ต้องออกตัวไว้นิดนึงว่าทีมงาน Think of Living ไม่ใช่กูรู ปรมาจารย์ หรือเซียนเหยียบเมฆมาจากไหน ไม่บังอาจที่จะสอนจระเข้หรือปลาวาฬให้ว่ายน้ำ แต่พวกเราก็มีประสบการณ์พอสมควรกับวงการอสังหาริมทรัพย์ พอที่จะมาแบ่งปันแง่มุมต่างๆให้กับทุกท่าน แลกเปลี่ยนความคิดเห็น แลกเปลี่ยนความรู้กันครับ

ก่อนอื่นเลยต้องบอกว่าการลงทุนมีความเสี่ยงนะครับ ไม่ว่าจะเป็นหุ้น ทองคำ น้ำมัน Future Option ฯลฯ ซึ่งหากคิดในแง่มุมหนึ่งแล้วการซื้ออสังหาริิมทรัพย์ก็เป็นการลงทุนอีก ประการหนึ่งเช่นกัน ถ้าใครจะหวังรวยทางลัด แทงหวยจองคอนโดปุ๊บ อีกสามเดือนมาปล่อยฟันกำไรเหนาะๆ ผมก็ต้องบอกว่ามันไม่ง่ายอย่างที่คิด คุณคิดได้คนอื่นก็คิดได้จริงไหม?

อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่ประหลาดและแตกต่างจากการลงทุนประเภทอื่น ด้วยลักษณะเฉพาะตัว 3 ประการ

1. มูลค่าเปลี่ยนแปลงเมื่อเวลาผ่านไป


2. สามารถสร้างผลประโยชน์ตอบแทนได้


3. ทุกสินทรัพย์มีความเป็นเอกลักษณ์ของตัวเอง

ตอน แรกผมกะว่าจะใช้ภาษาทางการเงิน เช่น  Capital Gain อะไรทำนองนี้ แต่ก็ฉุกคิดขึ้นมาได้ว่าคนทั่วไปคงจะอ่านไม่รู้เรื่องและหนีไปเลยแน่ๆ ผมก็เลยกะว่าจะใช้ภาษาชาวบ้านให้หมดเลยแล้วกันนะครับ ก็หวังว่าเมื่อนักการเงินอ่านคงจะเข้าใจและปรับไปเป็นศัพท์ที่ตัวเองคุ้นเคย ได้นะครับ

ยกตัวอย่างง่ายๆด้วยภาษาชาวบ้านก็คือ

1. ที่ดินราคาขึ้น (ลงก็ได้นะ)


2. เก็บค่าเช่าได้


3. โฉนดมีแปลงเดียวในโลก

อย่างนี้น่าจะเข้าใจมากกว่าจริงไหม?

โอโฮ … ถ้าได้แบบนี้ 1 / 2 / 3 มีเงินก็เอาไปลงอสังหาริมทรัพย์ให้หมดเลยก็ดีสิ ไม่เห็นมันจะมีความเสี่ยงตรงไหน

ไม่ต้องกลัวครับ ความเสี่ยงมีแน่นอน อย่างน้อยๆอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ได้ซื้อมาขายไปกันง่ายๆ ไม่ใช่สิ่งที่ใกล้เคียงเงินสด การซื้อการขายแต่ละครั้งใช้เวลานาน แถมยังไม่มีราคากลางที่แท้จริง ยิ่งแปลงที่ดินลึกลับซับซ้อน ต้องใช้วิทยายุทธพลิกผังเมืองสามตลบ เปิดกฎหมายอาคารอีกหลายฉบับ กว่าจะตีราคาได้ว่าแปลงนี้ควรจะซื้อขายกันเท่าไรก็ล่อเข้าไป 3 เดือนกว่า ใช่ว่าร้อนเงินอยากใช้เงินพรุ่งนี้ รอเช้าตลาดเปิดแล้วขายรอรับเงินสดแบบหุ้น อสังหาริมทรัพย์ทำแบบนั้นไม่ได้ครับ ซึ่งลักษณะเฉพาะตัวนี้ภาษาทางการเงินที่เรียกว่า เป็นสินทรัพย์ที่มี Liquidity ต่ำ

ในขณะที่ข้อดีก็มีหลายครับ ที่ดินแปลงดีๆราคาขึ้นเอาพรวดๆ แถมไม่ต้องขายก็เอามาหาเงินจากค่าเช่าได้อีก แล้วไม่ต้องกลัวด้วยว่าคนอื่นจะมีเหมือนเรา เพราะที่ดินแปลงหนึ่งๆนั้นมีโฉนดใบเดียวในโลก … อสังหาลอยฟ้าก็เช่นกัน ยูนิตหัวมุมชั้น 10 ในอาคาร A ของคอนโด B ก็มียูนิตเดียวในโลก

เอาคำถามไปอีกสักข้อก่อนจบ เพื่อให้เข้าใจถึงความแตกต่างของการลงทุน ก็จะยกตัวอย่างด้วยสินทรัพย์ประเภท “ทอง” ที่เห็นว่าช่วงนี้ฮิตกันจริงจัง พอเรามีเงินเก็บสักก้อนอาป๊าอาม๊าก็จะขยันกันออกไอเดียให้ไปซื้อทองเก็บไว้ แล้วก็เริ่มเล่าความหลังว่าสมัยป๊านะ ทองบาทละ 400 เดี๋ยวนี้บาทละ 25,000 เอาตังไปซื้อทองแท่งมาเก็บไว้ดีกว่า ยังไงก็กำไร

การลงทุนในที่ดินต่างจากลงทุนในทองอย่างไร มีข้อดีและข้อเสียเหนือและด้อยกว่ากันตรงไหน? เอาจุดเด่นๆ 5 ข้อแล้วกัน

1. ทั้งที่ดินและทองต่างก็ราคาเปลี่ยนแปลงได้ เมื่อเวลาผ่านไป ทองจาก 400 ขึ้นไปเป็น 25,000 แต่ที่ดินแถวทองหล่อจากตารางวาละ 30,000 ก็ขึ้นไปตารางวาละ 700,000 ได้เหมือนกันนะ


2. ที่ดินสามารถหาเงินจากการปล่อยเช่าได้ แต่ทองไม่มีรายได้ในตัว เพราะที่ดินสามารถเอาไปทำกินได้ ซึ่งค่าเช่าก็มักจะได้ผลตอบแทนประมาณ 5-10% ของราคาที่ดินต่อปี


3. ที่ดินแปลงนั้นมีแปลงเดียว แต่ทองเป็นสินค้าที่เหมือนกันทั้งโลก (ทองแท่งนะ ไม่ใช่ทองรูปพรรณ)


4. ทองเปลี่ยนมือง่าย ซื้อง่ายขายคล่อง 3 ปีเปลี่ยน 10 มือเป็นเรื่องธรรมดา ที่ดินเปลี่ยนมือยากกว่าทองเยอะ 10 ปี เปลี่ยน 3 มือ ก็เรียกว่าเยอะมากแล้ว


5. ทองมีราคากลาง มีสถาบันกำหนดราคาแน่นอน เช่นบาทละ 26,000 ส่วนที่ดินต้องให้แบงก์ไปประเมินราคา ส่งไป 3 แบงก์ ประเมินออกมาไม่เท่ากันซักราย แถมบางครั้งประเมินเฉลี่ย ตารางวาละ 40,000 แต่ซื้อขายกันตารางวาละ 120,000

ที่มา: thinkofliving

"โชว์ดีซี"เบนเข็มจับนักท่องเที่ยว ผนึก"ไทยไฟต์-ดิจิทัลธีมพาร์ค-ดิวตี้ฟรี"ดึงทัวร์

"โชว์ ดีซี คอร์ป" เคาะคอนเซ็ปต์สุดท้าย "Show DC" เอ็นเตอร์เทนเมนต์คอมเพล็กซ์น้องใหม่ใจกลางกรุง ย่านพระราม 9 จับกลุ่มทัวริสต์รับกระแสท่องเที่ยวไทยเติบโตต่อเนื่อง ผนึก 2 พันธมิตรดัง "เสี่ยมด-นพพร" และ "ซีเอ็มโอ" ผุดโปรเจ็กต์ระดับแม่เหล็ก "ไทย ไฟต์ อารีน่า" และดิจิทัลธีมพาร์ค"ไทย แฟนตาซี" พร้อมเสนอพื้นที่นับหมื่น ตร.ม.เปิด "ดิวตี้ฟรี" ดักกำลังซื้อนักท่องเที่ยวจีน-อาเซียนคลั่งช็อป!

นางประภาวัลย์ เวลาดีวงณ์ รองประธาน บริษัท โชว์ ดีซี คอร์ป จำกัด เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า บริษัทได้ร่วมทุนกับกลุ่มนักลงทุนปีนัง ประเทศมาเลเซีย ในนาม "เออีซี แคปิตอล" พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบเอ็นเตอร์เทนเมนต์คอมเพล็กซ์ บนเนื้อที่ 29 ไร่ บนถนนจตุรทิศแถวอาร์ซีเอ กรุงเทพฯ ความสูงอาคารอยู่ที่6 ชั้น มีพื้นที่ใช้สอย 156,000 ตารางเมตรขนาดใกล้เคียงกับห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลเวิลด์ พร้อมเปิดให้บริการได้ภายในไตรมาสแรก ปี 2559

โดยคอนเซ็ปต์ใหม่นี้ ตั้งเป้าหมายเจาะตลาดนักท่องเที่ยวต่างชาติโดยเฉพาะ คาดมีลูกค้าเป็นนักท่องเที่ยวกรุ๊ปทัวร์ 50% จากตลาดจีน และเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ รองลงมาคือนักท่องเที่ยวกลุ่มเดินทางด้วยตัวเอง 30% และตลาดคนไทยอีก 20%

"คอนเซ็ปต์ แรกเริ่มของโชว์ ดีซี เมื่อ 3 ปีก่อนเราตั้งใจให้เป็นศูนย์กระจายสินค้าครบวงจร แต่ล่าสุดได้ตัดสินใจเปลี่ยนคอนเซ็ปต์ให้เหมาะสมกับสถานการณ์และสอดรับกับ นโยบายของประเทศไทยที่มุ่งผลักดันอุตสาหกรรมท่องเที่ยว"

ประกอบกับที่ตั้งของห้างโชว์ ดีซี ยังอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าเอ็มอาร์ที และแอร์พอร์ตเรลลิงก์ ลูกค้าสามารถใช้บริการชัตเทิลบัสรับส่งระหว่างห้างกับสถานีรถไฟฟ้าได้ และนักท่องเที่ยวยังสามารถเดินทางจากโชว์ดีซี ไปถึงสนามบินหลักทั้งสุวรรณภูมิและดอนเมืองได้ภายในเวลา 30 นาที

สำหรับตลาดกรุ๊ปทัวร์ มีลานจอดรถรองรับ 6 ไร่แล้ว เตรียมขยายพื้นที่เพิ่มอีก 14 ไร่ รองรับจำนวนรถบัสที่เข้ามาจอด 100 คัน

"สำหรับโปรดักต์ระดับแม่เหล็กของโชว์ ดีซี ดึงดูดนักท่องเที่ยว ตั้งอยู่บนชั้น 4-6 ของตัวอาคาร กลยุทธ์ของเราเน้นดึงผู้ร่วมทุนที่เชี่ยวชาญในแต่ละแขนงของงานเอ็นเตอร์เท นเมนต์ ซึ่งมีผลงานเป็นที่ประจักษ์แก่สายตาคนไทยและต่างชาติเป็นอย่างดี"

โดยบริษัทได้ร่วมทุนกับ "ไทย ไฟต์" ของนายนพพร วาทิน ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ไทยไฟต์ จำกัด พัฒนาพื้นที่ในห้าง เพื่อก่อสร้าง "ไทย ไฟต์ อารีน่า" บนพื้นที่ 8,000 ตารางเมตร ความจุ 1,200 ที่นั่ง นอกจากนี้ยังมี "ไทย ไฟต์ ฟิสิกส์ สปอร์ต" สำหรับเปิดสอนผู้ที่สนใจออกกำลังกายด้วยการชกมวยอีกด้วย

อีกไฮไลต์ของที่นี่ คือ "ไทย แฟนตาซี" อินเตอร์แอ็กทีฟ ดิจิทัล ธีมพาร์ค บนพื้นที่ 5,000 ตารางเมตร ของชั้น 4 และ 5 เป็นการลงทุนร่วมกับบริษัท ซีเอ็มโอ จำกัด (มหาชน) ธุรกิจสร้างสรรค์และบริหารจัดการงานอีเวนต์ชั้นนำของไทย โดยบริษัทและซีเอ็มโอได้เซ็นสัญญาเรียบร้อยเมื่อปีที่แล้ว

"ซีเอ็มโอที่มีความเชี่ยวชาญด้านการผลิตคอนเทนต์งานอีเวนต์ ก็ได้ร่วมทุนกับบริษัท ทีวัน จำกัด บริษัทลูกของกลุ่มซัมซุง ซึ่งมีความเชี่ยวชาญด้านการทำเทคโนโลยีคอมพิวเตอร์กราฟิกขั้นสูงจัดตั้งบริษัท ซีเอ็มโอ ทีวัน เอเชีย จำกัด เพื่อพัฒนาคอนเทนต์และเทคนิคการนำเสนอร่วมกัน ภายใต้คอนเซ็ปต์ป่าหิมพานต์"

นอกจากนี้ ยังมีคอนเวนชั่นฮอลล์ ความจุ1,500 ที่นั่ง สำหรับจัดประชุมสัมมนากลุ่มท่องเที่ยวเชิงให้รางวัล และจัดแสดงสินค้า (ไมซ์) พร้อมดึงการจัดแสดงคอนเสิร์ตของศิลปินต่างชาติ การนำศิลปินดาราเกาหลีมาจัดมีตติ้ง รวมถึงการแสดงบรอดเวย์ชื่อดัง ฯลฯ

ส่วนพื้นที่ดาดฟ้า หรือ "ไทย สกาย พาราไดส์" ของห้าง พื้นที่ 1,500 ตารางเมตร บริษัทเตรียมดึงร้านอาหารและเครื่องดื่มชื่อดังมาให้บริการ และเชื่อว่าด้วยคอนเซ็ปต์ของร้านและการออกแบบจะดึงดูดนักท่องเที่ยวทั้งไทยและต่างชาติได้เป็นอย่างดี และเป็นแลนด์มาร์กแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ

นางประภาวัลย์กล่าวเพิ่มเติมว่า สำหรับพื้นที่ชั้น 1-3 ของห้างโชว์ ดีซี จะพัฒนาเป็นพื้นที่รีเทล 80,000 ตารางเมตร มีทั้งร้านอาหาร ร้านค้า ร้านเสื้อผ้าแฟชั่น และร้านสปาและความงาม เตรียมพัฒนารูปแบบ

การช็อปปิ้งเป็นวอล์กกิ้งสตรีต เบื้องต้นมีแนวคิดยกตลาดวอล์กกิ้งสตรีตชื่อดังของเกาหลีมาไว้ที่เมืองไทย เพื่อสร้างทราฟฟิกเข้าห้าง เจาะตลาดคนไทยโดยเฉพาะ

ไม่เพียงเท่านี้ บริษัทยังเตรียมเปิดร้านค้าดิวตี้ฟรีระดับเวิลด์คลาสจากผู้ประกอบการกลุ่ม ใหม่ บนพื้นที่ 10,000 ตารางเมตร รองรับดีมานด์ช็อปปิ้งของนักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนและเอเชียตะวันออกเฉียงใต้อีกด้วย ขณะนี้อยู่ระหว่างขั้นตอนการเจรจา คาดว่าจะสรุปได้เร็ว ๆ นี้

"เราตั้งใจพัฒนาจุดขายของโชว์ ดีซี ให้ต่างจากห้างอื่น ๆ โดยตั้งเป้าให้ห้างของเราเป็นจุดศูนย์กลางของนักท่องเที่ยวทุกคนที่เข้ามา ไทย ต้องมาแวะช็อปปิ้ง ชิม และแชะ ทั้งยังตั้งใจให้เป็นแลนด์มาร์กสำคัญของกรุงเทพฯ จากการดึงจุดเด่นของกรุงเทพฯมารวมไว้ที่นี่ ให้นักท่องเที่ยวได้สัมผัสความเป็นไทยภายในวันเดียว หรือ A Day in A Life of Thainess"

นางประภาวัลย์กล่าวด้วยว่า ขณะนี้บริษัทได้เริ่มโรดโชว์โปรดักต์ที่ต่างประเทศแล้ว โดยร่วมเดินทางโรดโชว์ครั้งแรก พร้อมกับสมาคมไทยธุรกิจการท่องเที่ยว (แอตต้า) ที่กรุงจาการ์ตา และสุราบายา ประเทศอินโดนีเซีย เมื่อต้นเดือนมีนาคมที่ผ่านมา และเตรียมเข้าร่วมงานโรดโชว์ท่องเที่ยวที่ประเทศจีน ซึ่งเป็นตลาดหลักของโครงการนี้ รวมถึงงานเทรดโชว์อื่น ๆ เพื่อแนะนำโปรดักต์ให้เป็นที่รู้จักของกลุ่มผู้ประกอบการบริษัทนำเที่ยวใน ต่างประเทศมากขึ้น

ที่มา: http://m.prachachat.net/news_detail.php?newsid=1426142209