บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ เลือกยังไง

รูปแบบสิ่งปลูกสร้างแต่ละแบบ ออกแบบมาเพื่อการใช้ประโยชน์ที่แตกต่างกัน และข้อจำกัดของพื้นที่ ที่แตกต่างกัน จึงให้รูปแบบของผลการตอบแทนด้านการลงทุนที่แตกต่างกันนะครับ

• บ้านเดี่ยว


• ทาวน์เฮาส์


• อาคารพาณิชย์

1. บ้านเดี่ยว
บ้านเดี่ยวถูกสร้างมาเพื่อการอยู่อาศัยเป็นหลัก บ้านเดี่ยวเป็นการลงทุนที่ต้องระมัดระวังมาก เพราะมีจุดที่ต้องพิจารณาในแง่การลงทุนเยอะ และต้องใช้ทุนค่อนข้างมากเนื่องจากราคาบ้านเดี่ยวทำเลดีๆ นั้นมีราคาสูงมาก บ้านเดี่ยวโครงการใหม่ๆในเมืองทำเลดีๆเดี๋ยวนี้เค้าไม่ขายความคุ้มค่ากัน แล้ว ขายอารมณ์กันอย่างเดียวเลย บ้านเดี่ยวใหม่ๆราคาไม่เกินสิบล้านเลยกระจายอยู่ชานเมืองซะเป็นส่วนมาก ทำเลจึงไม่ดึงดูดใจด้านการลงทุน เว้นแต่เราจะอยู่เอง โดยเฉลี่ยแล้วบ้านเดี่ยวให้ผลตอบแทนในแง่ค่าเช่าไม่มาก เมื่อเทียบกับอสังหาตัวอื่นๆ แต่มักจะมี growth หรือราคาที่เพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก เนื่องจากมีเนื้อที่ดินด้วย บ้านเดี่ยวที่อยู่ทำเลดีๆ จะมีอัตราการ growth ที่สูงมาก โดยเฉพาะเมื่ออยู่ในระยะยาว 10 ปีขึ้นไปแต่บ้านบางทำเลเวลาผ่านไปหลายปีแล้ว ราคาขยับขึ้นนิดเดียวก็มีนะครับต้องตั้งใจเลือกทำเลให้ดี
การลงทุนในบ้านเดี่ยวให้ได้กำไร ต้องแม่นเรื่องราคาตลาดและประเมินสภาพบ้านเก่ง มีจินตนาการในการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงบ้าน พูดถึงบ้านมือสองนะครับ บ้านมือหนึ่งซื้อมาแล้วลงทุนให้ได้กำไรผมว่ายากเอามากๆ ซึ่งจริงๆแล้วก็พอจะทำได้ครับ โดยเฉพาะช่วงหลังวิกฤติการณ์ต่างๆ เจ้าของเดิมมักขายออกมาในราคาที่ถูกกว่าตลาด ส่วนสภาพบ้านปรับปรุงยังไงถ้าไม่เก่งพาผู้รับเหมาไปประเมินก็ได้ครับ

ข้อเสียของการลงทุนในบ้านเดี่ยว คือค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษาจะมาก ทั้งสวน ทั้งตัวบ้าน ถ้าปล่อยไว้ไม่ดูแลไม่กี่เดือนจะโทรมอย่างรวดเร็ว ต้องดูแลให้ถึงจริงๆ จึงจะคงสภาพบ้านที่ดีได้นาน
ในขณะเดียวกันบ้านเดี่ยวให้ผลตอบแทนเป็นค่าเช่าสำหรับพักอาศัยซึ่งมักจะได้ ไม่มากเมื่อเทียบกับอสังหาเพื่อการพาณิชย์ ที่สำคัญถ้าไม่มีผู้เช่ารายรับจะเป็นศูนย์ทันที ความเสี่ยงตรงนี้มีมากทีเดียว

บ้านเดี่ยวในอุดมคติของผม :)
2.บ้านแฝดและทาวเฮ้าส์
บ้านแฝดไม่ค่อยมีการทำขายกันแล้ว ไม่ได้รับความนิยมจากทั้งผู้ซื้อและผู้ขายเท่าที่ควร ส่วนทาวนเฮ้าส์ ทาวน์โฮม หรือโฮมออฟฟิศ ผมว่ามันก็คล้ายกันมากเรียกให้ต่างกันเท่านั้นเอง
พวกนี้เป็นตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับการลงทุนอยู่เหมือนกัน เพราะอัตราผลตอบแทนการลงทุนพอรับได้ และทาวน์เฮ้าส์ในเมืองส่วนใหญ่มักเบียดแทรกอยู่ในทำเลที่ค่อนข้างโอเค ราคาก็ยังไม่แพงมากเกินไป
ข้อที่ต้องพิจารณามากๆ คือทำเล, สภาพแวดล้อม และเพื่อนบ้าน เพราะอยู่ติดๆกันเป็นแถวถ้าเจอเพื่อนบ้านนิสัยไม่ดีล่ะ ลำบากเลย
เนื่องจากเนื้อที่ในการสร้างทาวน์เฮ้าส์มักจะเริ่มที่ 16-18-21-24 ตารางวา ต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างจึงน้อยกว่าบ้านเดี่ยวมาก ราคาขายถูกกว่า เมื่อเทียบทำเลเดียวกัน เราสามารถหาทาวน์เฮ้าส์ราคาไม่เกินสามล้านในเมืองที่เก็บค่าเช่าได้เดือนละ 20,000++ หาได้ง่ายกว่าบ้านเดี่ยวมากครับ อัตราการ Growth ของราคาทาวน์เฮ้าส์ทำเลในเมืองก็ดีทีเดียว ราคาเช่าที่ไม่แพงมากอยู่ได้ทั้งครอบครัว ก็ทำให้หาผู้เช่าได้ไม่ยากด้วยครับ

ข้อเสียของการลงทุนในทาวน์เฮ้าส์ก็คล้ายกับบ้านเดี่ยวในแง่ของการดูแล แต่จะเสียค่าใช้จ่ายน้อยกว่า และแง่ที่ถ้าไม่มีผู้เช่ารายได้เป็นศูนย์ ยกเว้นเราจะแบ่งทาวน์เฮ้าส์เป็นห้องเช่าหรือเป็นชั้นๆไปซึ่งทำได้ในบางทำเล

3.อาคารพาณิชย์
อาคารพาณิชย์ เป็นอสังหาที่ผมชอบนะครับ เพราะมักจะอยู่ในทำเลที่ดีที่ทำการค้าได้ ปล่อยเช่าหรือทำการค้าได้ผลตอบแทนดีกว่าการให้เช่าเพื่อพักอาศัย มีผลตอบแทนต่อการลงทุนค่อนข้างดีทีเดียว การดูแลรักษาก็ง่าย ถ้าโครงสร้างดั้งเดิมดี ก็มักจะมีค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาต่อปีที่น้อยมาก แต่ปัจจุบันอาคารพาณิชย์ก็ไม่ค่อยสร้างใหม่กัน จะไปสร้างคอนโดกะโฮมออฟฟิศเสียมากกว่า
ข้อเสียของอาคารพาณิชย์ก็จะเป็นพวกอัตราดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายให้ธนาคารเค้าจะ ไม่ให้ rate ที่อยู่อาศัย จะแพงกว่าเล็กน้อย และยังมีภาษีโรงเรือนที่ต้องเสียรายเดือนอีกคร่าวๆประมาณ 12% ของค่าเช่าที่เราเก็บได้ หรือถูกประเมินว่าต้องได้
จะลงทุนให้ได้ผลตอบแทนดีๆสำหรับอาคารพาณิชย์ สิ่งที่ต้องพิจารณาให้ดีมากๆอีกอย่างนอกจากทำเลคือ แนวเวนคืนและผังเมืองนะครับ เพราะอาคารพาณิชย์ร้อยทั้งร้อยมักอยู่ติดถนน มีโอกาสถูกหวยเยอะ
และผังเมืองมีผลมากนะครับ ถ้าอยู่ในเขตที่รัฐสนับสนุนให้เติบโตเป็นย่านการค้าหรือที่อยู่อาศัยหนาแน่น โอกาสที่อาคารพาณิชย์ของเราจะมีราคาเติบโตสูงขึ้นมากๆก็มีสูงครับ

อาคารพาณิชย์ หรือตึกแถว แบบเก่า
ทั้งสามชนิดมีความน่าสนใจในการลงทุน โดยอาศัยทักษะในการประเมินที่ไกล้เคียงกัน และไม่ซับซ้อนครับ สิ่งที่เป็นหัวใจของการพิจารณาคือ ทำเล และผลตอบแทนต่อการลงทุน ซึ่งได้กล่าวถึงในตอนที่ 6 “เคล็ดวิชา ลงทุนไม่ให้ขาดทุน” ผมได้อธิบายคร่าวๆว่า ราคาและผลตอบแทนที่เหมาะสมสำหรับการลงทุนไปแล้ว
สิ่งสำคัญที่ควรต้องพิจารณานอกเหนือจากนี้คือสภาพของสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งไม่ว่าใหม่หรือมือสอง ใช้หลักการไกล้เคียงกันครับ จากประสบการณ์ของผม ผมจะใช้การพิจารณาจาก “นอกเข้าใน บนลงล่าง สิ่งที่มองเห็น และ สิ่งที่มองไม่เห็น” เป็นหลักนะครับ

เลือกบ้านดูยังไง
นอกเข้าใน คือพิจารณาตั้งแต่รั้วหน้าบ้าน เดินเข้าไปในตัวบ้าน จนถึงรั้วหลังบ้าน และด้านซ้ายขวา
บนลงล่าง คือพิจารณาตั้งแต่หลังคา จรดพื้น และระบบใต้พื้น
สิ่งที่มองเห็น คือรูปแบบ ความสวยงาม ความเหมาะสมต่อประโยชน์ใช้สอย สี และความเข้ากันได้กับสิ่งต่างๆรอบๆตัว สิ่งแวดล้อมรอบๆบ้าน
สิ่งที่มองไม่เห็น คือ ฮวงจุ้ย ประวัติของบ้าน บรรยากาศ และความรู้สึกส่วนตัว ซึ่งอธิบายยาก มันจะมาพร้อมกับประสบการณ์ที่ผ่านการดูบ้านมาแล้วเยอะๆนะครับ แต่ว่าสำคัญสำหรับการขายด้วยอารมณ์
มาดูสิ่งที่ควรดูเวลาไปดูบ้านกันว่าเราควรดูอะไรบ้าง ไม่ใช่เดินตามคนขายไปเรื่อยๆแบบงง งง นะครับ

ประเมินสภาพบ้านจาก นอกเข้าใน

1. รั้ว
ง่ายๆ ครับ ดูว่ามันตรงได้แนวไม่เอียงไม่ล้ม เดินดูให้หมดว่ามีรอยร้าวรอยปกปิดรอยร้าวมั้ย มีรอยสีลอกล่อนสีบวมจากน้ำหรือความชื้นมั้ย รอยต่อต่างๆสนิทดีมั้ย
2. ประตูรั้ว
ประตูอัลลอยด์ดีๆเดี๋ยวนี้แพงนะครับ ดูให้ดีจะได้ไม่ต้องทำใหม่มันแพง ส่วนประตูส่วนมากมักจะเป็นประตูโลหะแบบเลื่อน ควรตรวจดูสถาพการผุ สีไม่ลอกล่อน เลื่อนง่ายไม่หนักเกินกำลัง รางเลื่อนสะอาดไม่มีสะดุด มีที่คล้องหรือล็อคกุญแจแข็งแรงดี ถ้าบ้านมีประตูบานเล็กสำหรับเปิดคนเข้า ต้องดูว่าเปิดไม่ติดเพราะมันหนักนานๆไปบานพับมักจะตก อ้ออย่าลืมดูกริ่ง และไฟตรงประตูด้วยว่ายังใช้ได้ไหม
3. สวน และสระ (ถ้ามี)
ก่อนจะดูต้นไม้ให้ดูดิน และสภาพดินก่อนนะครับ ให้ดูว่าถมได้ระดับดีมั้ย ดินมันพร่่องมัน slide ลงใต้ตัวบ้านไปบ้างหรือเปล่า ถ้าฝนตก ดูแนวน้ำฝนรอบตัวบ้านไว้ด้วยว่ามันลงดินตรงไหนบ้าง เพราะดินมันจะหายจะกระเด็นสกปรก ต้องแก้ไข แล้วจึงดูต้นไม้ต้นหญ้า ว่าเอาอะไรมาปลูก สภาพเป็นยังไง ชอบหรือไม่ชอบ ก็ไม่ยากเปลี่ยนง่ายแต่เสียตังค์ บ่อปลามีหรือเปล่า ถ้ามีจะเอาออกก็ไม่ยากอะไร จะเก็บไว้ก็อย่าลืมดูระบบกรองว่าโอเคมั้ย
สระว่ายน้ำ ถ้ามีก็ดี อยากเก็บไว้ ก็ให้แน่ใจว่าใช้ได้และไม่รั่ว สระว่ายน้ำอย่างห่วยๆก็หลายแสน อย่างดีๆก็หลายล้าน จะทุบทิ้งก็กระไรอยู่ แต่ค่าซ่อมและดูแลรักษาแพงมาก ถ้ามีและปล่อยเช่าต้องทำสัญญาให้ครอบคลุมดีๆ
4.รางระบายน้ำรอบๆบ้าน
อย่าลืมตรวจดู บางคนไม่รู้ด้วยซ้ำว่ารางระบายน้ำอยู่ตรงไหน ต้องมีนะครับ ดูด้วยว่ามีบ่อพักน้ำมั้ยอยู่สูงกว่าข้างนอกมั้ยน้ำไหลดีหรือเปล่า ลองเทน้ำดูครับ ถ้าฝารางเป็นโลหะซี่ๆ ก็ตรวจดูด้วยว่าผุพังต้องเปลี่ยนต้องซ่อมเยอะมั้ย จะได้เอาไปใส่เป็นต้นทุนค่าซ่อมให้ครบ
5. ที่จอดรถ (ถ้ามี)
ตรวจดูระดับความลาดเอียง และที่จอดรถมักจะทรุดตัวไม่เท่ากะบ้านเพราะหลายๆโครงการสร้างโดยใช้เสาเข็ม ไม่เท่ากัน บางหลังผมเจอน่าเกลียดมากเทปูนเฉยๆดื้อๆเลยก็มี ดังนั้นมันจะทรุดในอัตราที่ไม่เท่ากับตัวบ้าน จึงต้องดูว่ามันยึดกับตัวบ้าน หรือแยกออกมาต่างหาก โดยสังเกตุที่จุดต่อระหว่างพื้นที่จอดรถกับผนังบ้านว่าต่อเป็นเนื้อเดียวกัน หรือมีร่องแยกจากกัน ควรจะแยกกันครับไม่งั้นแตก แต่ก็มีหลายโครงการที่บ้านเค้าทำดีส่วนของที่จอดรถกับบ้านเป็นโครงสร้างพื้น เดียวกัน จึงไม่ค่อยมีปัญหาเรื่องอัตราการทรุดไม่เท่ากัน
6. ผนังบ้าน
ดูรอยร้าวรอยแตก สีไม่ลอกไม่บวม ตรวจดูตำหนิรอยซ่อม จุดเชื่อมต่อกับวัสดุอื่นเช่นวงกบว่าเรียบร้อยดีมั้ย งานฉาบเรียบดีมั้ย เวลาดูผนังบ้านต้องดูตอนมีแสงสว่างจะเห็นรอยต่างๆได้ชัดเจน
ไฟภายนอกบ้าน(ถ้ามี) เรียบร้อยใช้ได้ดีมั้ย สายไฟและสายต่างๆนานาเก็บงานเดินโอเคมั้ย มองเห็นท่อพีวีซีสีฟ้าๆเกาะผนังอยู่ส่วนไหนบ้างหรือเปล่า ถ้าเจอจดไว้ มีการบ้านแน่นอน เพราะมักจะเป็นการต่อเติม หรือต่อเพิ่มเติมจากระบบเก่าแล้วเดินท่อลอย ต้องเช็คให้ดีว่าไม่มีปัญหา
7. ระเบียงภายนอก
ดูหลังคาว่าไม่รั่ว น้ำไม่สาด กระเบื้องโอเคไม่ล่อน ไฟใช้ได้ สีไม่ลอกล่อน
8. ประตูบ้าน
ดูว่าแข็งแรงดี ไม่ตกไม่เอียง ดูรอยต่อวงกบ ดูร่องประตูไม่ใช่พอปิดประตูแล้วมีร่องกว้างขนาดแมวลอดได้อันนีก็เกินไป วัสดุประตูด้วย ประตูไม้สักดีๆทำสีแล้วเดี๋ยวนี้ราคาเกินหมื่นนะครับ ต้นทุนทั้งนั้น
9. หน้าต่าง
ปิดสนิท แข็งแรงเรียบร้อยดี ล็อคได้ทุกบาน ถ้ามีเหล็กดัด ก็ต้องตรวจสอบว่ายังแข็งแรงไม่มีรอยงัดไม่ผุ มุ้งลวดอยู่ครบดีมั้ย ค่าซ่อมไม่แพง
10. ประตู-หน้าต่างบานกระจก slide
ลองเลื่อนดูว่าสะดวกไม่ตก ไม่สะดุด กรอบโอเคมั้ย ยางเสื่อมหรือหายไปมั้ย มันจะมีลมเข้า ลองสาดน้ำดูว่าน้ำเข้ามั้ย มีรอยคราบน้ำที่ใต้กรอบล่างมั้ย โดยเฉพาะตรงมุมล่างซ้ายขวา ค่าซ่อมไม่แพงแต่ไม่จำเป็นอย่าเปลี่ยนของมันแพง
11. พื้น
ถ้าเป็นกระเบื้องก็ดูว่ามีล่อนมีแตก มีไม่เรียบมั้ย ยาแนวสึกไปบ้างยาใหม่ได้ไม่แพง แต่กระเบื้องเก่าแตกเนี่ย หาเปลี่ยนใหม่ลายเดิมยากมากๆ ดูให้ละเอียด
ถ้าเป็นปาร์เก้ไม้เดิมๆนี่แจ๋วเลย ชอบๆ เดี๋ยวนี้ไม้แพงมาก ดูให้ดี ว่าไม่บวมไม่ล่อนไม่โก่ง ทุกอย่างซ่อมได้อย่าไปรื้อทิ้งเสียดายของ มันแพง
ลามิเนต ดูว่าไม่บวม ไม่ล่อน แน่นดี ซ่อมยากต้องรื้อเปลี่ยนหมด
หินแกรนิต อันนี้ไม่ค่อยมีปัญหา ดูว่าไม่แตกไม่ด่าง ก็โอเค พอจะเปลี่ยนเป็นชิ้นๆได้ ยกเว้นลายประหลาดที่หายากมาก ถ้าต้องเปลี่ยนต้องซ่อมก็งานเข้า
หินอ่อน ชอบเหมือนกัน แต่มักมีปัญหาเพราะหินอ่อนมันพรุน มักจะเจอคราบและรอยด่าง แก้ยากจนถึงขั้นแก้ไม่ได้เลย
พรม ถ้าด่าง หรือโทรมมากๆ รื้อทิ้งจะดีกว่า ถ้าเจอต้องทำใจว่าต้นทุนซ่อมพุ่งแน่นอน
12. ห้องน้ำ
ตรวจดูพื้นและผนังกระเบื้อง ทดสอบสุขภัณฑ์ว่าไม่รั่ว มีน้ำและกดลง สายฉีดชำระไม่รั่ว ทดสอบอ่างล้างหน้าว่าเปิดได้น้ำไหลสะดวกไม่รั่ว บางทีบ้านใหม่ๆต้องถอดตัวกรองตรงปลายก็อกออกมาล้างเศษฝุ่นออกนะครับ พวกฝุ่นปูนที่ค้างท่อมันมากองอยู่ตรงปลายตัวกรองนี่แหละ สายน้ำทุกอันควรมี stop วาล์ว เพื่อสะดวกต่อการดูแลรักษา ตรวจดูกระจกและอุปกรณ์ต่างๆว่ายึดแขวนแข็งแรงดี พัดลมดูดอากาศถ้ามีทำงานหรือเปล่า หน้าต่างเปิดได้ดีมั้ย
พื้นห้องน้ำควรลดระดับจากพื้นบ้านประมาณ 5 ซม. ลองเทน้ำดูการไหลลงท่อด้วยว่าสะดวกและลาดเทถูกต้อง
13. ห้องครัว
ตรวจก๊อก ตรวจท่อน้ำดี ตรวจท่อน้ำทิ้งว่าใช้ได้ไม่อุดตันไม่มีกลิ่น ตรวจดูวัสดุว่าไม่ผุไม่พัง พวกตู้ลิ้นชักต่างๆต้องลองเปิดปิดดูให้หมด บานพับมันมักจะห่วยระวังหล่นใส่หัวล่ะ
พื้นส่วนใหญ่มักจะเป็นกระเบื้องเดินดูให้ทั่วว่าไม่ล่อนไม่แตก ห้องครัวต้องโปร่งระบายอากาศได้ดี ถ้ามี Hood ดูดควันให้แน่ใจว่าทำงานได้ เพราะของดีๆมันแพงมาก
พวกเบรคเกอร์ทั้งหลายมักจะอยู่แถวๆนี้ ลองทดสอบดูทีละตัวว่าขนาดเท่าไร ทำงานควบคุมตามตำแหน่งที่เขียนไว้มั้ย
14. ส่วนซักล้างหลังบ้าน
ดูพื้น ดูท่อน้ำ ดูก๊อกน้ำ ความลาดเอียงต้องออกนอกบ้าน ไม่ใช่เทน้ำแล้วไหลเข้าบ้าน ปลั๊กไฟใช้ได้ไหม
15. ส่วนต่อเติมหลังบ้าน
ส่วนใหญ่บ้านมือสองที่ผมดูมักจะต่อเติมด้านหลังบ้านกัน จริงๆเกือบทุกหลังทำผิดกฎหมาย แต่ไม่รู้ยังไงหาที่ทำถูกแทบไม่เจอ พวกงานต่อเติมนี่เรื่องยาวเล่ากันแปดวันไม่จบ เพราะมีหลากหลายเหลือเกิน เอาคร่าวๆพวกต่อเติมหลังบ้านทำเป็นห้องครัวหรืออะไรก็ตามมันต้องเจอปัญหา อัตราการทรุดของบ้านแตกต่างกัน ทำให้เกิดรอยแยกตรงจุดเชื่อม ของผนังที่เกาะเกี่ยวกัน และรอยน้ำรั่ว ถ้าเจอบ้านที่ทำดีๆเสริมเข็มดีๆ แยกผนังจากกันตั้งแต่ต้นก็สบายหน่อย ถ้าเจอห่วยๆ แยกออกจากกันเยอะ น้ำฝนไม่รั่วแต่สาดเข้ามาได้เลยเจอแบบอันนี้ผมไม่แก้ ผมทุบทิ้งเลย คิดและดูให้ดีก่อนซื้อ ทุกอย่างคือต้นทุน
16. ปลั๊กไฟ ไฟ และอุปกรณ์ไฟฟ้าต่างๆ
ตรวจดูว่ายังทำงานได้มีไฟอยู่ ติดตั้งถูกต้อง โดยเฉพาะเครื่องทำน้ำอุ่น เราคงไม่ปรารถนาให้ผู้เช่าเราเป็นอันตรายใช่ไหมครับ ต้องมีเบรคเกอร์คุมให้ดี ปลั๊กไฟที่ติดตั้งต่ำๆผมยกเลิกทั้งหมด ปลั๊กไฟภายนอกถ้าจะมีต้องใช้แบบมีตัวปิดกันน้า ไม่เสี่ยงโดยไม่จำเป็นนะครับ
17.ห้องเก็บของ ห้องใต้บันได
ห้องนี้ปลวกชอบมากๆ มันเย็น ไม่มีแสง ไม่มีคนกวนใจ ตรวจดูร่องรอยให้ดีบ้านมีปลวกมักจะเจอร่องรอยที่นี่ง่ายๆ ถ้ามีปลวกก็กำจัดเสียอย่าได้มีเมตตาส่งเขาไปที่ชอบๆให้ไวไว ไม่งั้นจะลาม
18. บันได
แข็งแรง เวลาเดินขึ้นเดินลงไม่ควรมีเสียง ไม่ยวบ ลูกตั้งลูกนอนได้ฉากกันดี ต้องมีมือจับที่แข็งแรง มีแสงสว่างไม่มืด ทดสอบเดินขึ้นๆลงๆหลายๆรอบหลายๆด้าน อย่าวิ่งเดี๋ยวตกบันได
19. ลิฟท์
มีจริงๆ เจอมาหลายหลังแล้ว รู้ไว้ไม่เสียหาย ราคาไม่ใช่ถูกของดีมีมาตรฐานก็ล้านขึ้นแล้วเดี๋ยวนี้ ตรวจลิฟท์ไม่ต้องดูอะไรมาก ขอดูใบรับประกันกะใบซ่อม (maintenance) เหมือนดูประวัติรถ ทดสอบการใช้งานว่ายังโอเค เสียงไม่ดัง อย่าลืมขึ้นไปดูตัวควบคุมข้างบนด้วย ก่อนใช้งานจริงเรียกช่างมาดูอีกทีเอาชัวร์ๆ
20. ห้องนอน
ตรวจดูประตู หน้าต่าง พื้น ผนัง อุปกรณ์ต่างๆ ตามข้อที่กล่าวมา ตรวจดูตำแหน่งการวางปลั๊กและสายเคเบิ้ล สายโทรศัพท์ด้วยว่าถูกต้องเหมาะสมหรือเปล่า

ต่อไปก็เป็นการประเมินจากบนลงล่าง
21. หลังคา
ไม่รั่ว ไม่แตกเสียหาย ความลาดเอียงโอเค วัสดุหลังคาโอเค ไม่ใช่เอาเมทัลชีทมามุงหลังคาบ้าน มันเสียงดังมากๆ เวลาตรวจดูหลังคารั่วเดินดูฝ้าว่ามีคราบน้ำหรือไม่ ถ้ามีทาสีใหม่หรือบ้านใหม่ ลองเอาน้ำไปฉีดใส่หลังคาดูเลย แล้วให้เพื่อนเดินดูว่าได้ยินเสียงน้ำหยดไหม
ใต้ชายคาปิดเรียบร้อยดีไหม มีปิดมุ้งลวดตรงช่องระบายอากาศใต้ชายคาได้จะดีมากจะได้กันนกและแมลงเข้าใต้หลังคาบ้าน มันจะสกปรกมาก
ถ้าเป็นทาวน์เฮ้า ใต้หลังคามันจะเป็นพื้นที่เชื่อมถึงกันกับหลังอื่นๆหมด ควรก่อกำแพงปิด หรือใส่ลูกกรงปิด กันคนนิสัยไม่ดีแอบเข้ามาทางบ้านคนอื่น และกันหนู นก แมว งู ด้วย
22. ฝ้าเพดาน
เรียบดี งานเรียบร้อยไม่มีคราบน้ำ ต้องมีช่องเปิดสำหรับการตรวจสอบและบำรุงรักษา
23. คานและเสา
ไม่มีรอยร้าว รอยแยก ไม่แอ่น ไม่โค้ง ไม่แตก ถ้าไม่ชัวร์ให้ถามผู้รู้
24. พื้น
ไม่เอียง ไม่ทรุดจนน่าเกลียด บ้านเก่าต้องมีทรุดอยู่แล้ว แต่ควรทรุดเท่าๆกันทั้งหลังทรุดน้อยๆ เพราะยิ่งนานยิ่งแน่นอัตราทรุดจะน้อยลงเรื่อยๆจนอยู่ตัว

ประเมินสิ่งที่มองเห็น
ให้ดูว่าสีต้องเปลี่ยนไหม สีเก่าน่าเกลียดไหม ผมเคยเจอบ้านที่ทาสีฉูดฉาดมากไม่เข้ากับหลังอื่นๆในหมู่บ้านเลย แก้ได้ง่ายๆด้วยการทาสีใหม่ ไม่ยากๆ
รูปแบบบ้านเหมาะสมกับที่เราอยากจะเอาไปใช้ไหม ส่วนต่อเติมเป็นยังไง หรือต้องต่อเติมกั้นห้องเพิ่ม
เพื่อนบ้านเป็นยังไง สิ่งแวดล้อมเป็นยังไง

สิ่งที่มองไม่เห็น
ตรวจสอบประวัติบ้านให้ดี ทั้งจากโฉนด และจาก เพื่อนบ้าน รปภ นิติบุคคล ถามหลายๆคน หลายๆปาก บางทีเพื่อนบ้านตัวดีให้ข้อมูลมั่วๆเพราะอยากซื้อเองก็มี ฟังๆคนอื่นไว้มั่งไม่ใช่ไปเผลอซื้อบ้านที่ ลัดดาแลนด์ เพราะมันถูกและเงียบดีไม่มีคนอยู่เลยซักกะหลังเดียวแบบนี้ปล่อยเช่าห้าปียัง ไม่มีคนกล้าไปเช่าเลย
ตรวจฮวงจุ้ยถ้าเราซีเรียส แต่ผมไม่มากดูแค่คร่าวๆก็โอเค จากการที่ผมดูบ้านเองมาแล้วหลายปีเพราะเป็นคนชอบบ้าน จึงใช้ความรู้สึกส่วนตัวเข้ามาช่วยด้วย บางทีเราดูแล้วชอบถูกใจมากๆ ซื้อได้ก็เป็นโบนัสของเรานะ ได้ลงทุนด้วยได้เป็นเจ้าของบ้านที่ชอบด้วย แต่บางทีตัวเลขและทำเลมันผ่านหมดแต่ไม่รู้ทำไมเราไม่ชอบอ่ะ ก็ต้องกลับไปคิดเยอะๆเหมือนกัน อันว่าความร้สึกนี้ใช้ได้เฉพาะกับผู้มีประสบการณ์เท่านั้นนะ มือใหม่อย่าได้ใช้ มันจะมั่ว

ตอนนี้เยอะหน่อย แต่หวังว่าจะเป็นประโยชน์สำหรับเพื่อนๆที่คิดจะเริ่มต้นนะครับ อย่างน้อยเราก็มีอะไรสักอย่างเป็นหลักให้เราจับยึดเพื่อออกเดินก้าวแรกอย่าง มั่นใจได้

ที่มา: thinkofliving

Case Study สมชายกับการปล่อยเช่าตึกแถวลงทุนอสังหา

เรื่องของคุณสมชายเป็นเรื่องของตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ ซึ่งผมมั่นใจว่าผู้อ่านหลายหมื่นคนพักอาศัยอยู่ในตึกแถว หรือทำธุรกิจโดยอาศัยตึกแถวเป็นทำเลห้างร้าน กลางวันขายของ ตกเย็นปิดร้าน (หรืออาจกลับกันแล้วแต่ประเภทธุรกิจ) ชั้นสองสามสี่เป็นบ้าน หรือก็คือ Home Office สมัยโบราณนั่นเอง

สมมุติว่าปีก่อนสมชายไปจองตึกแถวไว้ห้องหนึ่ง อยู่บนถนนเส้น A ที่ปัจจุบันมีชุมชนอยู่เบาบาง มีหมู่บ้านพึ่งเกิดใหม่กำลังขายกันอยู่ หมู่บ้านที่ปิดการขายไปแล้วส่วนใหญ่ก็เป็นหมู่บ้านที่สร้างมาแค่ 3-5 ปี เรียกได้ว่าเป็นเขตชานเมือง คนยังไม่พลุกพล่าน ถนนหลักเป็นถนน 4-6 เลน เป็นเส้นทางเชื่อมระหว่างกรุงเทพมหานครต่อไปจนถึงอำเภอเมืองของจังหวัด ปริมณฑล ราคาตึกแถวที่ซืื้อมาก็ไม่ใช่ถูก ผ่อนเดือนละ 28,000 บาท ซึ่งก็พอผ่อนไหวจากเงินเดือนหรือรายได้ที่มี ในใจคิดว่าจะเก็บตึกแถวห้องนี้ไว้เปิดร้านอาหารเล็กๆสักแห่งหนึ่ง เติมเต็มความฝันที่มี แต่ปัจจุบันยังไม่สามารถไปทำได้เนื่องด้วยเหตุผลหลายๆประการ รวมถึงความพร้อมเรื่องเงินทุน

ครั้งนี้สมชายเลยนึกถึงเรื่อง “ปล่อยเช่า” ขึ้น ว่าหลังจากโอนจะต้องปล่อยเช่าตึกแถวห้องนี้ก่อน เพื่อลดภาระการผ่อน ประวิงเวลาสัก 2-5 ปี เตรียมความพร้อมก่อนที่จะเติมความฝันของเขาให้เต็ม

หลังจากสมชายติดป้าย “ปล่อยเช่า” หน้าห้องแถวที่พึ่งโอนไป 2 เดือน ก็มีโทรศัพท์เข้ามา 10 กว่าสาย กรองออกมาได้ 3 รายให้ราคาและจุดประสงค์ในการเช่าต่างๆกัน ทีนี้ก็ถึงตอนที่จะตัดสินใจว่าจะปล่อยเช่าให้ใคร อย่างไร?

3 ทางเลือกนั้น สมชายคุยไปคุยมาได้ข้อเสนอมาดังนี้ครับ

1. บริษัทแห่งหนึ่งมาเปิดโรงงานใหม่อยู่แถวนี้ ต้องการเช่าตึกแถวหรือทาวน์เฮาส์แถวนั้นให้ผู้จัดการที่มาคุมโรงงานพักอาศัย ถาวร สัญญาเช่า 3 ปี ให้ราคาเดือนละ 24,000 บาท


2. เจ้าของร้านซักรีดสนใจอยากเช่าทำธุรกิจ โดยเขามีธุรกิจซักรีดอยู่ในหมู่บ้านเกิดใหม่รอบๆแถวนี้อยู่แล้ว แต่พื้นที่ไม่พออยากขยายเพิ่มเติม โดยให้ชั้นสองของตึกแถวนี้เป็นหน้าร้านแห่งใหม่คอยติดต่อกับลูกค้า และกันพื้นที่ชั้นล่างทำเป็นร้านสะดวกซื้อ (Family Mart) ขายของทั่วไป ให้ราคาเดือนละ 18,000 บาท เช่ายาว 3 ปี


3. เจ้าของร้านแห่งหนึ่งอยากเปิดร้านอาหารสาขาที่สอง โดยเป็นร้านอาหารฝรั่งที่ขายดีอยู่ในตัวเมืองกรุงเทพ ให้ราคา 20,000 บาทต่อเดือน เช่ายาว 3 ปีเช่นกัน

โอเค พอได้ข้อสรุปมาอย่างนี้แล้วถ้าสมชายไม่คิดอะไรมาก สมชายก็คงจะเลือกข้อ 1) ซึ่งเป็นข้อที่ให้ราคาดีที่สุด มั่นคงที่สุด และดูเหมือนว่าจะต่อเนื่องมากที่สุด เนื่องจากการลงทุนโรงงานแห่งหนึ่งต้องใช้เงินเป็นร้อยๆล้าน คงจะไม่ถอนโรงงานกลับไปง่ายๆ หรือไม่มีเงินจ่ายเรา

สิ่งที่ผมอยากจะชี้ให้เห็นในการลงทุนอสังหาตอนนี้คือ ทางเลือก 1) ไม่ใช่คำตอบเสมอไปครับ

ทั้ง 3 ทางเลือกมีข้อดีที่ต่างกัน การจะเลือกข้อ 1) , 2) หรือ 3) นั้นขึ้นกับจุดประสงค์ของเรามากกว่า ว่าต้องการอะไร ซึ่งความต้องการของสมชายนั้นก็อย่างที่เคยกล่าวไปเบื้องต้นว่าเป็นอย่างไร ทีนี้ผมจะลงรายละเอียดทีละข้อว่าเพราะเหตุใด อย่างไร จึงควรจะเลือกข้อ 1) หรือ 2) หรือ 3)

ตัวเลือกข้อ 1) เป็นตัวเลือกที่เย้ายวนใจเรื่องการเงินมาก จากที่สมชายต้องผ่อน 28,000 ต่อเดือน เขาสามารถลดภาระการผ่อนไปได้ถึง 24,000 บาท จนเหลือเพียง 4,000 บาทต่อเดือน หรือแค่ 1 ใน 7 หรือ 14% เศษๆเท่านั้น ทำให้สมชายสามารถเก็บเงินเอาไว้เติมเต็มความฝันในการเปิดร้านอาหารของเขาได้ เร็วขึ้น แต่ว่าข้อ 1) นั้นก็็มีข้อเสียอยู่เหมือนกัน คืออะไรผมยังไม่บอก แต่ลองดูข้อถัดไปก่อนครับ

ตัวเลือกข้อ 2) นั้นเป็นหน้าร้านซักรีดและร้านสะดวกซื้อ ที่รองรับชุมชนข้างเคียง แน่นอนกิจการค่อนข้างมั่นคงถึงขนาดต้องการขยายฐานลูกค้าออกมาเปิดแห่งใหม่ แต่ว่าให้ผลตอบแทนการเงินที่ต่ำที่สุดในบรรดา 3 ข้อ นั่นคือแค่ 18,000 บาทต่อเดือน ทำให้สมชายต้องรับภาระผ่อน 10,000 บาทต่อเดือน หรือประมาณ​ 35% มากกว่าตัวเลือก 1) ถึง 2.5 เท่า!!

ตัวเลือกข้อ 3) มีผลตอบแทนทางการเงินอยู่ตรงกลางระหว่างข้อ 1) และข้อ 2) คือสมชายจะต้องรับภาระผ่อน 8,000 บาทต่อเดือน ดีกว่าข้อ 2) นิดหนึ่ง แต่ก็ยังต้องผ่อนมากกว่าข้อ 1) ถึง 2 เท่าอยู่ดี

ดูเหมือนว่าข้อ 2) และข้อ 3) นั้นไม่น่าสนใจเลยใช่ไหม?

“ไม่จริงครับ” หากเรานำปัจจัยเรื่อง “พัฒนา” อสังหาริมทรัพย์เข้ามาเกี่ยวเนื่องด้วย
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นการ “เติมเต็ม” Function บางอย่างให้สังคมข้างเคียง เป็นการพัฒนาแหล่งชุมชนให้เติบโตขึ้น และเป็นการ “เพิ่มมูลค่า” ให้กับที่ดินผืนนั้น ห้องแถวห้องแถวห้องนั้น รวมไปถึง “อนาคต” ที่เล็งเอาไว้สำหรับที่ดินแปลงดังกล่าว

ตัวเลือก 1) นั้นไม่ได้ช่วยเรื่องการพัฒนาชุมชนข้างเคียงเลย เพราะถึงจะให้เช่าหรือไม่ให้ โรงงานก็มีอยู่แล้ว อย่างไรก็ต้องปฏิบัติงาน ผู้จัดการโรงงานจะอยู่ที่นี่หรือที่อื่น ก็ไม่ได้ช่วยให้ที่ดินของเราหรือตึกแถวของเราเจริญขึ้นเท่าไร

ตัวเลือก 2) นั้นเป็นการสร้างสังคม ร้านซักรีดผสมร้านสะดวกซื้อย่อมเป็นจุดที่ดึงดูดคนแถวนั้นเข้ามาใช้บริการ ทำให้ทำเลคึกคักมากขึ้น มีคนผ่านไปมาซื้อของเล็กๆน้อยๆ ทำให้คนทราบว่า “แถวนี้มีของขาย”

ตัวเลือก 3) เป็นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกรูปแบบหนึ่งเหมือนกัน รับรองว่าร้านอาหารย่อมดึงดูด “จำนวน” คนได้น้อยกว่าร้านซักรีดผสมร้านสะดวกซื้อ และทำให้ที่ดินรอบข้างเจริญได้น้อยกว่า แต่ในขณะเดียวกันจะสร้าง ความตื่นตัวให้คนแถบนั้นทราบว่า “แถวนี้มีร้านอาหาร” ซึ่งค่อนข้างเหมาะสมกับอนาคตของสมชายที่อยากเปิดร้านอาหาร

เห็นได้ชัดว่าเมื่อเลือกตัวเลือกที่ 2 หรือ 3 แล้วจะทำให้ตึกแถวบริเวณนั้นคึกคักมากขึ้น ยิ่งถ้าตึกแถวรอบๆข้างสามารถดึงดูดคนเดินได้ ทำเลแห่งนี้ก็จะยิ่งมีค่ามากขึ้น ลองนึกภาพดูว่าเวิ้งตึกแถว 5 ตึกติดกันเป็นร้านค้าทั้งหมด กับ 5 ตึกติดกันเป็นบ้านคนทั้งหมด หรือต่อให้เป็น 1 Family Mart กับ 4 บ้านคน กรณีไหนจะขายได้ราคาดีกว่ากัน?

การเลือกครั้งนี้ไม่มีข้อผิดและข้อถูก การตัดสินใจ “เลือก” ของสมชาย เป็นการปรับจุดประสงค์ให้ตรงกับสิ่งที่เขาต้องการ ว่าต้องการผ่อนน้อย ต้องการทำเลที่ดีขึ้น หรือต้องการฐานลูกค้าร้านอาหารในอนาคต ซึ่งข้อ 2 และข้อ 3 นั้นมีปัจจัยเสี่ยงและความไม่แน่นอนของการทำธุรกิจเข้ามาเกี่ยวข้องด้วยครับ

ดังนั้นปัจจัยในการ “ปล่อยเช่าตึกแถว” ต้องนึกถึงปัจจัยเรื่อง “การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์” เพิ่มมูลค่าให้ที่ดินตัวเองในอนาคตด้วยครับ!

ที่มา: thinkofliving

เคล็ดวิชา ลงทุนแบบไม่ขาดทุน

เคล็ดลับลงทุนอสังหายังไงไม่ขาดทุน ที่ผมท่องไว้ในใจตลอดเวลาคือ “ขายในราคาที่สูงกว่าทุนเสมอ ขาดทุนไม่ขาย” แหม  ไม่ได้มุขครับ ฟังดูง่ายๆ แต่สูตรนี้ทำให้กว่าจะซื้อทรัพย์ได้สักชิ้นต้องทำการบ้านเยอะมาก ทำยังไงถึงจะ “ขายได้ในราคาที่สูงกว่าต้นทุนเสมอ” ผมมีหลักในการพิจารณาดังนี้ครับ

1. ประมาณตน อย่าซื้อของชิ้นใหญ่เกินกำลัง มันเสี่ยง ถ้ามีปัญหาเรื่องหมุนเงิน เราจะถูกบังคับให้ขายของออกไปถูกๆเพราะต้องการเงินเร็วๆ


2. ซื้อในทำเลที่มี Demand เท่านั้น ราคาค่อยว่ากันทีหลัง ทำเลที่มี Demand คือ มีคนอยากได้เยอะ อยากเช่าเยอะ ไม่สำคัญว่าเราจะชอบทำเลนั้นมั้ย


3. ซื้อเมื่อได้เห็นและได้พิจารณาตรวจสภาพ ประเมินสภาพแล้วเท่านั้น เพราะบ้านบางหลังราคาล้านเดียว แต่ต้องทำต้องซ่อมต้องแต่ง อีกเกินล้านนะครับ ข้อนี้ถ้าเราดูบ้านไม่เป็น ให้พาคนที่ดูเป็น หรือจ้างช่าง หรือผู้รับเหมาไปเดินดูด้วยกันครับ ข้อนี้ผมจะพาไปลงรายละเอียดอีกทีนะครับสำหรับดูบ้านได้เองแบบคร่าวๆ


4. ซื้อในราคาต่ำกว่า หรืออย่างน้อย ไม่แพงกว่าราคาตลาด อันนี้ก่อนซื้อต้องทำการบ้านตรวจสอบราคาตลาดแถวนั้น ถ้าเราเป็นมือใหม่ หรือไม่ชำนาญ หรือไม่มีเวลา แนะนำให้ใช้ผู้ประเมินมืออาชีพ จะจ้างบริษัท หรือจ่ายค่าขนมฟรีแลนซ์ แล้วแต่จะคิดกันนะครับ อย่าฟังแต่ข้อมูลนายหน้าขายบ้านข้อ 4 นี้ดูเหมือนยาก แต่ง่ายที่สุดเลยเดี๋ยวนี้เช็คราคาตลาดง่ายและสะดวกกว่าเมื่อก่อนมากมาย


5. ทำบ้านไม่บานปลาย อยู่ในสภาพที่ควรจะเป็น ไม่เวอร์ ไม่ทำตามใจตัวเอง งบมันจะบานนน ควบคุมต้นทุนค่าซ่อมแซมตกแต่ง ใส่เฟอร์นิเจอร์ให้อยู่ในงบที่ตั้งไว้ให้ได้ อ้อ ค่าใช้จ่ายต่างๆลงบัญชีให้ครบนะครับอย่าหลงลืมหรือหลอกตัวเอง จะขาดทุนแบบไม่รู้ตัว


6. ควบคุมเรื่องเวลา อย่าลีลา ดอกเบี้ยต้องเสียทุกวัน ต้องเอามาคำนวนเป็นต้นทุนด้วย ไม่ใช่ซื้อมาแล้วก็ดองไว้ไม่ทำอะไร ทุนดอกเบี้ยและค่าเสียโอกาสมันจะบาน


7. อย่าตกใจง่าย อสังหาคือการลงทุนระยะยาว อย่าตกใจง่าย รีบขายทิ้งก่อนเวลาอันควรเวลาเจอวิกฤติหรือข่าวร้าย ให้ถือไปเรื่อยๆ ถ้าเราทำตามข้อ 1 – 6 แล้ว ไม่มีอะไรต้องกังวล

ประมาณนี้ก็เรียกว่าน่าจะไม่ขาดทุนแล้ว แต่ถ้าอยากได้กำไร หรือผลตอบแทนมากๆ ต้องละเอียดขึ้นอีกนิด คิดเยอะขึ้นอีกหน่อย ดังนี้ครับ
8. ต้องสร้างรายรับ หรือ cash flow ให้เราได้ เท่าไหร่นั้นแล้วแต่วิธีคิดของแต่ละคน แต่อย่างน้อยควรจะมากกว่าดอกเบี้ยที่ต้องเสียรายเดือนนะครับ อ่อ ของผมพอใจที่ไม่ต่ำกว่า 8% หลังหักค่าใช้จ่ายแล้วนะครับ (ค่าใช้จ่ายเช่นพวก ค่าซ่อมบำรุงซึ่งผมประเมินได้เองจากสภาพบ้านที่ผมทำเอง ค่าส่วนกลาง ค่าภาษีโรงเรือน เป็นต้น)
ตัวอย่างเช่น คอนโดซื้อมาราคา 2 ล้าน ถ้ามีค่าส่วนกลางปีละ 14,400 บาท ค่าซ่อมบำรุงปีละ 10,000 บาท
ผมต้องได้ค่าเช่าก่อนหักค่าใช้จ่ายอย่างน้อย ปีละ 184,400 บาท หรือเดือนละ 15,367 บาท จึงจะได้ผลตอบแทนประมาณ 8% นี่ผมคิด rate มีคนพักตลอดแล้วนะ จริงๆต้องเผื่อค่าใช้จ่ายอีกประมาณ 15,000 สำหรับเผื่อไม่มีคนเช่า 1 เดือนต่อปีด้วยซ้ำ

ยากมั้ยครับ  ยากอยู่เหมือนกัน แต่ถ้าจะทำกำไรดีๆ ก็ต้องทำให้ได้ ไม่งั้นไปลงทุนในหุ้นจะดีกว่ามั้ยไม่เครียดด้วยเวลาไม่มีผู้เช่า ทีนี้ถ้าจะทำให้ได้ระดับ 8% ตามตัวอย่างนี้ต้องทำยังไง

8.1 ซื้อของถูก เช่น ราคาตลาด 3 ล้าน เค้าปล่อยเช่ากัน 15,000 – 16,000 ต่อเดือน ถ้าอยากได้ 8% ต้องซื้อให้ได้ที่ราคา 2 ล้าน ยาก แต่เป็นไปได้ครับ ไม่เชื่อรอดูหลังน้ำลด หรือตอนคนตกใจวิกฤติยุโรปอีกรอบ หรือตอนคนตกใจว่าอสังหาฟองสบู่แตก พวกนี้เป็นช่วงนาทีทอง ยิ่งกว่าตอนห้างจัดมิดไนท์เซลซะอีกครับ ถ้าใจเย็นๆค่อยๆหาบางทีก็เจอแบบเจ้าของรีบขายราคาถูกกว่าตลาดมากๆก็มี เรื่อยๆครับ
8.2 ซื้อทรัพย์อื่นที่พลิกแพลงหารายได้ได้หลายแบบ เช่น ทาวน์เฮ้าส์ทำเลค้าขายได้จะได้ราคาดีถ้าให้เช่าทำการค้าแทนที่จะอยู่อาศัย หรือแบ่งชั้นล่างให้เช่าขายของ ชั้นสอง สาม ให้เช่าพักถูกๆ อันนี้คนที่เคยทำมาเยอะจะมองออกง่ายครับว่าทรัพย์ชิ้นนี้ เอาไปพลิกแพลงให้เกิดรายได้ยังไงได้บ้าง ซอยห้องเช่ายังไง ได้ราคาเท่าไร ประสบการณ์จะช่วยมากครับ
8.3 ซื้อทรัพย์ธนาคาร จะมีโปรโมชั่นมาเรื่อยๆ ต่อรองราคาได้ กู้ได้ง่าย แต่ให้ระวังของถูกๆที่ไม่มีคนเอาให้ดี มักจะมีปัญหาเรื่องสภาพไม่ดี หรือหาคนเช่ายาก
8.4 ประมูล ข้อนี้อาจได้ของถูกแต่ผมไม่นิยม เพราะดูทรัพย์ไม่ได้ละเอียดพอ เสี่ยงต่อปัญหาอื่นๆอีกมากมาย และคุมเวลายากมากหากเจอเจ้าของเก่าที่แข็งๆ ขอบายดีกว่า

9. สร้างกำไรทันทีที่ซื้อ นั่นคือซื้อตามราคาที่วางแผนไว้ ถูกกว่าที่คิดไม่เป็นไร แต่ต้องมีวินัย ไม่ซื้อแพง
สูตรการตั้งราคาซื้อของผม ที่ต้องการผลตอบแทน 8% ต่อปีหลังหักค่าใช้จ่ายแล้วคือ
ราคาที่จะซื้อ = รายรับหลังหักค่าใช้จ่าย หารด้วย 0.08
เช่นคอนโดที่ผมรู้ว่าจะได้ค่าเช่า 160,000 บาท ต่อปีหลังหักค่าส่วนกลาง และค่าซ่อมบำรุงรายปีแล้ว ผมจะต้องซื้อที่ราคาไม่เกิน
160,000/0.08 = 2,000,000 บาท ถ้าแพงกว่า 2 ล้าน ก็ไม่ซื้อแล้ว เป็นต้น
ย้ำอีกที…. ยากนะ…. แต่เป็นไปได้

ถ้าเราไม่รู้จะเริ่มต้นยังไง ไม่รู้ทำไงดีเพราะมือใหม่ไม่มีความรู้อะไรเลย….. ไม่ยากครับ ใช้ผู้เชี่ยวชาญคัดทรัพย์ให้เราก่อน คือ agency ต่างๆนั่นเอง เราก็ค่อยๆเลือกจาก short list ที่เค้าให้มาอีกที ข้อดีอีกอย่างของ agency คือ เค้าจะช่วย screen พวกมิจฉาชีพออกไปด้วย แต่ก็มีค่าใช้จ่ายสำหรับบริการของเค้านะครับ
จะลงทุนอสังหาต้องคิดเยอะๆและอย่าซื้อตามความชอบของตัวเอง อย่าซื้อเพราะคิดเอาเองว่าราคามันจะขึ้นมากๆๆกว่าพื้นฐานความเป็นจริง อย่าซื้อเกินกำลังตัวเองด้วยครับ เพราะถ้า cash flow หายไม่มีคนเช่า เราไม่มีกำลังผ่อนเอง ถูกยึดหมดตัวเอาง่ายๆนะครับ

ที่มา: thinkofliving

เกมตัวเลขกับกลไกการตั้งราคาอสังหา ซื้อเมื่อไรเหมาะสมที่สุด

ต้องอธิบายว่าการเปิดราคาขายอสังหาริมทรัพย์มันก็เหมือนเกมๆหนึ่ง อย่างที่ผมบอกไปในตอนปูพื้นแล้ว ว่าที่ดินมันมีแปลงเดียวในโลก การกำหนดราคาขายนอกจากต้องใช้ความสามารถในการประเมินราคาขั้นเทพแล้ว ยังต้องใช้สัมผัสที่หกเข้าไปช่วยอีกแรงหนึ่งด้วย คิดง่ายๆว่ามันเป็นเกมที่ไม่มีใครรู้คำตอบว่า “ราคา” ที่แท้จริงแล้วคือเท่าไรกันแน่ ผู้ประกอบการต้องการที่จะขายให้ได้ราคาดีเพื่อทำกำไรเยอะๆ แต่ขณะเดียวกันอีกใจหนึ่งก็กลัวว่าถ้าตั้งราคาสูงแล้วขายไม่ออกจะทำอย่างไร เหมือนกับปัญหาที่มีปมสองด้าน ห่วงหน้าพะวงหลัง กับตัวเลขปริศนาที่ไม่มีใครรู้

อย่าคิดนะครับว่าคอนโดที่ขายดีเทน้ำเทท่าจองวูบเดียวหมดนั้นจะดีต่อผู้ ประกอบการ ผมมองจากมุมมองคนนอกต้องบอกว่าผู้ประกอบการเจ้านั้น “ทำเงินหล่น” ต่างหาก ผู้บริหารตั้งราคาขายได้ไม่ Effective จนทำให้เกิดช่องว่างราคาสูงเกินไป นักเก็งกำไรจำนวนมากเล็งไว้เพื่อไปขายใบจองต่อ ทั้งนี้ทั้งนั้นเพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าที่มีจำนวนจำกัด

ผมถามจริงๆว่า ขาย 2 ชั่วโมงหมด ขาย 2 วันหมด กับขาย 2 เดือนหมดต่างกันไหม?

OK ต่างจริงครับ “แต่ไม่มาก” ยิ่งขายนานยิ่งต้องเสียค่าการตลาดสูง แต่ว่าธรรมชาติของการจองใช้สื่อประเภท Outdoor มันจองกัน 3 เดือน 6 เดือน ไม่ใช่จองกัน 3 วันแล้วเราจะยกเลิกสื่อเอาเงินคืนกลับมาได้เมื่อไร สัดส่วนการใช้งบการตลาดของธุรกิจประเภทนี้ใช้สัดส่วน Outdoor สูงมาก เกิน 60% เสียอีก หรือไม่ก็เป็น Ads/Banner ในอินเตอร์เน็ต ที่เนื้อแท้ในเวปไซต์เมืองไทยก็คิดค่าบริการคล้ายๆกับสื่อ Outdoor คือ จองไว้ใช้งาน 3 เดือนหรือ 6 เดือน ดังนั้นการตั้งราคาขายต่ำเกินไปให้ขายหมดภายใน 2 ชั่วโมง มันก็ไม่ได้ช่วยให้ผู้ประกอบการได้เงินเดี๋ยวนั้น แต่กลับเป็นการทำเงินหกตกหล่นไปในกระเป๋านักเก็งกำไร เพราะธุรกิจนี้กว่าจะรับรู้รายได้จริงๆก็ต่อเมื่อเกิดการโอนกรรมสิทธิ์ หลังจากการสร้างบ้านสร้างตึกเสร็จแล้ว ซึ่งอย่าว่าแต่ 2 เดือนเลย ตึกบางตึก 2 ปี ก็ยังสร้างไม่เสร็จครับ

ย้อนกลับมาที่คำถามเดิม “แล้วอย่างนี้จะตั้งราคาอย่างไร?” ผู้ประกอบการทั่วไป ส่วนใหญ่ถ้าจะสร้างตึก ทำโครงการคอนโดมิเนียมสักโครงการหนึ่งก็เลือกที่จะใช้เงินกู้เป็นหลัก เงินกูเป็นรอง ผสมกันในสัดส่วนหนี้ต่อทุนประมาณ 2 ต่อ 1 หรือที่ภาษาฝรั่งเรียกกันว่า Leverage 2 เท่า ซึ่งถ้าเราศึกษาจากตัวเลขสัดส่วนนี้ จะพบว่าถ้าผู้ประกอบการขายไม่ออก ธนาคารก็มักจะไม่กล้าปล่อยเงิน เพราะแบงก์เองก็กลัวหนี้สูญจริงไหมครับ บทเรียนจากวิกฤตต้มยำกุ้งเยอะแยะที่ปล่อยกู้ไม่ดูตาม้าตาเรือ แทนที่จะได้ดอกกลับทำต้นจมทะเลไปด้วย ปัจจุบันธนาคารก็จะเซฟตัวเองระดับหนึ่ง คือถ้าผู้ประกอบการขายคอนโดไม่ถึง 40% แล้วเงินจะไม่ไหลออกมาให้สร้างตึก อันนี้เป็นกรณีส่วนใหญ่นะครับ แต่ละโปรเจคมีรายละเอียดต่างกัน

เห็นตัวเลขอะไรแปลกๆแล้วไหม … 40% ? นั่นแปลว่าผู้ประกอบการจะพยายามดัน 40% แรกให้ออกอย่างสุดฤทธิ์ เพื่อไม่ให้โปรเจคล้ม ได้เงินจากธนาคาร มาสร้างสินค้าที่ตัวเองสัญญาไปแล้วว่าจะสร้าง ทำให้เกิดสิ่งที่เรียกว่า “Presale เพื่อนรัก” เกิดขึ้น

“Presale เพื่อนรัก” เป็นมาตรการที่ Developer อยากเรียกยอดขายให้ได้มากกว่า 40% ของทั้งโครงการ โดยตั้งราคาขายไว้ต่ำกว่าตลาดประมาณ 5-15% แล้วแต่ความ “แรง” ที่ต้องการ แต่ถ้าตั้ง “แรงมากไป” เหตุการณ์เงินหล่นที่ไม่พึงประสงค์ก็จะเกิดขึ้น ในมุมกลับกันถ้าตั้งแล้ว “ไม่โดน” หรือ “แป๊ก” ลูกค้ากลุ่มหนึ่งที่จองไปแล้วก็จะเป็นคนขึงราคาตลาด ถ้าผู้ประกอบการใจเสียเห็นยอดจองน้อยมาก ตัดสินใจลดราคาลงต่ำกว่าราคาที่เปิดช่วง Presale เพื่อนรัก ก็จะเกิดเหตุการณ์เพื่อนรักหักเหลี่ยมโหดขึ้น ลูกค้าของท่านก็จะหันกลับมาด้วยเลือดโชกที่ท่านเอามีดปักใส่หลังพวกเขา โวยวาย คืนเงินจอง ฟ้องสคบ. ฯลฯ ไม่จบไม่สิ้น

ลองมองอีกมุมหนึ่ง หากท่านเคยศึกษาความเป็นไปได้ (Feasibility Study) ของโครงการอสังหาริมทรัพย์จะพบว่าต้นทุนก่อสร้างทั้งหมด บวกค่าบริหารการขายเรียบร้อยจะอยู่ประมาณ 70% บวกลบแล้วแต่ความสามารถในการบริหารต้นทุนของนักพัฒนารายนั้นๆ เห็นกุญแจอีกดอกหนึ่งแล้วใช่ไหม? ว่า 70% เป็นตัวเลขที่ “หากขายได้เกินนี้ เซฟชัวร์” ผู้ประกอบการจะฟันกำไรเน้นๆ หลังจากที่พวกเขาขายไปได้แล้วเกิน 70% ดังนั้นพวกเขาไม่จำเป็นต้องตั้งราคาต่ำอีกแล้ว Developer สามารถเปลี่ยนบทบาทใหม่เป็นคุณนายจอมหยิ่งได้ทันที เพราะว่าหลังจากนี้ทุก บาททุกสตางค์เข้ากระเป๋าแน่นอน ต่อให้ขายไม่ออกเก็บไว้ก็ไม่ขาดทุน มีแต่นับวันเวลาผ่านไปราคาที่ดินจะขึ้นเอาๆ

ดังนั้นผมจึงขีดเส้นขึ้นมา 2 เส้น นั่นคือเส้นแบ่งเขตแดน 40 – 70 ที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จะต้องทราบ ว่าจะเข้าซื้ออย่างไรให้ได้ราคาที่เหมาะสม ซึ่งเส้นแบ่งเขตแดน 40 – 70 นี้สามารถขยับเข้าออกได้ตามลักษณะของบริษัทนั้น เช่น อาจขยับเป็น 50 – 75 เนื่องจากบริษัทนี้เป็นผู้ประกอบการหน้าใหม่ ยังไม่มีความมั่นใจหากยอดไม่ถึงครึ่ง หรือมีการคุมต้นทุนที่ผันผวนในวิกฤตน้ำท่วมหรือทำนายว่าอนาคตค่าแรงจะสูง ขึ้น

อย่าลืมครับว่า “โอกาส” มาพร้อมกับ “ความเสี่ยง” เสมอ มือไวด่วนได้ซื้อก่อนหวังของถูกแล้วมารู้ทีหลังว่าขายไม่ดี งานนี้อาจนอนไม่หลับได้นะครับ

ที่มา: thinkofliving

ทำไมคุณต้อง “ลงทุน” ในอสังหา

สิบกว่าปีก่อน ตอนผมจบมหาลัยใหม่ๆ ถ้ามีคนบอกผมว่า การลงทุนเป็นสิ่งจำเป็นและแกต้องเริ่มเรียนรู้การลงทุน ผมคงหัวเราะฟันหักอ่ะครับ เพราะผมเป็นตัวตั้งตัวตีขายไอเดียเพื่อนๆพี่ๆน้องๆ

ไปหมดเลยว่า จะออมเงินไปทำไมอ่ะไร้สาระ ไว้โตกว่านี้หาเงินได้ เยอะๆ ค่อยออม ไม่ต้องพูดถึงเรื่องลงทุนหรอกครับ เรื่องออมยังไม่อยู่ในหัวผมเลย

มานึกเสียดายเอาตอนนี้ก็ไม่เป็นไรครับ ยังไม่สาย เริ่มช้ายังดีกว่าไม่ได้เริ่มเลย ผมเริ่มสนใจเรื่องลงทุนมาเกือบๆสิบปีแล้วครับ โดยมีอาจารย์นิเวศน์ เป็นแรงบันดาลใจ มีพี่ๆ VI คอยแนะนำ

แต่ผมมาค้นพบว่ารักบ้านรักอสังหา เอาเมื่อห้าหกปีก่อนนี้เอง เลย เริ่มศึกษามาตลอดครับ ไม่ได้แค่ชอบลงทุนกับบ้านกับอสังหาอย่างเดียวครับ ผมชอบซ่อมบ้านแต่งบ้านด้วยนะครับเออ วันหลังจะได้เขียนเรื่องประสบการณ์ซ่อมบ้านแบบต่างๆด้วย จะได้ซ่อมกันเองได้ไม่โดนช่างหลอกเนอะ

กลับมาเรื่องการลงทุนต่อ ทำไมต้องเราต้องเรียนรู้การลงทุน?

สำหรับผม การลงทุนเป็นเรื่องจำเป็น การลงทุน คือกุญแจไปสู่ความมั่งคั่ง คือประตู่สู่อิสระภาพทางการเงิน และการมีอิสระภาพทางการเงิน ในความหมายของหลายคน อาจหมายถึง มีเงินจับจ่ายใช้สอย ได้ตามความพอใจ หรือ มีรายได้ที่แน่นอนทุกเดือนโดยไม่ต้องลงแรงทำงาน

สำหรับผม อิสระภาพทางการเงินหมายถึง เราต้องไม่ตกเป็นทาสของงานที่เราทำด้วยนะครับ  แปลว่าเราทำงานเพราะเราพอใจ ไม่ทำก็มีตังใช้ครับ ฟังดูดีนะครับเหมือนในละครไทยๆ พระเอกนางเอกไม่ต้องทำงานกันเลย ดูสบายๆกันดี แต่ชีวิตจริงมันไม่ง่ายเหมือนพี่เคนโดนน้องบัวปล้ำนะครับ เพราะอะไร?

ลองคิดดูนะครับ ตั้งแต่เกิดมาจนเรียนจบมหาวิทยาลัย พวกเราล้วนถูกฝึกให้เรียนเยอะแยะเพื่อมีวิชาชีพในการลงแรงทำงาน เป็นมนุษย์ผู้ “ลงแรง” ไม่ว่าคุณจะเรียนจบช่างกล จบวิศวะ หรือแม้แต่จบแพทย์

ก็แทบไม่มีการสอนอย่างจริงจังเรื่องการบริหารเงินที่เราทำงานหามาได้ให้ เกิดประโยชน์สูงสุด หรือไม่มีการสอนเรื่องการลงทุนในหลักสูตรภาคบังคับเลย ทั้งๆที่เรื่องนี้เป็นเรื่องสำคัญมาก

ควรจะปลูกฝังการออมและการลงทุนกันตั้งแต่ ประถม 1 ด้วยซ้ำไป จึงไม่แปลกอันใด ที่คนในสังคมเราจะไม่เข้าใจ ไม่รู้เท่าทัน เก็บเงิน ออมเงินไม่เป็น กลัวการลงทุน พวกเราหลายคนจึงต้องก้มหน้าเป็นหนี้นอกระบบ เป็นหนี้บัตรเครดิต บางคนติดนิสัยผ่อนจ่ายหนี้ขั้นต่ำทุกเดือนโดยไม่สนใจเรื่องดอกเบี้ยที่ต้อง เสีย 18% ด้วย แล้วอีแบบนี้ชีวิตเป็นหนี้แบบเราจะสวยงามแบบพี่เคนในละครได้อย่างไรล่ะครับ

เนื่องจากชีวิตเป็นสิ่งมีค่า เราจึงต้องรู้จักวางแผน รู้จักลงทุน เมื่อเราออกไปทำงานจับเงินมาได้แล้ว ต้องรู้จักฝึกเงินให้เชื่อง และรู้จักใช้เงินทำงานแทนเราเพื่อให้ เราสามารถใช้ชีวิตได้คุ้มค่าที่สุด และเป็นอิสระจากการต้องใช้เวลาและพลังงานมา “ลงแรง” หาเงินไปเรื่อยๆ เป็นทาสของงานและเงินรอวันหมดแรงหมดสภาพตอนเกษียณนอนดูละครทีวีไปวันๆ
วิธีการฝึกเงิน และใช้เงินทำงาน คือการ “ออม” และ “การลงทุน” นั่นเองครับ

อ๊ะ ๆ อย่าสับสนกับ “การเก็งกำไร” นะครับ สำหรับผม การเก็งกำไรคือการพนันชนิดหนึ่ง ถ้าคุณไม่ใช่ “เจ้ามือ” อย่าไปคิดทำเลยครับ ตลาดเมืองไทยมันเล็ก คนมีเงินไม่ต้องมากก็รวมกันมาเป็นเจ้า มาปั่น กระแสได้แล้วครับ

เดี๋ยวต้องมีตอนใดตอนหนึ่งในอนาคตที่ต้องพูดถึงเรื่องการเก็งกำไรโดยเฉพาะนะครับ ตอนนี้ติดเอาไว้ก่อน

เริ่มสนใจการลงทุนขึ้นมาบ้างหรือยังครับ

 

แล้วการลงทุนมีตั้งมากมาย อะไรคือทางเลือกในการลงทุนบ้าง?

ฝากธนาคารกินดอก ลงพันธบัตร  ลงหุ้น ซื้อกองทุน (ซื้อกองทุนอสังหา) ซื้อของเก่าของสะสม(กระเพาะปลา เหล้าเก่า พระ) แร่มีค่าเช่นทองคำ เพชร และการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

แต่ละอย่างมีดีมีเสียแตกต่างกันครับ ถ้าผมเจาะลึกคนทำงานที่เพิ่งเริ่มจะมีเงินเก็บนะ

1. คุณมีเงินไม่มากพอที่จะฝากธนาคารกินดอกโดยไม่ต้องทำงาน ที่สำคัญเงินเฟ้อมันมากกว่าดอกเบี้ยด้วยอ่ะดิ ฝากไปเสียไปแบบไม่รู้ตัว


2. พันธบัตร ติดระยะเวลา ดอกเบี้ยสูงกว่าเงินฝากก็จริง แต่เงินไม่เติบโต มีแต่ดอกอันน้อยๆจุ๋มจิ๋มน่ารัก กะกระดาษหนึ่งใบ ถ้าคุณต้องการ safety ก็พอได้อยู่ในบางจังหวะเวลา


3. หุ้น มีทั้งปันผล (cashflow) มีทั้งการเติบโต (Growth) พบได้ในหุ้นดีๆมีในตลาดพอสมควร แต่ก็จะมีหุ้นโจรด้วยนะเออ ปันผลไม่มีแถมยังราคาตกซื้อแล้วรู้สึกเหมือนถูกปล้นกลางวันแสกๆ ถ้าคุณเป็น มือใหม่ เค้าไม่ให้คุณกู้เงินมาซื้อหุ้น ถ้าคุณเป็นมือเก่าและเก๋าด้วย เค้าจะให้คุณยืมเงินซื้อได้ แต่ถ้าหุ้นราคาเริ่มตกเค้าจะบังคับคุณขายทันทีไม่ให้โอกาสคุณรอมันเด้งกลับ เด็ดขาดแบบนี้เจ็บหนัก เพราะกู้มาเล่น แต่ขอบอกว่า หุ้น เป็นการลงทุนที่ดีมาก แต่คุณต้องเริ่มมีเงินพอสมควร จึงจะได้น้ำได้เนื้อเพราะมันกู้ไม่ได้ และต้องลงทุนหุ้นเป็นแบบรู้จริงไม่ใช่เก็งกำไรตามข่าววงในวงนอกที่เจ้ามือ เอามาปล่อย สนใจศึกษาต่อเรื่องหุ้นแนว VI ก็ไปหาหนังสืออาจารย์นิเวศน์มาอ่านซะดีๆ


4. ของเก่าของสะสม อันนี้เฉพาะกิจมาก คุณต้องรู้จริงต้องเซียนจริง และต้องใช้เงินตัวเองเต็มๆ ธนาคารไม่ให้คุณกู้เงินไปซื้อกระเพาะปลาเก่าแน่นอน ไม่ใช่ธนาคารไม่ชอบกิน แต่หลักประกันมันไม่ใช่อ้ะ อ่อ ของสะสมอย่างแสตมป์เค้าก็ไม่ให้กู้จ้ะ


5. ทองคำ เพชร เงิน ทองคำราคาพุ่งขึ้นมาน่าสนใจมาก เพชร และเงินเช่นกัน โดยเฉพาะเพชรน้ำ D ความบริสุทธิ์ระดับ IF, FL ที่เกิน 2 carat แต่ของเหล่านี้ต้องใช้เงินมาก และไม่มีใครรู้ว่าราคามันจะไปไหน จริ๊งๆ แทงยากกว่าหวยอีกไม่เชื่อโทรไปถามอาจารย์วีระดู แกด่าแน่นอน กู้ธนาคารไม่ได้ ที่สำคัญไม่มี cash flow นั่งดูนอนดูได้อย่างเดียว รอให้มัน Growth ราคาขึ้นเองถึงจะได้กำไร


6. อสังหาริมทรัพย์ กู้ได้ มี cash flow มี growth แต่ liquidity หรือสภาพคล่องในการซื้อขายเปลี่ยนมือ ต่ำมากกกกก

ทำไมการลงทุนถึงสำคัญกับชีวิตเรามาก? เพื่อง่ายต่อการอธิบายผมอยากให้ลองดูเคสตัวอย่าง 3 เคสนี้  ผมใช้ตัวเลขสมมุติกลมๆนะครับ พวกรายได้รายจ่ายจิปาถะตัดออกไปก่อน

นนอายุ 25 ปีเรียนจบมหาลัย เริ่มทำงานมาระยะนึงแล้ว มีเงินเดือน 20,000 บาท เงินเก็บรวมโบนัสปลายปีแล้ว มี 100,000 บาท

โดม อายุ 23 ปี เพิ่งทำงาน เงินเดือน 20,000 เท่ากัน เงินเก็บไม่มี กินเที่ยวตามประสาวัยรุ่น

เก๋ อายุ 25 ปี ทำงานมาระยะนึงแล้ว เงินเดือน 20,000 เงินเก็บ 100,000 บาท

อ้อทั้งสามคนยังอาศัยอยู่กับพ่อแม่ จึงมีค่าใช้จ่ายน้อยมาก

เดือนนี้ทั้งสามคนได้ตัดสินใจ ใช้เงินคนละแบบ

นน เอาเงิน 100,000 บาท ไปดาวน์ รถ Toyota Yaris ราคา 600,000 บาท เพื่อบรรจุตุ๊กตาหน้ารถ ทำให้มีภาระผ่อนรถ 9,000 บาท ไปอีก 6 ปี

โดม ย้ายออกจากบ้านพ่อแม่ มาเช่าคอนโดอยู่ เพื่อความสะดวกในการ เอ่อ.. คบเพื่อนหญิง และเที่ยว ทำให้มีภาระค่าเช่า 6,000 บาท + ค่าส่วนกลางอีกนิดหน่อย

เก๋ เอาเงิน 100,000 บาท ไปดาวน์คอนโดมือสองไกล้ที่ทำงาน ราคา 1 ล้านบาท ทำให้มีภาระผ่อนคอนโด 6,000 บาท ไปอีก 25 ปี อ้อ คอนโดนี้เก๋ซื้อมาพร้อมมีผู้เช่าติดอยู่แล้ว คือโดมนั่นเอง

เวลาผ่านไปไวเหมือนโกหก 6 ปีแล้ว นะเออ

นน จ่ายเงินไป 748,000 บาท รวมเงินดาวน์และเงินผ่อน อ้อ ไม่รวมค่าประกัน ค่าน้ำมัน ค่าซ่อมบำรุงรถ และค่าบำรุงตุ๊กตาหน้ารถที่ นน ต้องจ่ายอีกปีละหลายหมื่นบาท (โชคดีที่ไม่เคยชน)

นนลงทุน 748,000 บาท ได้รถยนต์ Toyota Yaris ตอนนี้อายุ 6 ปีแล้ว ราคาเหลือแค่ 250,000 บาท ตามสภาพวัยรุ่นขับ

นนขาดทุนไป 498,000 บาท ไม่รวมรายจ่ายของรถอื่นๆอีกมากมาย ทำให้นนไม่มีเงินเก็บเลย

โดม จ่ายเงินไป 432,000 บาท เป็นค่าเช่าคอนโดตลอด 6 ปี ไม่ได้อะไรกลับมาเลย ขาดทุน 432,000 บาท แบบเต็มๆ ไม่รวมหนี้บัตรเครดิต เงินเก็บไม่ต้องพูดถึง

เก๋ จ่ายเงินไป 532,000 บาท แต่เดี๋ยวก่อน เนื่องจาก คอนโดนี้ เก๋ให้โดมเช่า เมื่อหักกลบลบค่าเช่าแล้ว เก๋จึงจ่ายเงินจริงๆ แค่ 100,000 บาท

คอนโดราคาขึ้นเฉลี่ย 5% ต่อปี ปัจจุบัน คอนโดนี้ราคา 1.35 ล้าน เก๋ตัดสินใจขายต่อ พร้อมผู้เช่า ทำให้เก๋มีกำไร 350,000 บาท

เก๋ลงทุน 100,000 บาท ได้กำไร 350,000 บาท เอาไปดาวน์คอนโดมาปล่อยเช่าต่อไปได้อีก เรื่อยๆ เนื่องจากเก๋ยังอยู่กับพ่อแม่ รายจ่ายก็น้อย จึงมีเงินเก็บพอสมควรอีกต่างหาก

ถึงตอนนี้ พอจะเห็นอนาคตกันแล้วใช่ไหมครับ ว่าใครจะก้าวหน้าใครจะลำบาก หนทางพิสูจน์ม้า กาลเวลาพิสูจน์คน ระยะเวลาแค่ 6 ปี จากจุดเริ่มต้นพอๆกัน

แค่ทางเลือกในการใช้เงินที่แตกต่างกัน ทำให้คนเรามีชีวิตที่แตกต่างกันไปได้นะครับ เรื่องนี้ไม่เกี่ยวกะความขยัน ไม่เกียวกะฝีมือในการทำงานด้วยซ้ำไป มันคือความรู้เท่าทันในการใช้เงินเท่านั้นเอง

พอจะสรุป ได้คร่าวๆ แบบรวบรัดนะครับ ว่าทำไมเราจึงควรต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

1. เรากู้ได้ ทำให้เราใช้เงินน้อยหยิบเงินใหญ่ได้ (leverage)  ดอกเบี้ยก็ไม่แพง ในกรณีนี้ เก๋มีเงินแค่ 100,000 แต่เป็นเจ้าของทรัพย์ราคา 1 ล้านบาทได้ ซึ่งเก๋กู้เงินธนาคารไปซื้อหุ้นหรือทองคำไม่ได้ง่ายๆนะครับ แต่กู้ซื้อบ้านได้ ธนาคารชอบซะด้วย


2. อสังหาให้ผลตอบแทนในรูปแบบ ค่าเช่า ทุกๆเดือน มี Cash Flow เข้ามา ซึ่งทองคำไม่มี หุ้นบางตัวมีปันผลบางตัวไม่มี ฝากเงินธนาคารมี แต่น้อยมาก


3. อสังหา ราคาสูงขึ้นเฉลี่ย 5-20% ต่อปี ขึ้นอยู่กับทำเล และสภาพความเจริญของแต่ละพื้นที่ บางอันราคาขึ้นต่อปีสูงกว่า 30% ด้วยซ้ำไป เทียบกับหุ้นแล้วคล้ายกัน หุ้นมีขึ้น แต่ดันมีลงด้วย บางตัวซื้อไม่ถูกจังหวะ ลง 5 ปีติดกันก็มี ทองคำก็มีขึ้นมีลงซื้อแล้วมีเสียวด้วย ไม่เชื่อลองซื้อดูตอนนี้เลยรับรองเสียวทุกวัน เงินฝากธนาคารไม่มีเติบโตมีแต่หายไปกะเงินเฟ้อน่าเบื่อมากๆ


4. ได้ส่วนลดภาษีจากดอกเบี้ยที่ผ่อนธนาคาร อันนี้ เล็กๆน้อยๆ ถือเป็นน้ำจิ้มสำหรับ Salaryman

การกู้เงินมาลงทุนได้ (leverage) ของอสังหา ผมถือว่ามีความสำคัญเอามากๆครับ เพราะมันทำให้เราเริ่มต้นได้เร็ว โดยอาศัยเงินคนอื่น ถ้าเราเป็นคนทำงานธรรมดาทั่วไป มีแต่บ้านกับรถเท่านั้นเองที่

ธนาคารยิ้มให้เวลาไปขอกู้ ปล่อยก็ไม่ได้ยุ่งยากอะไร ดอกก็ไม่แพง แต่คนทำงานเริ่มต้น มักจะไปกู้ซื้อรถกัน ทำให้ขาดโอกาสในการลงทุนอย่างอื่นไปอย่างน่าเสียดายเพราะเครดิต เงินเก็บ และเงินเดือน ไปลงที่รถกันซะหมด ไม่เชื่อถาม นน ดูได้ครับ ว่าชีวิตลำบากมั้ย

รถยนต์เป็นการลงทุนที่แย่มากนะครับ ถ้าไม่จำเป็นซื้อรถมือสองสภาพดีๆใช้ๆไปก่อนครับ อย่าคิดว่าเงิน 100,000 บาท คือแค่ 100,000 บาท ให้คิดว่ามันสามารถลงทุนให้งอกเงย กลายเป็น 350,000 บาทได้ แบบที่เก๋ทำ และถ้ามีเวลาถึง 10 ปี คุณจะประหลาดใจครับ มันสามารถงอกได้เป็น 7-8 เท่าได้ไม่ยากเลย

ที่มา: ThinkOfLiving.COM

ลักษณะเฉพาะตัวของ “อสังหาริมทรัพย์”

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เป็นบทความคอลัมน์ใหม่ของ Think of Living ที่เราจะเริ่มต้น “คุยกัน” ในวันนี้เป็นวันแรก ต้องออกตัวไว้นิดนึงว่าทีมงาน Think of Living ไม่ใช่กูรู ปรมาจารย์ หรือเซียนเหยียบเมฆมาจากไหน ไม่บังอาจที่จะสอนจระเข้หรือปลาวาฬให้ว่ายน้ำ แต่พวกเราก็มีประสบการณ์พอสมควรกับวงการอสังหาริมทรัพย์ พอที่จะมาแบ่งปันแง่มุมต่างๆให้กับทุกท่าน แลกเปลี่ยนความคิดเห็น แลกเปลี่ยนความรู้กันครับ

ก่อนอื่นเลยต้องบอกว่าการลงทุนมีความเสี่ยงนะครับ ไม่ว่าจะเป็นหุ้น ทองคำ น้ำมัน Future Option ฯลฯ ซึ่งหากคิดในแง่มุมหนึ่งแล้วการซื้ออสังหาริิมทรัพย์ก็เป็นการลงทุนอีก ประการหนึ่งเช่นกัน ถ้าใครจะหวังรวยทางลัด แทงหวยจองคอนโดปุ๊บ อีกสามเดือนมาปล่อยฟันกำไรเหนาะๆ ผมก็ต้องบอกว่ามันไม่ง่ายอย่างที่คิด คุณคิดได้คนอื่นก็คิดได้จริงไหม?

อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่ประหลาดและแตกต่างจากการลงทุนประเภทอื่น ด้วยลักษณะเฉพาะตัว 3 ประการ

1. มูลค่าเปลี่ยนแปลงเมื่อเวลาผ่านไป


2. สามารถสร้างผลประโยชน์ตอบแทนได้


3. ทุกสินทรัพย์มีความเป็นเอกลักษณ์ของตัวเอง

ตอน แรกผมกะว่าจะใช้ภาษาทางการเงิน เช่น  Capital Gain อะไรทำนองนี้ แต่ก็ฉุกคิดขึ้นมาได้ว่าคนทั่วไปคงจะอ่านไม่รู้เรื่องและหนีไปเลยแน่ๆ ผมก็เลยกะว่าจะใช้ภาษาชาวบ้านให้หมดเลยแล้วกันนะครับ ก็หวังว่าเมื่อนักการเงินอ่านคงจะเข้าใจและปรับไปเป็นศัพท์ที่ตัวเองคุ้นเคย ได้นะครับ

ยกตัวอย่างง่ายๆด้วยภาษาชาวบ้านก็คือ

1. ที่ดินราคาขึ้น (ลงก็ได้นะ)


2. เก็บค่าเช่าได้


3. โฉนดมีแปลงเดียวในโลก

อย่างนี้น่าจะเข้าใจมากกว่าจริงไหม?

โอโฮ … ถ้าได้แบบนี้ 1 / 2 / 3 มีเงินก็เอาไปลงอสังหาริมทรัพย์ให้หมดเลยก็ดีสิ ไม่เห็นมันจะมีความเสี่ยงตรงไหน

ไม่ต้องกลัวครับ ความเสี่ยงมีแน่นอน อย่างน้อยๆอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ได้ซื้อมาขายไปกันง่ายๆ ไม่ใช่สิ่งที่ใกล้เคียงเงินสด การซื้อการขายแต่ละครั้งใช้เวลานาน แถมยังไม่มีราคากลางที่แท้จริง ยิ่งแปลงที่ดินลึกลับซับซ้อน ต้องใช้วิทยายุทธพลิกผังเมืองสามตลบ เปิดกฎหมายอาคารอีกหลายฉบับ กว่าจะตีราคาได้ว่าแปลงนี้ควรจะซื้อขายกันเท่าไรก็ล่อเข้าไป 3 เดือนกว่า ใช่ว่าร้อนเงินอยากใช้เงินพรุ่งนี้ รอเช้าตลาดเปิดแล้วขายรอรับเงินสดแบบหุ้น อสังหาริมทรัพย์ทำแบบนั้นไม่ได้ครับ ซึ่งลักษณะเฉพาะตัวนี้ภาษาทางการเงินที่เรียกว่า เป็นสินทรัพย์ที่มี Liquidity ต่ำ

ในขณะที่ข้อดีก็มีหลายครับ ที่ดินแปลงดีๆราคาขึ้นเอาพรวดๆ แถมไม่ต้องขายก็เอามาหาเงินจากค่าเช่าได้อีก แล้วไม่ต้องกลัวด้วยว่าคนอื่นจะมีเหมือนเรา เพราะที่ดินแปลงหนึ่งๆนั้นมีโฉนดใบเดียวในโลก … อสังหาลอยฟ้าก็เช่นกัน ยูนิตหัวมุมชั้น 10 ในอาคาร A ของคอนโด B ก็มียูนิตเดียวในโลก

เอาคำถามไปอีกสักข้อก่อนจบ เพื่อให้เข้าใจถึงความแตกต่างของการลงทุน ก็จะยกตัวอย่างด้วยสินทรัพย์ประเภท “ทอง” ที่เห็นว่าช่วงนี้ฮิตกันจริงจัง พอเรามีเงินเก็บสักก้อนอาป๊าอาม๊าก็จะขยันกันออกไอเดียให้ไปซื้อทองเก็บไว้ แล้วก็เริ่มเล่าความหลังว่าสมัยป๊านะ ทองบาทละ 400 เดี๋ยวนี้บาทละ 25,000 เอาตังไปซื้อทองแท่งมาเก็บไว้ดีกว่า ยังไงก็กำไร

การลงทุนในที่ดินต่างจากลงทุนในทองอย่างไร มีข้อดีและข้อเสียเหนือและด้อยกว่ากันตรงไหน? เอาจุดเด่นๆ 5 ข้อแล้วกัน

1. ทั้งที่ดินและทองต่างก็ราคาเปลี่ยนแปลงได้ เมื่อเวลาผ่านไป ทองจาก 400 ขึ้นไปเป็น 25,000 แต่ที่ดินแถวทองหล่อจากตารางวาละ 30,000 ก็ขึ้นไปตารางวาละ 700,000 ได้เหมือนกันนะ


2. ที่ดินสามารถหาเงินจากการปล่อยเช่าได้ แต่ทองไม่มีรายได้ในตัว เพราะที่ดินสามารถเอาไปทำกินได้ ซึ่งค่าเช่าก็มักจะได้ผลตอบแทนประมาณ 5-10% ของราคาที่ดินต่อปี


3. ที่ดินแปลงนั้นมีแปลงเดียว แต่ทองเป็นสินค้าที่เหมือนกันทั้งโลก (ทองแท่งนะ ไม่ใช่ทองรูปพรรณ)


4. ทองเปลี่ยนมือง่าย ซื้อง่ายขายคล่อง 3 ปีเปลี่ยน 10 มือเป็นเรื่องธรรมดา ที่ดินเปลี่ยนมือยากกว่าทองเยอะ 10 ปี เปลี่ยน 3 มือ ก็เรียกว่าเยอะมากแล้ว


5. ทองมีราคากลาง มีสถาบันกำหนดราคาแน่นอน เช่นบาทละ 26,000 ส่วนที่ดินต้องให้แบงก์ไปประเมินราคา ส่งไป 3 แบงก์ ประเมินออกมาไม่เท่ากันซักราย แถมบางครั้งประเมินเฉลี่ย ตารางวาละ 40,000 แต่ซื้อขายกันตารางวาละ 120,000

ที่มา: thinkofliving

"โชว์ดีซี"เบนเข็มจับนักท่องเที่ยว ผนึก"ไทยไฟต์-ดิจิทัลธีมพาร์ค-ดิวตี้ฟรี"ดึงทัวร์

"โชว์ ดีซี คอร์ป" เคาะคอนเซ็ปต์สุดท้าย "Show DC" เอ็นเตอร์เทนเมนต์คอมเพล็กซ์น้องใหม่ใจกลางกรุง ย่านพระราม 9 จับกลุ่มทัวริสต์รับกระแสท่องเที่ยวไทยเติบโตต่อเนื่อง ผนึก 2 พันธมิตรดัง "เสี่ยมด-นพพร" และ "ซีเอ็มโอ" ผุดโปรเจ็กต์ระดับแม่เหล็ก "ไทย ไฟต์ อารีน่า" และดิจิทัลธีมพาร์ค"ไทย แฟนตาซี" พร้อมเสนอพื้นที่นับหมื่น ตร.ม.เปิด "ดิวตี้ฟรี" ดักกำลังซื้อนักท่องเที่ยวจีน-อาเซียนคลั่งช็อป!

นางประภาวัลย์ เวลาดีวงณ์ รองประธาน บริษัท โชว์ ดีซี คอร์ป จำกัด เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า บริษัทได้ร่วมทุนกับกลุ่มนักลงทุนปีนัง ประเทศมาเลเซีย ในนาม "เออีซี แคปิตอล" พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบเอ็นเตอร์เทนเมนต์คอมเพล็กซ์ บนเนื้อที่ 29 ไร่ บนถนนจตุรทิศแถวอาร์ซีเอ กรุงเทพฯ ความสูงอาคารอยู่ที่6 ชั้น มีพื้นที่ใช้สอย 156,000 ตารางเมตรขนาดใกล้เคียงกับห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลเวิลด์ พร้อมเปิดให้บริการได้ภายในไตรมาสแรก ปี 2559

โดยคอนเซ็ปต์ใหม่นี้ ตั้งเป้าหมายเจาะตลาดนักท่องเที่ยวต่างชาติโดยเฉพาะ คาดมีลูกค้าเป็นนักท่องเที่ยวกรุ๊ปทัวร์ 50% จากตลาดจีน และเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ รองลงมาคือนักท่องเที่ยวกลุ่มเดินทางด้วยตัวเอง 30% และตลาดคนไทยอีก 20%

"คอนเซ็ปต์ แรกเริ่มของโชว์ ดีซี เมื่อ 3 ปีก่อนเราตั้งใจให้เป็นศูนย์กระจายสินค้าครบวงจร แต่ล่าสุดได้ตัดสินใจเปลี่ยนคอนเซ็ปต์ให้เหมาะสมกับสถานการณ์และสอดรับกับ นโยบายของประเทศไทยที่มุ่งผลักดันอุตสาหกรรมท่องเที่ยว"

ประกอบกับที่ตั้งของห้างโชว์ ดีซี ยังอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าเอ็มอาร์ที และแอร์พอร์ตเรลลิงก์ ลูกค้าสามารถใช้บริการชัตเทิลบัสรับส่งระหว่างห้างกับสถานีรถไฟฟ้าได้ และนักท่องเที่ยวยังสามารถเดินทางจากโชว์ดีซี ไปถึงสนามบินหลักทั้งสุวรรณภูมิและดอนเมืองได้ภายในเวลา 30 นาที

สำหรับตลาดกรุ๊ปทัวร์ มีลานจอดรถรองรับ 6 ไร่แล้ว เตรียมขยายพื้นที่เพิ่มอีก 14 ไร่ รองรับจำนวนรถบัสที่เข้ามาจอด 100 คัน

"สำหรับโปรดักต์ระดับแม่เหล็กของโชว์ ดีซี ดึงดูดนักท่องเที่ยว ตั้งอยู่บนชั้น 4-6 ของตัวอาคาร กลยุทธ์ของเราเน้นดึงผู้ร่วมทุนที่เชี่ยวชาญในแต่ละแขนงของงานเอ็นเตอร์เท นเมนต์ ซึ่งมีผลงานเป็นที่ประจักษ์แก่สายตาคนไทยและต่างชาติเป็นอย่างดี"

โดยบริษัทได้ร่วมทุนกับ "ไทย ไฟต์" ของนายนพพร วาทิน ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ไทยไฟต์ จำกัด พัฒนาพื้นที่ในห้าง เพื่อก่อสร้าง "ไทย ไฟต์ อารีน่า" บนพื้นที่ 8,000 ตารางเมตร ความจุ 1,200 ที่นั่ง นอกจากนี้ยังมี "ไทย ไฟต์ ฟิสิกส์ สปอร์ต" สำหรับเปิดสอนผู้ที่สนใจออกกำลังกายด้วยการชกมวยอีกด้วย

อีกไฮไลต์ของที่นี่ คือ "ไทย แฟนตาซี" อินเตอร์แอ็กทีฟ ดิจิทัล ธีมพาร์ค บนพื้นที่ 5,000 ตารางเมตร ของชั้น 4 และ 5 เป็นการลงทุนร่วมกับบริษัท ซีเอ็มโอ จำกัด (มหาชน) ธุรกิจสร้างสรรค์และบริหารจัดการงานอีเวนต์ชั้นนำของไทย โดยบริษัทและซีเอ็มโอได้เซ็นสัญญาเรียบร้อยเมื่อปีที่แล้ว

"ซีเอ็มโอที่มีความเชี่ยวชาญด้านการผลิตคอนเทนต์งานอีเวนต์ ก็ได้ร่วมทุนกับบริษัท ทีวัน จำกัด บริษัทลูกของกลุ่มซัมซุง ซึ่งมีความเชี่ยวชาญด้านการทำเทคโนโลยีคอมพิวเตอร์กราฟิกขั้นสูงจัดตั้งบริษัท ซีเอ็มโอ ทีวัน เอเชีย จำกัด เพื่อพัฒนาคอนเทนต์และเทคนิคการนำเสนอร่วมกัน ภายใต้คอนเซ็ปต์ป่าหิมพานต์"

นอกจากนี้ ยังมีคอนเวนชั่นฮอลล์ ความจุ1,500 ที่นั่ง สำหรับจัดประชุมสัมมนากลุ่มท่องเที่ยวเชิงให้รางวัล และจัดแสดงสินค้า (ไมซ์) พร้อมดึงการจัดแสดงคอนเสิร์ตของศิลปินต่างชาติ การนำศิลปินดาราเกาหลีมาจัดมีตติ้ง รวมถึงการแสดงบรอดเวย์ชื่อดัง ฯลฯ

ส่วนพื้นที่ดาดฟ้า หรือ "ไทย สกาย พาราไดส์" ของห้าง พื้นที่ 1,500 ตารางเมตร บริษัทเตรียมดึงร้านอาหารและเครื่องดื่มชื่อดังมาให้บริการ และเชื่อว่าด้วยคอนเซ็ปต์ของร้านและการออกแบบจะดึงดูดนักท่องเที่ยวทั้งไทยและต่างชาติได้เป็นอย่างดี และเป็นแลนด์มาร์กแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ

นางประภาวัลย์กล่าวเพิ่มเติมว่า สำหรับพื้นที่ชั้น 1-3 ของห้างโชว์ ดีซี จะพัฒนาเป็นพื้นที่รีเทล 80,000 ตารางเมตร มีทั้งร้านอาหาร ร้านค้า ร้านเสื้อผ้าแฟชั่น และร้านสปาและความงาม เตรียมพัฒนารูปแบบ

การช็อปปิ้งเป็นวอล์กกิ้งสตรีต เบื้องต้นมีแนวคิดยกตลาดวอล์กกิ้งสตรีตชื่อดังของเกาหลีมาไว้ที่เมืองไทย เพื่อสร้างทราฟฟิกเข้าห้าง เจาะตลาดคนไทยโดยเฉพาะ

ไม่เพียงเท่านี้ บริษัทยังเตรียมเปิดร้านค้าดิวตี้ฟรีระดับเวิลด์คลาสจากผู้ประกอบการกลุ่ม ใหม่ บนพื้นที่ 10,000 ตารางเมตร รองรับดีมานด์ช็อปปิ้งของนักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนและเอเชียตะวันออกเฉียงใต้อีกด้วย ขณะนี้อยู่ระหว่างขั้นตอนการเจรจา คาดว่าจะสรุปได้เร็ว ๆ นี้

"เราตั้งใจพัฒนาจุดขายของโชว์ ดีซี ให้ต่างจากห้างอื่น ๆ โดยตั้งเป้าให้ห้างของเราเป็นจุดศูนย์กลางของนักท่องเที่ยวทุกคนที่เข้ามา ไทย ต้องมาแวะช็อปปิ้ง ชิม และแชะ ทั้งยังตั้งใจให้เป็นแลนด์มาร์กสำคัญของกรุงเทพฯ จากการดึงจุดเด่นของกรุงเทพฯมารวมไว้ที่นี่ ให้นักท่องเที่ยวได้สัมผัสความเป็นไทยภายในวันเดียว หรือ A Day in A Life of Thainess"

นางประภาวัลย์กล่าวด้วยว่า ขณะนี้บริษัทได้เริ่มโรดโชว์โปรดักต์ที่ต่างประเทศแล้ว โดยร่วมเดินทางโรดโชว์ครั้งแรก พร้อมกับสมาคมไทยธุรกิจการท่องเที่ยว (แอตต้า) ที่กรุงจาการ์ตา และสุราบายา ประเทศอินโดนีเซีย เมื่อต้นเดือนมีนาคมที่ผ่านมา และเตรียมเข้าร่วมงานโรดโชว์ท่องเที่ยวที่ประเทศจีน ซึ่งเป็นตลาดหลักของโครงการนี้ รวมถึงงานเทรดโชว์อื่น ๆ เพื่อแนะนำโปรดักต์ให้เป็นที่รู้จักของกลุ่มผู้ประกอบการบริษัทนำเที่ยวใน ต่างประเทศมากขึ้น

ที่มา: http://m.prachachat.net/news_detail.php?newsid=1426142209

ระยะเวลาคืนทุนแบบคิดลด DPB Discount Payback period

เป็นการประเมินโครงการเบื้องต้น เพื่อหาระยะเวลาคืนทุน เหมือนกับ Payback Period หรือ PB แตกต่างกันเพียงแค่ Discount Payback Period หรือ DPB จะสนใจเรื่องมูลค่าของเงินตามระยะเวลาด้วยและใช้เป็นเครื่องมือในการวัดสภาพคล่อง แต่ก็มีข้อจำกัดคคือวิธีระยะเวลาคืนทุนแบบคิดลดนี้ไม่ได้สนใจเรื่องกระแสเงินสดภายหลังระยะเวลาคืนทุน

เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนขึ้น ลองคำนวณด้วยโปรแกรมด้านล่าง โดยทดลองใส่ข้อมูลดังนี้

1. ระยะเวลาลงทุน = 5


2. คลิก ตกลง


3. เงินลงทุนเริ่มแรก = 100,000 (ไม่ต้องใส่จุลภาค)


4. ต้นทุนของเงินทุน (อัตราดอกเบี้ย) 10% = 10


5. ใส่ผลกำไรขาทุนสุทธิตั้งแต่ปีที่ 1 - ปีที่ 5
   
   
   
   • NCF ปีที่ 1 = 50000
   
   
   • NCF ปีที่ 2 = 40000
   
   
   • NCF ปีที่ 3 = 30000
   
   
   • NCF ปีที่ 4 = 20000
   
   
   • NCF ปีที่ 5 = 10000


6. คลิก ตกลง

ผลจากการคำนวณ DPB จะเท่ากับ 2.96 ปี ซึ่งน้อยกว่าระยะเวลาที่กำหนดไว้ 5 ปี จึงควรพิจารณาลงทุนในโครงการดังกล่าว แต่หากค่าของ DPB สูงกว่า 5 ปี อาจจะปฏิเสธโครงการ

หมอชิต จตุจักร ศูนย์กลางธุรกิจแหล่งใหม่ของกรุงเทพ

ย่านหมอชิต จตุจักร บริเวณกรุงเทพตอนเหนือที่ห่างไกลแหล่งธุรกิจทั้งย่านสีลมและสุขุมวิทเป็นอย่างมาก สำหรับคนกรุงอาจจะนึกถึงสวนจตุจักร ตลาด อตก. และ ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว แต่สำหรับคนต่างจังหวัดสิ่งแรกที่นึกถึงคือ สถานีขนส่งหมอชิต (จตุจักร) สถานีขนส่งสายเหนือและตะวันออกเฉียงเหนือ ก่อนที่จะถูกสถานีรถไฟฟ้ายึดพื้นที่ไปทั้ง BTS และ MRT เพื่อช่วยให้การเดินทางระหว่างจตุจักรไปยังจุดต่างๆ ของ กทม. สะดวกและรวดเร็วขึ้น







เมื่อมีรถไฟฟ้า BTS และ MRT เกิดขึ้น สถานีขนส่งผู้โดยสารหมอชิตเดิมก็ถูกยึดและต้องย้ายตัวเองออกไปที่ใหม่ แต่ก็ไม่ไกลจากจตุจักรอยู่ดี เสริมให้บริเวณนี้เป็นเสมือนจุดเชื่อมของระบบคมนาคมที่สำคัญ จึงเป็นพื้นที่ทำเล HIT&HOT ตลอดกาล ไม่ว่าจะเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือผู้ที่ต้องการจับจองเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

แต่ความแออัดก็ยังคงไม่เปลี่ยนไปแม้ว่ากาลเวลาจะผ่านพ้นไปกี่สิบปี ด้วยจุดเด่นของการเป็นจุดเชื่อมต่อระบบคมนาคม แต่แตกต่างจากบริเวณอื่นที่มีความแออัดเพราะนอกจากเรื่องระบบการคมนาคมที่เป็นจุดเด่นสำคัญแล้ว ยังเป็นปอดใหญ่ของกรุงเทพที่มีพื้นที่กว่า 765ไร่ ทั้งสวนจตุจักร สวนรถไฟ สวนสมเด็จฯ





ภาพจาก Prachachart Online



ถ้าเลยไปอีกนิดตรงย่านบางซื่อ กำลังจะมีโครงการของรัฐเด็ดๆขึ้นอีก 2แห่งคือ

1. โครงการสถานีกลางบางซื่อ โดยจะย้ายศูนย์กลางรถไฟจากหัวลำโพงมาอยู่ที่บางซื่อ ซึ่ง เป็นศูนย์กลางที่มีทั้งรถไฟฟ้าสายสีแดง สายสีน้ำเงิน รถไฟชานเมือง รถไฟทางไกลและ รถไฟความเร็วสูง เชื่อมต่อกันหมดที่สถานีนี้ ( ถ้าเราเคยไปประเทศแถบยุโรป ก็จะเห็นสถานีแบบนี้แถบทุกเมืองใหญ่ สถานีที่เป็นศูนย์กลางคมนาคม )


2. โครงการทางเชื่อม พลาซ่าใต้ดิน และ BRT โดยจะมีการสร้างพลาซ่าใต้ดินเดินเชื่อมถึงกันหมดขนาดใหญ่โตเหมือนเมืองนอก และมี BRT วิ่งวนเป็นวงกลมรอบๆบริเวณ


3. โครงการพัฒนาที่ราชพัสดุหมอชิต มูลค่าโครงการ 2 หมื่นล้านบาท ที่เป็นการร่วมลงทุนระหว่างรัฐและเอกชนที่ยังอยู่ในขั้นตอนของการแก้ไขกฎหมาย โดยรูปแบบจะเป็นโครงการเชิงพาณิชย์ที่เป็นทั้งศูนย์การค้า ที่อยู่อาศัยและอาคารสำนักงาน

เมื่อโครงการเหล่านี้สร้างเสร็จ พื้นที่บริเวณนี้จะต้องเป็นศูนย์กลางธุรกิจและคมนาคมแห่งใหม่ของกรุงเทพอย่างแน่นอน มีการคาดการณ์กันว่ามูลค่าราคาที่ดินบริเวณนี้จะแพงขึ้นถึง ตารางวาละ 1 ล้านบาท ในอีกไม่เกิน 5 ปีข้างหน้าอย่างแน่นอน บรรดานักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีที่ดินบริเวณนี้ จึงเริ่มทะยอยเปิดตัวโครงการกันบ้างแล้วหลายเจ้า แม้จะมีความน่าสนใจสูงถึงสูงมากในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์บนพื้นที่บริเวณนี้ แต่ต้นทุนก็สูงมากหากประเมินการลงทุนผิดพลาดมีโอกาสเจ็บตัวหนักๆ ได้เช่นกัน

ที่ดินแม่สอดราคาพุ่งเท่าตัว

ราคาที่ดินแม่สอดร้อนแรงต่อเนื่อง กลุ่มเนรมิตชี้ ปี 2557 ขยับขึ้นเท่าตัว แตะ ไร่ละ 20-30 ล้านบาท

นาย ธนวันต์ พสุคันธภัค กรรมการผู้จัดการ บริษัท เนรมิตนคร เปิดเผยว่า จากการสำรวจราคาที่ดิน อ.แม่สอด จ.ตาก ตั้งแต่ปี 2554 เป็นต้นมา ขยับขึ้นอย่างเท่าตัว โดยเฉพาะโซนไข่แดงแม่สอด คือ บริเวณถนนสายเอเชีย และถนนยอดข้าว จะขยับขึ้นจาก 8-9 ล้านบาท/ไร่ ในปี 2554 เป็น 20-30 ล้านบาท/ไร่ ณ สิ้นปี 2557 โดยเฉพาะปีที่แล้วถือว่าปรับขึ้นแรงสุด

ทั้ง นี้ เป็นเพราะกระแสข่าวการผลักดันให้แม่สอดเป็น 1 ใน 5 พื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษของภาครัฐ รวมถึงแผนขยายถนน แผนก่อสร้างสะพานมิตรภาพไทย-พม่าแห่งที่ 2 ที่บริเวณแม่ระมาด (ใกล้กับแม่สอด) จ.ตาก รองรับการวางให้แม่ระมาดเป็นโซนอุตสาหกรรม และแผนขยายสนามบินประจำจังหวัดตากให้เป็นสนามบินนานาชาติ เพื่อรองรับการค้าขายชายแดนแม่สอดที่ขยายตัวมาก

"การ ค้าขายชายแดนบริเวณแม่สอดถือว่าใหญ่ที่สุดในโซนชายแดนด้วยกัน โดยในปีที่ผ่านมาการค้าขายที่มีการเก็บตัวเลขเฉพาะผ่านสะพานมิตรภาพไทยพม่า สูงถึง 5.6 หมื่นล้านบาท ยังไม่นับรวมการค้าขายทางเรือบริเวณริมแม่น้ำเมย ซึ่งเชื่อว่าหากรวมน่าจะแตะ 8 หมื่นล้านบาท และในช่วง ต.ค. 2557-ก.พ. 2558 ที่ผ่านมาขยายตัวมากถึง 15%"

นาย ธนวันต์ กล่าวว่า ปัจจัยดังกล่าวทำให้ปัจจุบันเริ่มมีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จากทั้งทุน ท้องถิ่นและกลุ่มทุนจากจังหวัดอื่นๆ เข้ามาลงทุนในโซนแม่สอดมากขึ้น โดยกลุ่มเนรมิตนคร ซึ่งเป็นกลุ่มทุนน้องใหม่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ตัดสินใจปักธงในแม่สอด เพราะมองเห็นศักยภาพและโอกาสในการขยายตัวในอนาคต โดยประเดิมเปิดตัวโครงการแรกภายใต้ชื่อ "เดอะ ไรซ์" บนพื้นที่ 7 ไร่ แบ่งเป็นคอนโดมิเนียมและอาคารเชิงพาณิชย์

สำหรับ ในส่วนของเดอะ ไรซ์ คอนโด จะแบ่งเป็น 3 เฟส คิดเป็นมูลค่ารวมทั้งหมด 700 ล้านบาท โดยเฟสแรก เป็นอาคาร 8 ชั้น จำนวน 2 อาคาร รวมห้องชุดทั้งหมด 152 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 1.3 ล้านบาท หรือประมาณ 5 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) ส่วนเฟสที่ 2 และเฟสที่ 3 อยู่ระหว่างพิจารณาว่าจะขึ้นเป็นอาคารสูงประมาณ 20 ชั้น ตั้งเป้าเจาะกลุ่มนักลงทุนพม่า 30% และคนไทย 70%

นาง สุวรรณี วัธนเวคิน ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารเกียรตินาคิน กล่าวว่า การลงทุนในที่ดินช่วงที่ผ่านมาถือว่าให้ผลตอบแทนที่ดีมาก โดยในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 9% ต่อปี สูงกว่าการลงทุนรูปแบบอื่น และมีแนวโน้มว่าจะปรับขึ้นต่อเนื่อง

"ราคา ที่ดินที่เพิ่มขึ้นมาจาก 4 ปัจจัยพื้นฐานสำคัญ คือ 1.ความต้องการสูงขึ้น 2.การลงทุนโครงการรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ และปริมณฑลของภาครัฐ รวมถึงการจัดตั้งเขตเศรษฐกิจพิเศษ 3.ปริมาณที่ดินมีจำกัด และ 4.การปรับเพิ่มของราคาประเมินที่ดินรอบปี 2559-2562 เฉลี่ยทั่วประเทศปรับเพิ่ม 10-15%" นางสุวรรณี กล่าว

ขณะ ที่จังหวัดหัวเมืองในต่างจังหวัดที่มีโอกาสลงทุนมี 16 จังหวัด แบ่งออกเป็น 3 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มแรก กรุงเทพฯ และปริมณฑล มี 5 จังหวัด ได้แก่ กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี นครปฐม และสมุทรปราการ กลุ่มที่ 2 จังหวัดหัวเมืองใหญ่ 5 จังหวัด ได้แก่ เชียงใหม่ ภูเก็ต พิษณุโลก ขอนแก่น และชลบุรี และกลุ่มที่ 3 จังหวัดหน้าด่านชายแดน 6 จังหวัด ได้แก่ สงขลา เชียงราย ตาก มุกดาหาร หนองคาย และกาญจนบุรี ที่ได้รับประโยชน์จากการค้าและการลงทุนตามแนวชายแดนที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น และบางจังหวัดได้รับประโยชน์จากการเป็นเมืองท่องเที่ยว

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

กรุงไทยลุยปล่อยกู้โซลารูฟ

น.ส.จิรารักษ์  กุลสิงห์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริหาร ฝ่ายทีมผลิตภัณฑ์สินเชื่อบุคคล ธนาคารกรุงไทย  เปิดเผยว่า ธนาคารพร้อมปล่อยสินเชื่อบุคคลให้กับลูกค้าของบริษัท เอสพีซีจี  จำกัดที่ต้องการติดตั้งพลังงานแสงอาทิตย์บนหลังคาหรือโซลารูฟ  ซึ่งเบื้องต้นจะปล่อยสินเชื่อ 300  รายวงเงินกู้ประมาณ 100 ล้านบาทแต่ถ้าลูกค้ายื่นขอสินเชื่อมากกว่านี้ธนาคารพร้อมพิจารณาให้สินเชื่อ โดยไม่จำกัดวงเงิน เพราะตามแผนของบริษัทฯตั้งเป้าติดตั้งโซลารูฟให้ได้ 1,000 หลังคาเรือน และถ้าได้รับการตอบรับจากลูกค้าเป็นอย่างดีธนาคารจะปล่อยกู้ให้ กับลูกค้าทั่วไปที่มีสัญญาซื้อขายไฟกับการไฟฟ้านครหลวง(กฟน.)และการไฟฟ้า ส่วนภูมิภาค(กฟภ.) โดยใช้ที่อยู่อาศัยเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันการขอกู้

ทำเลสถานีตลาดพลูมาแรง

ภาย หลังจากที่เส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายจากสถานีวงเวียนใหญ่ไปยังสถานีบางหว้า เริ่มดำเนินการก่อสร้างอย่างเป็นรูปธรรม พื้นที่รอบๆ บริเวณที่จะเป็นสถานีรถไฟฟ้าต่างๆ ตามแนวเส้นทางนี้เริ่มมีการเปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าโพธิ์นิมิตร ตลาดพลู และวุฒากาศ เพราะมีโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการเปิดขาย แต่สถานีที่น่าสนใจและมีศักยภาพในการขยายตัวมากที่สุด คือสถานีตลาดพลู เนื่องจากว่ามีที่ดินว่างเปล่าหลายแปลงที่อยู่รอบๆ สถานี และมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ อีกทั้งบริเวณนี้ยังสามารถเดินทางไปยังจุดต่างๆ ในกรุงเทพมหานครได้ค่อนข้างสะดวก เพราะสามารถเชื่อมต่อกับถนนสาทร พระรามที่ 3 กัลปพฤกษ์ เพชรเกษม และจรัญสนิทวงศ์ ซึ่งสามารถเดินทางไปได้หลายๆ พื้นที่ทั่วกรุงเทพมหานคร จึงทำให้ผู้ประกอบการหลายรายให้ความสนใจพื้นที่นี้ ซึ่งจะเห็นได้จากว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นหลายโครงการ

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า ณ สิ้นปี 2557 มีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วประมาณ 4,340 ยูนิต และขายไปได้แล้วมากกว่า 90% เป็นผลให้ปริมาณคอนโดมิเนียมเหลือขายมีไม่มากนัก ซึ่งโครงการทั้งหมดนี้เปิดขายมาก่อนหน้านี้ประมาณ 7-8 ปีเท่านั้น และในปี 2557 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่อีก 3 โครงการมียอดขายเฉลี่ยที่ประมาณ 75% ซึ่งสูงกว่าสถานีข้างเคียงอย่างสถานีวุฒากาศอย่างเห็นได้ชัด ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้มีการปรับเพิ่มขึ้นไปถึง 100,000 บาทต่อตารางเมตรแล้วสำหรับโครงการที่เพิ่งเปิดขายในปีที่ผ่านมา ในขณะที่โครงการเก่าที่สร้างเสร็จก่อนหน้านี้ 1-2 ปีก็มีราคาขายเฉลี่ยประมาณ 90,000 บาทต่อตารางเมตร โดยปรับขึ้นจากช่วงก่อนหน้านี้ 2 ปีมากกว่า 20%-30%

ในขณะที่ราคาที่ดินก็ปรับขึ้นค่อนข้างแรงเช่นกัน ในปัจจุบันขายกันที่ตารางวาละ 250,000-500,000 บาท ราคาที่ดินประมาณนี้ยังสามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับกลาง-บนได้อยู่ โดยปัจจุบันเริ่มมีความเคลื่อนไหวจากผู้ประกอบการบางรายแล้วที่เข้ามาจับจอง ที่ดิน และคาดว่าที่ดินอย่างน้อย 3-4 แปลงจะมีการพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมภายใน 1-2 ปีนี้ โดยมีจำนวนยูนิตรวมกันคาดว่าจะไม่ต่ำกว่า 2,000 ยูนิต ซึ่งเป็นที่คาดได้ว่าในอนาคตจะเกิดการเปลี่ยนแปลงในบริเวณนี้ค่อนข้างมาก รวมถึงโครงการรถไฟฟ้าสายสีเทาที่มีข่าวว่าจะขยายเส้นทางจากถนนพระราม 3 มา เชื่อมต่อกับสายสีน้ำเงินที่ท่าพระ ซึ่งจะผ่านสถานีตลาดพลูยิ่งจะส่งผลให้พื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าตลาดพลูมีความน่าสนใจมากขึ้นไปอีก ถ้าโครงการนี้มีความชัดเจนมากกว่าในปัจจุบัน

ที่มา : หนังสือพิมพ์บ้านเมือง

เชียร์ลงทุนอสังหาฯเล็งเป้า16จังหวัดรุ่ง

เกียรตินาคินลงทุนอสังหาฯ มองผลตอบแทนคุ้มค่า แนวโน้มราคาที่ดินเพิ่มขึ้น วิเคราะห์ตลาดพบ 16 จังหวัดดาวรุ่งเหมาะแก่การลงทุน

นางสุวรรณี วัธนเวคิน ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) บริษัทในกลุ่มธุรกิจการเงินเกียรตินาคินภัทร กล่าว ว่า จากการวิเคราะห์ของธนาคารเกียรตินาคิน พบว่าผลตอบแทนจากการลงทุนในตลาดการเงินในช่วงที่ผ่านมาอยู่ในระดับต่ำและ ผันผวน ขณะที่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดินให้ผลตอบแทนที่ดีกว่า โดยข้อมูลในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 9.0% ต่อปี สูงกว่าเมื่อเทียบกับการลงทุนในรูปแบบอื่นๆ

ทั้ง นี้ ปัจจัยที่ทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ น่าสนใจเกิดจาก 4 ปัจจัยพื้นฐานสำคัญ ได้แก่ โครงการที่มีแนวโน้มดำเนินการได้ก่อน ได้แก่ รถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ และปริมณฑล และการจัดตั้งเขตเศรษฐกิจพิเศษ ปัจจัยที่สามคือปริมาณที่ดินที่มีจำกัด โดยเฉพาะในพื้นที่เมือง ส่งผลให้ราคาที่ดินมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในระยะยาว ส่วนประการสุดท้ายคือการปรับเพิ่มราคาประเมินที่ดินในรอบปี 2559-2562 เฉลี่ยทั่วประเทศประมาณ 10-15%”

"เวลา นี้เป็นจังหวะแห่งการลงทุน ซึ่งการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่ไม่อยากให้มองข้าม โดยเรายังมีมุมมองว่าอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ รวมถึงการไม่ปรับเพิ่มราคาของกลุ่มวัสดุก่อสร้างซึ่งเป็นต้นทุนหลัก   ส่งผลให้เป็นจังหวะที่เหมาะสมต่อการเข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์” นางสุวรรณี กล่าว

นาง สุวรรณีกล่าวต่อว่า จากการวิเคราะห์ของธนาคารเกียรตินาคิน พบว่ามีโอกาสสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น 16 จังหวัด แบ่งเป็น 3 กลุ่ม คือ จังหวัดกรุงเทพฯ และปริมณฑล มี 5 จังหวัด ได้แก่ กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี นครปฐม และสมุทรปราการ ซึ่งได้รับประโยชน์จากการเติบโตของเขตเมืองและการก่อสร้างรถไฟฟ้าในหลายเส้น ทาง กลุ่มที่สองคือ จังหวัดหัวเมืองใหญ่ มี 5 จังหวัด ได้แก่ เชียงใหม่ ภูเก็ต พิษณุโลก ขอนแก่น และชลบุรี ขณะที่กลุ่มที่สาม จังหวัดหน้าด่านชายแดน มี 6 จังหวัด ได้แก่ สงขลา เชียงราย ตาก มุกดาหาร หนองคาย และกาญจนบุรี

ที่มา : หนังสือพิมพ์คม ชัด ลึก

นายกคอนโดฯโต้กลับคลังยันบ.อสังหาฯไม่หนีภาษี

นาง เกศรา มัญชุศรี กรรมการและผู้จัดการตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) เปิดเผยถึงกรณีนายรังสรรค์ ศรีวรศาสตร์ ปลัดกระทรวงการคลัง ระบุว่า มีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ใช้กองทุนอสังหาริมทรัพย์ถือ กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ เพื่อหลบเลี่ยงภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีเงินได้นิติบุคคล ส่งผลต่อการจัดเก็บรายได้ของรัฐหาย ว่าบริษัทหลักทรัพย์จดทะเบียนใน ตลท.ปฏิบัติถูกต้องตามกฎหมายทุกประการ ได้รับการตรวจสอบจากผู้สอบบัญชีที่ได้มาตรฐาน รวมทั้งบริษัทจดทะเบียนต้องรักษาชื่อเสียงให้น่าเชื่อถือในสายตานักลง ทุนอย่างต่อเนื่อง

นาง เกศรากล่าวว่า เรื่องดังกล่าวเข้าใจว่ากระทรวงการคลังมีเจตนาดีที่จะปรับเปลี่ยนและปฏิรูป ระบบภาษีให้เป็นธรรม ลดความเหลื่อมล้ำ ซึ่งกองทุนที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ปฏิบัติตามกฎหมายทุกอย่าง อย่างไรก็ตาม ผู้ถือหน่วยกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (รีท) หากได้กำไรจากราคาก็ไม่ต้องเสียภาษีเช่นเดียวกับการซื้อขายหุ้น แต่เงินปันผลที่ได้รับต้องเสียภาษี นอกจากนี้ผู้จัดการกองทรัสต์ต้องเสียภาษีนิติบุคคล จากเดิมหากเป็น กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (พร็อพเพอร์ตี้ฟันด์) ที่บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนที่เป็นผู้บริหารกองทุนไม่ต้องเสียภาษี นิติบุคคล

นาย ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ความกังวลของกระทรวงการคลัง กรณีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ใช้กองทุนอสังหาริมทรัพย์เข้ามาถือ กรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมแทนเจ้าของ หรือกลุ่มลูกค้ารายใหญ่เพื่อหลบเลี่ยงภาษีนั้น โดยปกติผู้ประกอบการจะเน้นขายยูนิตให้แก่ผู้บริโภคที่อยู่อาศัยจริง ไม่เน้นการขายให้กลุ่มเก็งกำไร หรือกองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นล็อตใหญ่ๆ มั่นใจบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ต้องประกอบธุรกิจ อย่างตรงไปตรงมา อย่างไรก็ตาม อาจจะมีกรณีขายโครงการซึ่งเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เข้ากองทุนอสังหาฯก็ได้ แต่ในแง่คอนโดมิเนียมไม่น่าจะมีเกิดขึ้น หรือกรณีผู้ซื้อรายบุคคลซื้อคอนโดมิเนียมมาแล้วขายต่อให้แก่กองทุนอสังหาริม ทรัพย์ ก็ไม่น่าจะมีเช่นกัน เพราะกา รโอนเปลี่ยนมือไม่ใช่เรื่องง่าย เนื่องจากมีต้นทุนการเปลี่ยนมือทั้งค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนอง เป็นต้น รวมแล้ว 7-8% ของมูลค่าสินทรัพย์

ที่มา : หนังสือพิมพ์มติชน

ส.ธนาคารไทยหารือคลัง เว้นภาษีอสังหาฯ

สมาคมธนาคารไทยหารือคลัง เว้นจัดเก็บภาษีที่ดินพร้อมถกพ่วงการถือครอง NPA ตาม เกณฑ์ธปท. ระบุแบงก์เปรียบเสมือนโดนสองเด้ง ประเมินศก.ปี 58 ยังมีความท้าทายหลายประการ แต่การบริโภคและการลงทุนไม่ควรหยุดนิ่ง ขณะที่ผลวิเคราะห์ธ.เกียรตินาคิน พบการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้ผลตอบแทนที่ดี ช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 9% ต่อปี สูงกว่าเมื่อเทียบกับการลงทุนในรูปแบบอื่น

นางสุวรรณี วัธนเวคิน ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคาร เกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) หรือ KK กล่าว ถึงผลจากการออกพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างว่า แม้ว่าก่อนหน้านี้ รัฐบาลจะมีความชัดเจนในการจะจัดเก็บ แต่ขณะนี้เรื่องดังกล่าว คงต้องรอความชัดเจนจากรัฐบาลอีกครั้ง อย่างไรก็ตาม ทางสมาชิกสมาคมธนาคารไทย ได้มีการหารือกันถึงแนวทางที่จะเสนอต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ถึงการผ่อนปรนหากจะมีการจัดเก็บภาษี โดยในเบื้องต้นแต่ไม่ใช่ข้อสรุป อาจจะเว้นการจัดเก็บภาษีในระยะหนึ่ง รวมถึงมีการหยิบยกเรื่องหลักเกณฑ์การครอบครองทรัพย์สินรอการขาย หรือ NPA ตามเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ ธปท. มาหารือด้วย

"จะว่าไปแล้ว แบงก์ก็เหมือนโดนสองเด้ง เพราะจริงๆแล้ว แบงก์มีความเสียหายจากการปล่อยสินเชื่อ

ที่มา : ASTV ผู้จัดการรายวัน

คาดQ2ตลาดอสังหาฯคึก! ชี้ผู้ประกอบการเร่งปั๊มยอด/แนะรัฐเร่งกระตุ้น

2 นายกสมาคมอสังหาฯ มองตลาดไตรมาส 2 คึก เหตุผู้ประกอบการต้องเร่งสร้างยอดขาย สมาคมอาคารชุดคาดมีโครงการคอนโดมิเนียมตั้งแต่ระดับกลาง-บนเปิดขายใหม่รวม มูลค่า 7.5 หมื่นล้านบาท แนะรัฐเร่งหามาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ด้าน ส.ธุรกิจบ้านจัดสรร ชี้สภาพเศรษฐกิจไม่มีผลกระทบตลาดบ้านเพราะเป็นกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริง พร้อมเตือนผู้ประกอบการต้องวิเคราะห์ตลาดให้ละเอียด เอพี เล็งเปิดขาย 9โครงการใหม่ไตรมาส 2 รวมมูลค่า 1.6 หมื่นล้านบาท
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาส 2 ปี 2558 ว่า ในไตรมาสนี้ผู้ประกอบการจะเร่งเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ใน กรุงเทพฯ-ปริมณฑลมากขึ้น โดยคาดว่าจะมีมูลค่าโครงการรวมประมาณ 7-7.5 หมื่นล้านบาท เนื่องจากในไตรมาส 1 ปี  มีจำนวนโครงการใหม่เปิดขายไม่มาก และโครงการที่จะเปิดขายใหม่ในไตรมาส 2 จะมีโครงการระดับกลางเพิ่มมากขึ้น สำหรับสินค้าที่ขับเคลื่อนตลาดในไตรมาส 1  ส่วนใหญ่เป็นสินค้าในตลาดบนที่มีระดับราคาเฉลี่ย 8-9 ล้านบาทต่อยูนิต จากเดิมในปี 2557 ระดับราคาขายเฉลี่ยจะอยู่ที่กว่า 2 ล้านบาทต่อยูนิตเท่านั้น
"ครึ่ง แรกปี 2558 ถือเป็นช่วงเวลาที่ผู้ประกอบการต้องเร่งทำยอดขายใหม่เพื่อให้ธุรกิจเติบโต อย่างน้อย 10% เมื่อเทียบกับครึ่งแรกปี 2557 เนื่องจากเป็นอัตราการเติบโตจากฐานที่ต่ำ แต่ถ้าผู้ประกอบการจะเร่งยอดขายในช่วงครึ่งหลังปี 2558 อาจจะเป็นเรื่องยาก เพราะในครึ่งหลังปี 2557 มีการเปิดตัวโครงการใหม่จำนวนมาก ประกอบกับราคาที่ดินในปี 2558 เพิ่มสูงขึ้น ทำให้โครงการใหม่ที่เปิดขายต้องปรับราคาขึ้น และในสภาพเศรษฐกิจเช่นนี้อาจทำให้อัตราการเติบไตไม่เป็นไปตามเป้าที่ตั้งไว้ ส่งผลให้ตลาดกลับมาคึกคักอีกครั้งหนึ่ง"
ทั้งนี้ คาดว่าในปี 2558 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีอัตราการเติบโต 2-5% คิดเป็นมูลค่าตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ประมาณ 3 แสนล้านบาท ในขณะที่ปี 2557 มูลค่าตลาดอยู่ที่ 2.93 แสนล้านบาท ซึ่งอัตราการเติบโตดังกล่าวขึ้นอยู่กับสภาพเศรษฐกิจโดยรวมและความเชื่อมั่น ของผู้บริโภค
นายประเสริฐกล่าวอีกว่า สิ่งที่อยากให้ภาครัฐเร่งดำเนินการในเวลานี้คือ การหามาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศ และเร่งสร้างความเชื่อมั่นของผู้บริโภคให้กลับคืนมา แทนการหาวิธีการเรียกเก็บภาษีจากประชาชน  เพราะจะยิ่งทำให้ผู้บริโภคไม่อยากจับจ่ายใช้สอย เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจโลกและการส่งออกของไทยยังไม่มีแนวโน้มที่จะฟื้นตัว อีกทั้งราคาพืชผลทางการเกษตรก็ตกต่ำ
สำหรับยอดการเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาส 1 ปี 2557 อยู่ที่ 2.35 หมื่นยูนิต แบ่งเป็น คอนโดมิเนียม 12,385 ยูนิต ทาวน์เฮาส์ 16,102 ยูนิต บ้านแฝด 1,055 ยูนิต บ้านเดี่ยว 3,527 ยูนิต อื่นๆ 447 ยูนิต รวมมูลค่า 6.4 หมื่นล้านบาท ในส่วนของไตรมาส 1 ปี 2558 ยอดเปิดตัวโครงการใหม่กลุ่มคอนโดมิเนียมอยู่ที่ประมาณ 5-8 พันยูนิต
ด้านนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ตลาดบ้านแนวราบในไตรมาส 2 ยังคงดำเนินไปได้อย่างต่อเนื่อง แม้ว่าในไตรมาส 1 ตลาดจะไม่ดีเท่าที่ควร แต่ก็มีอัตราการเติบโตจากไตรมาส 1 ปี 2557 อยู่ที่ 5% ด้วยเพราะตลาดแนวราบเป็นตลาดของกลุ่มผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยจริง ดังนั้นไม่ว่าสภาพเศรษฐกิจจะเป็นเช่นไร ก็ยังคงมีผู้ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย ไม่เหมือนกับกลุ่มคอนโดมิเนียมที่มีทั้งผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง เก็งกำไร และลงทุน จึงทำให้ไม่มีความเสี่ยง โดยตลาดยังคงอยู่ในกลุ่มของระดับราคา 1-5 ล้านบาท ซึ่งกินส่วนแบ่งตลาดแนวราบ 75-80%
"ปัจจัยลบที่ยังคงเป็นอุปสรรคต่อเนื่องมาในไตรมาส 2 คือ เรื่องของความแน่นอนทางเศรษฐกิจ เพราะยังไม่เห็นว่าจะมีแนวโน้มที่ดีขึ้น การลงทุนภาครัฐก็ยังไม่เป็นรูปธรรม ไม่ก่อให้เกิดการกระตุ้นทางเศรษฐกิจ ส่งผลให้ภาคเอกชนไม่มีความเชื่อมั่นในการลงทุน ผู้บริโภคเองก็ขาดความเชื่อมั่นในการจับจ่ายใช้สอย ดังนั้นผู้ประกอบการที่จะลงทุนในสภาวะเช่นนี้จะต้องระมัดระวัง ให้ความสำคัญและลงรายละเอียดกับเรื่องทำเลและโปรดักต์ที่ตรงกับความต้องการ ตลาด ส่วนต่างจังหวัดที่เป็นหัวเมืองหลักยังสามารถพัฒนาบ้านจัดสรรได้"
ขณะที่นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์การตลาด บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) เปิดเผยถึงแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาส 2 ว่า บริษัทมีแผนเปิดตัวทั้งหมด 9โครงการ มูลค่าโครงการรวมประมาณ 1.6 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นโครงการบ้านเดี่ยวแบรนด์ มายด์ 1 โครงการ, โครงการทาวน์เฮาส์ 2 โครงการ แบรนด์บ้านกลางเมืองและพลีโน่ และโครงการคอนโดมิเนียม 6 โครงการ แบรนด์แอสปายและไลฟ์

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 35 ฉบับที่ 3,039  วันที่ 29 มีนาคม - 1 เมษายน  พ.ศ. 2558

ธอส.ปล่อยเงินกู้ รายได้ไม่ถึง 15,000/ด. กู้ซื้อบ้านได้ 1.5 ล้าน

ธอส. เตรียมวงเงิน 8,000 ล้านบาท ทำ “โครงการบ้าน ธอส.เพื่อสานรัก ปี 2558” สินเชื่อบ้านสำหรับผู้มีรายได้สุทธิไม่เกิน 15,000 บาท/เดือน วงเงินกู้ไม่เกิน 1.5 ล้านบาท/ราย อัตราดอกเบี้ยปีแรก 3.50% ต่อปี (กรณีกู้ 1 ล้านบาท อัตราเริ่มต้นผ่อนชำระปีแรกเพียง 5,100 บาท/เดือนเท่านั้น) ยื่นคำขอกู้และทำนิติกรรมภายใน 30 ธันวาคม 2558

นางอังคณา ปิลันธน์โอวาท ไชยมนัส กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยว่า เพื่อเป็นการสนับสนุนนโยบายรัฐบาลที่ต้องการลดความเหลื่อมล้ำให้กับประชาชน ธอส. ในฐานะสถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐ ซึ่งมีพันธกิจที่จะมุ่งพัฒนาทั้งผลิตภัณฑ์และการให้บริการที่ดีอย่างต่อ เนื่อง รวมทั้งการเป็นผู้นำด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและ ปานกลาง จึงได้เตรียมวงเงิน 8,000 ล้านบาท จัดทำ “โครงการบ้าน ธอส. เพื่อสานรัก ปี 2558” มีรายได้สุทธิไม่เกิน 15,000 บาท/เดือน วงเงินให้กู้สูงสุดไม่เกิน 1,500,000 บาท อัตราดอกเบี้ยปีสำหรับประชาชนทั่วไปปีแรก 3.50% ต่อปี ปีที่ 2 คิดอัตราดอกเบี้ย 4.25% ต่อปี ปีที่ 3 จนถึงตลอดอายุสัญญากู้ กรณีลูกค้ารายย่อยทั่วไป อัตราดอกเบี้ย MRR-0.75% ต่อปี

กรณีลูกค้าสวัสดิการ อัตราดอกเบี้ย MRR-1.00% ต่อปี (ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ย MRR ธอส.เท่ากับ 6.85% ต่อปี) วัตถุประสงค์ให้กู้เพื่อซื้อ ปลูกสร้าง ต่อเติม ขยาย หรือซ่อมแซมอาคาร หรือกรณีเป็นลูกค้าเดิมของ ธอส.และมีคุณสมบัติตามโครงการนี้ สามารถขอกู้เพื่อต่อเติม ขยาย หรือซ่อมแซมอาคารได้เช่นกัน ผ่อนชำระได้นานสูงสุดถึง 30 ปี ยื่นคำขอกู้และ     ทำนิติกรรมภายในวันที่ 30 ธันวาคม 2558

“เชื่อว่าโครงการบ้าน ธอส. เพื่อสานรักปี 2558 จะช่วยสร้างโอกาสให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อยสามารถมีบ้านเป็นของตนเองได้ ซึ่งจะช่วยลดความเหลื่อมล้ำด้านที่อยู่อาศัยให้กับประชาชนตามนโยบายรัฐบาล ได้อย่างแน่นอน สำหรับโครงการดังกล่าว ธนาคารได้จัดทำขึ้นเพื่อรองรับความต้องการของประชาชนผู้มีรายได้สุทธิไม่ เกินเดือนละ 15,000 บาท ให้สามารถเข้าถึงแหล่งเงินกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยต่ำ โดยกรณีขอกู้วงเงิน 900,000 - 1,500,000 บาท  อัตราเริ่มต้นผ่อนชำระเงินงวดปีแรกประมาณ 4,600 - 7,700 บาทต่อเดือนเท่านั้น ซึ่งถือเป็นเงินงวดค่าบ้านระดับที่ลูกค้าประชาชนผู้มีรายได้น้อยสามารถผ่อน ชำระได้ และมีเงินเพียงพอไปใช้จ่ายในการดำรงชีวิตประจำวันได้อีกด้วย” นางอังคณา กล่าว

นางอังคณา กล่าวเพิ่มเติมว่า โครงการบ้าน ธอส. เพื่อสานรักปี 2558 ถือเป็นหนึ่งใน 5 มาตรการลดความ   เหลื่อมล้ำที่ธนาคารจัดทำขึ้นภายใต้กรอบวงเงินรวม 25,500 ล้านบาท โดยจะทยอยเปิดตัวอย่างต่อเนื่อง และยังเป็นส่วนหนึ่งในการผลักดันให้ธนาคารสามารถปล่อยสินเชื่อใหม่ในปี 2558 ได้ตามเป้าหมาย 149,800 ล้านบาท หลังจากเพียง 2 เดือนแรกของปี 2558 ยอดปล่อยสินเชื่อใหม่ยังคงโตขึ้นต่อเนื่อง โดย ณ สิ้นเดือนกุมภาพันธ์ สามารถปล่อยสินเชื่อได้แล้ว 18,676.20 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนถึง 13.51%

ทั้งนี้ ลูกค้าประชาชนทั่วไปที่สนใจผลิตภัณฑ์ต่างๆ ของธนาคาร ทั้งสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ เงินฝากผลตอบแทนสูง หรือ ทรัพย์ NPA หรือบ้านมือสองคุณภาพดีทำเลเด่นที่มาพร้อมกับโปรโมชั่น 0% นาน 12 เดือน

ที่มา : เว็บไซต์หนังสือพิมพ์ VoiceTV วันที่ 26 มีนาคม 2558

ชูยานนาวานำร่องพัฒนาริมน้ำ

มหาดไทยไฟเขียวกทม.เร่งพัฒนาพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา นำร่องยานนาวาโมเดล ลงทุน 600 ล้าน ตามไอเดียของศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง ดึงภาครัฐ-เอกชนที่เป็นเจ้าของที่ดินริมน้ำ 7  รายร่วมเป็นภาคีพันธมิตร มีบริษัทอู่กรุงเทพ, คันทรี่กรุ๊ปฯ, กรมธนารักษ์, กรมทางหลวงชนบท, องค์การสะพานปลา วัดสุทธิฯ และวัดยานนาวา
ผศ.ดร.นิรมล  กุลศรีสมบัติ ผู้อำนวยการศูนย์ออกแบบและพัฒนาเมือง (UDDC) เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ"ว่า ตามที่รัฐบาลพล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี มีนโยบายให้พัฒนาเส้นทางจักรยานครอบคลุมพื้นที่ต่างๆ ทั่วประเทศ เพื่อแก้ไขและบรรเทาปัญหาจราจร ตลอดจนให้เกิดการเชื่อมโยงชุมชนต่างๆ และแหล่งท่องเที่ยว ในส่วนพื้นที่กรุงเทพมหานคร (กทม.) นั้นทางศูนย์ UDDC เสนอให้ดำเนินการพื้นที่ช่วงยานนาวาเป็นโครงการนำร่อง ซึ่งกระทรวงมหาดไทยเห็นชอบให้กทม.รับไปเร่งดำเนินการจัดสรรงบประมาณแล้ว
โดยการดำเนินการครั้งนี้ทาง UDDC ร่วมกับผู้เชี่ยวชาญด้านการวางผังและออกแบบซึ่งต่อมาได้รวมกลุ่มกันก่อตั้ง เป็น "คณะทำงานเฉพาะกิจการพัฒนาพื้นที่ริมน้ำ" นำเสนอโครงการพัฒนาพื้นที่ริมน้ำย่านยานนาวา ย่านประวัติศาสตร์สำคัญของกรุงเทพฯ ระยะทาง 1.2 กม. คาดว่าใช้เงินลงทุนประมาณ 600 ล้านบาท โดยเป็นพื้นที่ในการครอบครองของ 8 กลุ่มทั้งภาครัฐ-เอกชนจำนวน 7 รายประกอบด้วย บริษัท อู่กรุงเทพ จำกัด บริษัท คันทรี่ กรุ๊ปดีเวลล็อปเมนท์ฯ  สำนักงานบริหารพื้นที่ราชพัสดุกรุงเทพ กรมธนารักษ์ กรมทางหลวงชนบท องค์การสะพานปลา วัดสุทธิวราราม วัดยานนาวา และกลุ่มเอกชนรายย่อย พร้อมกับเชิญ 8 โรงแรมชั้นนำริมแม่น้ำเจ้าพระยาตลอดจนอีกหลายกลุ่มเข้ามาร่วมขับเคลื่อน โครงการดังกล่าวให้เกิดผลเป็นรูปธรรมต่อไป
"คาดว่ากทม.จะเร่งผลักดันและเริ่มก่อสร้างได้ในปี 2559 ส่วนรูปแบบนอกเหนือจากจะเป็นเส้นทางจักรยานแล้วยังเป็นลานเพื่อการพักผ่อน หย่อนใจ เป็นแลนด์มาร์กแห่งใหม่อีกแห่งหนึ่งเพื่อจะพัฒนาให้เป็นพื้นที่กิจกรรมริม น้ำ  ปรับปรุงสวนสาธารณะให้ใช้งานได้อเนกประสงค์ ปรับปรุงสภาพแวดล้อมและปรับเปลี่ยนการพัฒนาพื้นที่ในจุดต่างให้อย่างสอด คล้อง เช่นพื้นที่องค์การสะพานปลา อู่ต่อเรือกรุงเทพ ปรับปรุงการเข้าถึงพื้นที่ริมน้ำ อาทิ ท่าเรือ ตรอก ซอกซอย"
ด้านดร.จุฬา สุขมานพ อธิบดีกรมเจ้าท่า กล่าวว่า เรื่องนี้เห็นว่าจะสามารถใช้เป็นต้นแบบในการพัฒนาได้ดี กรณีนี้เป็นการริเริ่มของคนในพื้นที่และมีกลุ่มอาจารย์ที่จุฬาลงกรณ์ มหาวิทยาลัยช่วยขับเคลื่อน  ส่วนกรมเจ้าท่ายังมีแผนการพัฒนาท่าเรือต่างๆ ตามแผนปี 2558-2559 อยู่แล้วขณะนี้อยู่ระหว่างดำเนินการ
"ส่วนประเด็นการสร้างล่วงล้ำลำน้ำนอกจากกรมเจ้าท่าจะดูเรื่องการอนุญาต โดยคำนึงถึงเรื่องความปลอดภัยในการเดินเรือเป็นหลักแล้ว หากผ่านที่ดินใคร เจ้าของต้องยินยอมด้วย  ทั้งนี้ทางกรมเคยช่วยดูแบบที่จะก่อสร้างและให้ความเห็นไปแล้ว  ส่วนในทางเทคนิค เขื่อนป้องกันในลักษณะนี้ เอกชนขออนุญาตเองโดยตรงไม่ได้ หน่วยงานของรัฐต้องเป็นเจ้าของโครงการและขออนุญาตจากเจ้าท่าเท่านั้น"
ด้านนายเดชา  ตั้งสิน  ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แม่น้ำ เรสซิเดนท์ จำกัด ผู้บริหารโครงการโรงแรมรามาดา ริมแม่น้ำเจ้าพระยา กล่าวว่ารับทราบแผนการพัฒนาโครงการมาอย่างต่อเนื่อง เห็นว่าจะเกิดประโยชน์ต่อเศรษฐกิจในภาพรวม โดยเฉพาะทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยา แต่ปัจจุบันปัญหาการเข้าถึงพื้นที่ริมน้ำยังไม่ได้รับความสะดวก ซึ่งหากมีเส้นทางจักรยาน  หรือทางเดินเพื่อการพักผ่อนก็จะสามารถเข้าถึงได้อย่างสะดวกสบายยิ่งขึ้น ปัจจุบันเอกชนหลายรายดำเนินการก่อสร้างด้านหน้าโครงการบ้างแล้วสามารถเชื่อม โยงกับโครงการได้ทันที
"ปัจจุบันราคาประเมินที่ดินฝั่งพระนครยังคงสูงกว่าฝั่งธนบุรีเล็กน้อย ล่าสุดพื้นที่บริษัทน้ำดื่มชื่อดังย่านสะพานสาทรก็ขายได้ตารางเมตรละ 4.5 แสนบาท ส่วนฝั่งพระนครยังไม่มีราคาล่าสุดเพราะไม่มีพื้นที่แปลงใหญ่ให้ได้ขายอีก แล้ว  ขณะนี้เท่าที่สำรวจมีพื้นที่ของเอเชียทีคและของบริษัทแม่น้ำเท่านั้นที่ สามารถเชื่อมโยงกับถนนเจริญกรุงได้อย่างสะดวก"

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 35 ฉบับที่ 3,037  วันที่ 22- 25  มีนาคม  พ.ศ. 2558

"บิ๊กป๊อก"ตรวจเขตเศรษฐกิจพิเศษ หนุนทางรฟ.ลาว-แก่งคอย

สำรวจ ทาง - พล.อ.อนุพงษ์ เผ่าจินดา รมว.มหาดไทย นั่งรถไฟจากสถานีรถไฟหนองคายไปยังกลางสะพานมิตรภาพไทย-ลาว แห่งที่ 1 สำรวจเส้นทางเชื่อมต่อจากประเทศลาวมา จ.หนองคาย เพื่อขยายต่อไปยัง อ.แก่งคอย จ.สระบุรี เพื่อรองรับเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษของจังหวัดหนองคาย

หนองคาย - เมื่อวันที่ 25 มี.ค. พล.อ.อนุพงษ์ เผ่าจินดา รมว.มหาดไทย (มท.) พร้อมนายสุธี มากบุญ รมช.มท., นายวิบูลย์ สงวนพงศ์ ปลัด มท. และคณะ ตรวจเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษของจังหวัดหนองคาย ที่สถานีรถไฟหนองคาย โดยมีนายสุชาติ นพวรรณ ผวจ.หนองคาย, นายวัฒนา คงมั่น ผู้อำนวยการศูนย์ภาคตะวันออกเฉียงเหนือการรถไฟแห่งประเทศไทย นำส่วนราชการที่เกี่ยวข้องให้ข้อมูล จากนั้นทั้งหมดนั่งรถไฟระหว่างประเทศ เดินทางจากสถานีรถไฟหนองคายไปยังกลางสะพานมิตรภาพไทย-ลาว พิจารณาพื้นที่จัดสร้างสะพานข้ามแม่น้ำโขงคู่ขนานกับสะพานมิตรภาพไทย-ลาว แห่งที่ 1 และนั่งรถไฟกลับมายังสถานีรถไฟนาทา อ.เมืองหนองคาย ชมจุดที่มีการจัดสรรพื้นที่สำหรับการตั้งคอนเทนเนอร์ยาร์ดและจุดกระจาย สินค้า

พล.อ.อนุพงษ์กล่าวว่า เขตเศรษฐกิจพิเศษของจังหวัดหนองคายน่าจะมีความพร้อมแล้ว ทั้งพื้นที่ของจังหวัดและพื้นที่การรถไฟ ส่วนเส้นทางเชื่อมต่อจากลาวมาหนองคายไปแก่งคอย โดยการบริหารจัดการของจังหวัดหนองคายจะแบ่งเป็น 2 ส่วน คือเขตเศรษฐกิจพิเศษที่ทางจังหวัดดูแล และนิคมอุตสาหกรรมที่ทางภาคเอกชนและการนิคมอุตสาหกรรมดูแล ซึ่งจัดเตรียมพื้นที่ไว้ในเขต อ.สระใคร พิจารณาแล้วหากผู้ประกอบการอุตสาหกรรมพร้อมน่าจะดำเนินการได้ในเร็วๆ นี้ ซึ่งหากนิคมอุตสาหกรรมเดินหน้าได้ดี ประกอบกับเส้นทางรถไฟขนาดมาตรฐานเสร็จ คอนเทนเนอร์ยาร์ดจะมีส่วนสำคัญมาก แต่ถ้าเพียงแค่ส่งผ่านสินค้าจะไม่คุ้มค่า

"ผมเห็นว่าควรเร่งให้เกิดเขตเศรษฐกิจพิเศษในพื้นที่หนองคาย เพราะขณะนี้นครหลวงเวียงจันทน์มีความพร้อม เส้นทางรถไฟจากจีนเชื่อมมายังลาวและเข้าหนองคาย จะเป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้อย่างมหาศาล ทั้งการสัญจรข้ามแดน การขนส่งสินค้าปริมาณจะมากขึ้นแน่นอน หากรอให้ทางรถไฟเสร็จแล้วค่อยทำเขตเศรษฐกิจพิเศษ จะไม่ทันการณ์ อาจไม่เกิดผลใน 2-3 ปีนี้ แต่เมื่อจีนก้าวมาถึงลาวแล้วจะเห็นผลได้ทันที" พล.อ.อนุพงษ์กล่าว

ที่มา: http://www.khaosod.co.th/view_news.php?newsid=TUROd2NtOHdNVEkzTURNMU9BPT0%3D&sectionid=TURNeE13PT0%3D&day=TWpBeE5TMHdNeTB5Tnc9PQ%3D%3D

ไทย"ไล่กวด" เวียดนาม

ไม่ ต้องงงครับตั้งชื่อเรื่องไม่ผิดแน่ๆ เพราะต่างชาติต่างฟันธงแบบไม่ต้องกลัวธงหักว่า เวียดนามโตแรงแซงไทยเริ่มจะทิ้งไทยไปเรื่อยๆ แล้วจริงๆ เร็วๆ นี้ สำนักข่าวบลูมเบิร์ก รายงานกึ่งวิเคราะห์ว่า เศรษฐกิจของเวียดนามกำลัง จะทะยานเติบโตอย่างรวดเร็ว เนื่องจากตั้งอยู่ใน "จุดการเดินเรือ" ที่สำคัญ แห่งหนึ่งของโลก และมีประชากรอายุน้อยที่กำลังขยายตัวขึ้น คนทำงานของเขามีมากกว่าคนแก่ที่ทำงานไม่ได้

สอดคล้องกับไพรซ์วอเตอร์เฮาส์ ระบุว่า เวียดนามมีการเติบโตเร็วที่สุดประเทศหนึ่งของโลก ตั้งแต่ขณะนี้จนถึงปี 2050 เวียดนามจะโตเฉลี่ย 5.3% ระหว่างปี 2014-2050

สัญญาณการเติบโตของเวียดนามเริ่มฉายแววมากขึ้นโดยในปี 2014 โดยเวียดนามส่งสินค้าไปยังสหรัฐมากที่สุดเป็นอันดับ 1 ของอาเซียนมากกว่าไทยและมาเลเซีย ขณะที่ไทยในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาส่งออกหดตัวลงต่อเนื่อง เฉพาะปีที่ผ่านมา เวียดนามโตเฉลี่ย 14% น่าวิตกตรงที่สินค้าที่เวียดนามส่งออกไปสหรัฐเป็นสินค้ากลุ่มเดียวกับไทย

นั่นแปลว่า เวียดนามแย่งตลาดส่งออกหลักของไทยได้อย่างสิ้นเชิง ข้อ ได้เปรียบที่เวียดนามเหนือไทยหลายประการ ไม่ว่าจะเป็นการเมืองที่มีเสถียรภาพกว่า แรงงานมีประสิทธิภาพแต่ราคาถูกจึงเย้ายวนให้นักลงทุนจากญี่ปุ่น ยุโรป สหรัฐเข้าไปลงทุนแทนที่จะมาไทย

เฉพาะอย่างยิ่งนักลงทุนจากสหรัฐ ไม่มาลงทุนในบ้านเราหลายปีแล้วโดย ไม่เกี่ยวกับมีรัฐบาลจากการเลือกตั้ง หรือไม่ ล่าสุดบริษัทซัมซุงของเกาหลีใต้เทงบฯ 9 หมื่นล้านบาท อ้างแบบเดียวกันว่า เวียดนามมีค่าแรงถูกกว่า แรงงานมีประสิทธิภาพสูงกว่าและการ เมืองสงบกว่าไทย

ตั้งแต่ปี 2543 หรือหลังวิกฤตต้มยำกุ้งเป็นต้นมา เวียดนามโตเฉลี่ย 6.13% ต่อปี ขณะที่ไทยโตเฉลี่ยแค่ 1.1% เท่านั้น ต่ำกว่าเพื่อนบ้านในอาเซียนทั้งหมด

ปัจจัยชี้ขาดที่เวียดนามเหนือไทย นอกจากการเมืองนิ่ง คนมีคุณภาพราคาถูกแล้ว

สิ่งที่เราด้อยกว่าหลายๆ ประเทศ คือยึดคนมากกว่ายึดระบบ เมื่อผู้นำ "ขาดวิสัยทัศน์" ไร้ศักยภาพในการบริหาร เราจึงก้าวถอยหลังไปทุกวัน

ที่มา: http://www.khaosod.co.th/view_news.php?newsid=TURObFkyOHlOVEkzTURNMU9BPT0%3D&sectionid=TURNd05RPT0%3D&day=TWpBeE5TMHdNeTB5Tnc9PQ%3D%3D

ยึดคืนที่รัฐตั้งเขตเศรษฐกิจพิเศษลงตัว เปิดทางเอกชนเช่าไร่ละแสนต่อปี

จัด สรรที่ดินรัฐรับเขตเศรษฐกิจพิเศษ ชง "บิ๊กตู่" ใช้อำนาจพิเศษสั่งเพิกถอนที่สาธารณประโยชน์-ที่ดิน ส.ป.ก.-พื้นที่ป่าไม้ ให้กรมธนารักษ์ ทุ่ม 7.3 พันล้านบาทผุดนิคมอุตฯ-ศูนย์โลจิสติกส์-พาณิชยกรรมรองรับ ลอตแรก 4.6 พันไร่ เปิดทางเอกชนเช่า 1-1.4 แสนบาท/ไร่/ปี

พล.อ.อนุพงษ์ เผ่าจินดา รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า เพื่อให้การพัฒนาพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษเกิดขึ้นเป็นรูปธรรมโดยเร็ว โดยเฉพาะการจัดหาที่ดินรัฐรองรับการจัดตั้งโรงงานและนิคมอุตสาหกรรม แก้ไขปัญหาการปั่นราคาเก็งกำไรที่ดิน ล่าสุด ที่ประชุมคณะอนุกรรมการด้านการจัดหาที่ดินและบริหารจัดการ ซึ่งมีตนเป็นประธาน ได้หารือกับหน่วยงานซึ่งเป็นผู้รับผิดชอบดูแลที่ดินของรัฐ อาทิ กรมธนารักษ์ กรมป่าไม้ สำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) กรมพัฒนาที่ดิน การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) กรมที่ดิน ฯลฯ สามารถรวบรวมที่ดินรัฐได้รวม 2.4 หมื่นไร่ ในจำนวนนี้ได้จัดสรรที่ดินบางส่วนรองรับการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษระยะแรก เรียบร้อยแล้ว

ขณะเดียวกันเพื่อให้การดำเนินการเป็นไปด้วยความรวด เร็ว และให้หน่วยงานเจ้าของพื้นที่สามารถส่งมอบที่ดินให้กรมธนารักษ์นำไปจัดให้ เอกชนเช่าใช้ประโยชน์ได้เร็วขึ้น ไม่ต้องรอกระบวนการออกกฎหมายเพิกถอนที่ดินของรัฐ ซึ่งต้องใช้ระยะเวลารวมแล้วกว่า 400 วัน อาทิ การเพิกถอนที่ดินสาธารณประโยชน์ พื้นที่ป่าไม้ ฯลฯ จะเสนอให้ พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี และหัวหน้าคณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.) ใช้อำนาจพิเศษตามรัฐธรรมนูญชั่วคราว มาตรา 44 ที่ให้อำนาจหัวหน้า คสช. โดยความเห็นชอบของ คสช. ใช้อำนาจสั่งการให้เจ้าของพื้นที่ส่งมอบพื้นที่ที่ดินของรัฐที่ยังติดปัญหา ให้กรมธนารักษ์ดูแลได้ทันที เพื่อประโยชน์ด้านเศรษฐกิจและการบริหารราชการแผ่นดิน

แหล่งข่าวจาก ทำเนียบรัฐบาลเปิดเผยเพิ่มเติมว่า สำหรับพื้นที่รองรับการพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษระยะแรก 4,684 ไร่ ที่ กนอ.กำหนดพื้นที่และรูปแบบจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรม มูลค่าการลงทุน 7,339 ล้านบาท ประกอบด้วย1.จ.สงขลา ต.สำนักขาม อ.สะเดา พื้นที่ 1,097.61 ไร่ เป็นที่ดินเอกชนอยู่ระหว่างยึดทรัพย์ของสำนักงานป้องกันและปราบปรามการฟอก เงิน (ปปง.) ห่างชายแดนด่านสะเดา 2 กม. ห่างสำนักงานด่านศุลกากรสะเดา 500 เมตร ติดที่ตั้งด่านศุลกากรสะเดาแห่งใหม่ และถนนกาญจนวนิชย์ ปัจจุบันใช้ประโยชน์เพื่ออยู่อาศัย และเป็นสวนยางพารา มีแหล่งน้ำใกล้พื้นที่ ระบบไฟฟ้าเข้าถึง

กำหนดประเภทอุตสาหกรรมเป้า หมาย คือ การให้บริการโลจิสติกส์ ศูนย์ขนถ่ายสินค้าและคลังสินค้า อุตสาหกรรมยางพาราและผลิตภัณฑ์เกี่ยวเนื่องกับยางพารา อุตฯอาหารฮาลาล แปรรูปสินค้าเกษตร และอื่น ๆ ที่ไม่ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม การใช้ประโยชน์ที่ดิน พื้นที่รวม 1,097.61 ไร่ แยกเป็น 1.พื้นที่ก่อให้เกิดรายได้ 817.79 ไร่ มีเขตอุตสาหกรรม 533.75 ไร่ ศูนย์โลจิสติกส์และกระจายสินค้า 234.21 ไร่ และเขตพาณิชยกรรม 29.83 ไร่ 2.พื้นที่ระบบสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวก 231.35 ไร่ 3.พื้นที่สีเขียว แนวกันชน 68.47 ไร่ มูลค่าลงทุนรวมค่าที่ดิน 1,944 ล้านบาท ต้นทุนเฉลี่ยกว่า 1.77 ล้านบาท/ไร่ อัตราค่าเช่า 142,283 บาท/ไร่/ปี

2.จ.ตราด ต.ไม้รูด อ.คลองใหญ่ พื้นที่ 411.10 ไร่ เป็นพื้นที่ นสล.ในความดูแลของ อบต.ไม้รูด ห่างจุดผ่านแดนถาวรบ้านหาดเล็ก 30 กม. ห่างท่าเรืออเนกประสงค์คลองใหญ่ที่กำลังก่อสร้าง 12 กม. ห่างตัวเมืองตราด 63 กม. ห่างถนนสุขุมวิท 0.5 กม. ปัจจุบันบางส่วนใช้เป็นที่ทิ้งขยะ ประเภทอุตสาหกรรมเป้าหมาย การบริการโลจิสติกส์ ศูนย์ถ่ายเปลี่ยนสินค้าและยานพาหนะคลังสินค้า กิจการเพื่อสนับสนุนบริการท่องเที่ยวเชิงนิเวศ บริการฟื้นฟูสุขภาพและบริการอื่น ๆ ที่ไม่มีผลกระทบสิ่งแวดล้อม การใช้ประโยชน์ที่ดิน 411.10 ไร่ แยกเป็น 1.พื้นที่ที่ก่อให้เกิดรายได้ 268.39 ไร่ เป็นเขตอุตฯทั้งหมด 2.พื้นที่ระบบสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวก 107.32 ไร่ 3.พื้นที่สีเขียวและแนวกันชน 35.39 ไร่ มูลค่าพัฒนารวมค่าที่ดิน 658 ล้านบาท ต้นทุนเฉลี่ย 1.6 ล้านบาท/ไร่ ค่าเช่า 128,563 บาท/ไร่/ปี

3.จ.ตาก ต.แม่ปะ อ.แม่สอด 1,421 ไร่ เป็นพื้นที่ป่าตามมติคณะรัฐมนตรี (ครม.) ห่างจากทางหลวง AH1 และแนวระเบียงเศรษฐกิจตะวันออก-ตะวันตก 7 กม. ห่างสะพานมิตรภาพไทย-เมียนมาร์ แห่งที่ 1 ประมาณ 8 กม. ติดพื้นที่ก่อสร้างสะพานมิตรภาพไทย-เมียนมาร์ แห่งที่ 2 อุตฯเป้า หมาย คือ การให้บริการโลจิสติกส์ ได้แก่ คลังสินค้า ศูนย์เปลี่ยนถ่ายสินค้าและยานพาหนะ อุตฯใช้แรงงานเข้มข้น ได้แก่ สิ่งทอ เครื่องนุ่งห่ม เครื่องเรือนจากไม้แปรรูป และแปรรูปสินค้าเกษตร อุตฯชิ้นส่วนประกอบยานยนต์ อัญมณีและเครื่องประดับ และอื่น ๆ ที่ไม่ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

การใช้ประโยชน์ที่ดิน พื้นที่รวม 1,421 ไร่ แยกเป็น 1.พื้นที่ก่อให้เกิดรายได้ 1,143.23 ไร่ เป็นเขตอุตฯ 731.13 ไร่ ศูนย์โลจิสติกส์และกระจายสินค้า 384.60 ไร่ และเขตพาณิชยกรรม 27.50 ไร่ 2.พื้นที่ระบบสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวก 240.39 ไร่ 3.พื้นที่สีเขียวและแนวกันชน 37.38 ไร่ มูลค่าลงทุนรวมค่าที่ดินกว่า 2,155 ล้านบาท ต้นทุนที่ดินเฉลี่ยกว่า 1.51 ล้านบาท/ไร่ ค่าเช่า 121,823 บาท/ไร่/ปี

4.จ.มุกดาหาร ต.คำอาฮวน อ.เมือง 1,085.64 ไร่ เป็นพื้นที่ นสล.ในความดูแลกรมธนารักษ์ ปัจจุบันกรมวิชาการเกษตรใช้ประโยชน์เป็นแปลงทดลองการปลูกพืช อยู่ติดถนนทางหลวง 3019 ห่างจากสะพานมิตรภาพไทย-ลาวแห่งที่ 2 ประมาณ 21 กม. ห่างจากทางหลวง 2042 และแนวระเบียงเศรษฐกิจตะวันออก-ตะวันตก 7 กม. อุตฯเป้าหมาย คือ การให้บริการโลจิสติกส์ ได้แก่ คลังสินค้า ศูนย์เปลี่ยนถ่ายสินค้าและยานพาหนะ อุตฯแปรรูปอาหารและเครื่องดื่ม เครื่องใช้ไฟฟ้า อิเล็กทรอนิกส์ พลังงานทดแทน ยางพารา บริการฟื้นฟูสุขภาพ และกิจการอื่น ๆ ที่ไม่มีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม

การใช้ประโยชน์ ที่ดิน 1,085.64 ไร่ แยกเป็น 1.พื้นที่ที่ก่อให้เกิดรายได้ 761.95 ไร่ มีเขตอุตฯ 509.94 ไร่ ศูนย์โลจิสติกส์และกระจายสินค้า 227.87 ไร่ และเขตพาณิชยกรรม 21.14 ไร่ 2.พื้นที่ระบบสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวก 267.88 ไร่ 3.พื้นที่สีเขียวและแนวกันชน 55.81 ไร่ มูลค่าพัฒนารวมค่าที่ดิน 1,481 ล้านบาท ต้นทุนที่ดินเฉลี่ย 1.36 ล้านบาท/ไร่ ค่าเช่า 109,550 บาท/ไร่/ปี

5.จ.สระแก้ว ต.ป่าไร่ อ.อรัญประเทศ เป็นพื้นที่ นสล.ในความดูแลของกระทรวงมหาดไทย 690 ไร่ ติดถนนหมายเลข 3397 ห่างชุมชนอรัญประเทศและถนน 3397 ประมาณ 10 กม. ห่างจากจุดผ่านแดนถาวรบ้านคลองลึก 14 กม. ห่างจากพรมแดนไทย-กัมพูชา 5 กม. ปัจจุบันใช้ประโยชน์เพื่อที่อยู่อาศัยและการเกษตร ได้แก่ ปลูกอ้อย มันสำปะหลัง และข้าวโพดประเภทอุตฯเป้าหมาย คือ การให้บริการโลจิสติกส์และศูนย์กระจายสินค้า อุตฯแปรรูปสินค้าเกษตรและอาหาร สิ่งทอ เครื่องนุ่งห่ม พลังงานทดแทน กิจการเพื่อสนับสนุนการท่องเที่ยวและกิจการอื่น ๆ ที่ไม่ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม การใช้ประโยชน์ที่ดิน 690 ไร่ แยกเป็น 1.พื้นที่ที่ก่อให้เกิดรายได้ 527.42 ไร่ เป็นเขตอุตฯ 337.02 ไร่ ศูนย์โลจิสติกส์และกระจายสินค้า 164.95 ไร่ และเขตพาณิชยกรรม 25.45 ไร่ 2.พื้นที่ระบบสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวก 132.52 ไร่ 3.พื้นที่สีเขียวและแนวกันชน 30.06 ไร่ มูลค่าลงทุนรวมค่าที่ดิน 1,101 ล้านบาท ต้นทุนค่าที่ดินกว่า 1.59 ล้านบาท/ไร่ ค่าเช่า 128,239 บาท/ไร่/ปี

ที่มา: http://www.prachachat.net/news_detail.php?newsid=1427429995

"บิ๊กตู่" ดึงญี่ปุ่นลงทุนแบบจัดเต็ม! เหมาเข่งปั้นเขตศก.พิเศษ-รถไฟ-ทวาย

"บิ๊ก ตู่" เยือนญี่ปุ่น 8-10 ก.พ.นี้ ดึงลงทุนในไทยดันเศรษฐกิจโต จัดเต็มเมกะโปรเจ็กต์รถไฟฟ้า รถไฟความเร็วสูง เคาะเส้นทางแนวระเบียงตะวันออก-ตะวันตกด้านล่างทะลุถึงทวาย ใช้เป็นแลนด์บริดจ์เชื่อม "เมียนมาร์-กัมพูชา-เวียดนาม" ปั้นเขตเศรษฐกิจพิเศษให้เป็นจริง เสนอเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำเกทับจีน

พล.อ.อ.ประจิน จั่นตอง รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า จากที่ได้หารือกับนายฮิโระโตะ อิซุมิ ที่ปรึกษาพิเศษด้านเศรษฐกิจ ของนายชินโซ อะเบะ นายกรัฐมนตรีญี่ปุ่น เบื้องต้นก่อนจะมีการหารือร่วมกันอย่างเป็นทางการระหว่างฝ่ายไทยกับญี่ปุ่น วันที่ 8-10 ก.พ.นี้ ช่วงที่ พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี มีกำหนดการเดินทางไปเยือนประเทศญี่ปุ่น นอกจากจะกระชับความพันธ์ของทั้ง 2 ประเทศแล้ว ทางการญี่ปุ่นยังแสดงเจตนารมณ์สนใจจะพัฒนาโครงการโครงสร้างพื้นฐาน

ด้านคมนาคมร่วมกับรัฐบาลไทย เช่นเดียวกับที่รัฐบาลจีนได้ลงนามบันทึกความเข้าใจ (MOU) รูปแบบรัฐบาลต่อรัฐบาล (จีทูจี) และพร้อมสนับสนุนเงินกู้ดอกเบี้ยพิเศษ ผ่านองค์กรเพื่อความร่วมมือระหว่างประเทศแห่งญี่ปุ่น (ไจก้า)

เปิดแพ็กเกจข้อเสนอญี่ปุ่น

โดยโครงการโครงสร้างพื้นฐานที่ญี่ปุ่นสนใจลงทุน ประกอบด้วย 1.รถไฟทางมาตรฐาน 1.435 เมตร ความเร็ว 160-180 กม./ชม. เส้นทางแนวระเบียงเศรษฐกิจตะวันออก-ตะวันตกด้านล่าง (Lower East-West Corridor) 3 เส้นทาง ได้แก่ กรุงเทพฯ-กาญจนบุรี, กรุงเทพฯ-ระยอง และกรุงเทพฯ-อรัญประเทศ ซึ่งโครงการนี้เป็นแลนด์บริดจ์ หรือสะพานเศรษฐกิจเชื่อมโยงการขนส่งสินค้าทะเลอันดามันกับอ่าวไทย จากท่าเรือทวาย-ท่าเรือแหลมฉบัง และเชื่อมการค้ากับประเทศเพื่อนบ้านในอาเซียนจากเมียนมาร์-ไทย-กัมพูชา- เวียดนาม หากได้ข้อสรุปจะลงนามบันทึกแสดงเจตจำนง (MOI) นำไปสู่ข้อตกลงร่วมกันที่จะพัฒนาการขนส่งระบบรางต่อไป

2.ให้เงินกู้ไจก้าก่อสร้างท่าอากาศยาน เช่น สนามบินสุวรรณภูมิ ที่ บมจ.ท่าอากาศยานไทย (ทอท.) มีแผนพัฒนาโครงการ 129,000 ล้านบาท และสนามบินอู่ตะเภา

3.ลงทุนเขตเศรษฐกิจพิเศษ 5 พื้นที่นำร่อง ได้แก่ เขตเศรษฐกิจพิเศษแม่สอด จ.ตาก การค้าชายแดนไทย-เมียนมาร์, อรัญประเทศ จ.สระแก้ว ค้าชายแดนไทย-กัมพูชา, มุกดาหาร ค้าชายแดนไทย-ลาว, คลองใหญ่ จ.ตราด ค้าชายแดนไทย-กัมพูชา และด่านสะเดาและปาดังเบซาร์ จ.สงขลา การค้าชายแดนไทย-มาเลเซีย

และ 4.ให้เร่งรัดการจัดหาระบบรถไฟฟ้าในสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) ที่มีผู้ผลิตญี่ปุ่นเสนอประมูลนานแล้ว ล่าสุดอยู่ระหว่างต่อรองราคา รวมถึงสายสีน้ำเงินต่อขยาย (บางซื่อ-ท่าพระ และหัวลำโพง-บางแค)

ที่การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) กำลังคัดเลือกเอกชนมาเดินรถ อีกทั้งขอความร่วมมือญี่ปุ่นให้ผู้ผลิตรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) ส่งมอบรถทันตามกำหนดเดือน ก.ย.นี้

เปิดเส้นทางเชื่อม 2 ฝั่งทะเล

แหล่งข่าวจากกระทรวงคมนาคมเปิดเผยว่า ญี่ปุ่นสนใจรถไฟเส้นทางเชื่อมทวาย-กรุงเทพฯ-อรัญประเทศ-ประเทศเพื่อนบ้าน เพราะมองว่ามีศักยภาพที่สุด โดยยุทธศาสตร์การลงทุนของญี่ปุ่น เน้นการพัฒนาประเทศต่อประเทศ ซึ่งเส้นทางนี้จะเชื่อมเมียนมาร์ ผ่านไทย ไปกัมพูชา ทะลุถึงเวียดนาม ที่ท่าเรือดานัง

โดยเส้นทาง "กรุงเทพฯ-อรัญประเทศ" รองรับเขตเศรษฐกิจพิเศษอรัญประเทศ และจะเชื่อมกัมพูชาและเวียดนามในอนาคต ปัจจุบันการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) กำลังปรับปรุงเส้นทางจากคลอง 19-สะพานคลองลึก จะแล้วเสร็จปี 2559 และรัฐบาลไทยให้ความช่วยเหลือกัมพูชาเชื่อมต่อเส้นทางรถไฟบริเวณชายแดน ส่วนเส้นทาง "กรุงเทพฯ-แหลมฉบัง" (ระยอง) เป็นโครงการเชื่อมท่าเรือต่อท่าเรือจากทวายกับแหลมฉบัง หากพัฒนาได้จะเพิ่มปริมาณและขนส่งสินค้าได้เร็วขึ้น ทั้งยังรองรับฐานอุตสาหกรรมของไทยใน จ.ระยองและจันทบุรี มีบริษัทญี่ปุ่นตั้งอยู่จำนวนมาก ซึ่งช่วงนี้ ร.ฟ.ท.ได้ศึกษาโครงการเสร็จแล้ว มีเฉพาะระบบรถไฟความเร็วสูง

สำหรับเส้นทาง "กรุงเทพฯ-กาญจนบุรี" จะรองรับเขตเศรษฐกิจพิเศษที่บ้านพุน้ำร้อน จ.กาญจนบุรี และเขตเศรษฐกิจทวาย ที่รัฐบาลไทย เมียนมาร์ และญี่ปุ่น จะร่วมกันพัฒนา ปัจจุบัน ร.ฟ.ท.กำลังจะจ้างศึกษาความเหมาะสมโครงการจากบ้านพุน้ำร้อน-กรุงเทพฯ

"จุดมุ่งหมายของญี่ปุ่นเพื่อคานอำนาจจีนที่เมียนมาร์ และช่วยหนุนท่าเรือทวายให้แจ้งเกิด รวมถึงดึงบริษัทเอกชนญี่ปุ่นมาลงทุนเขตเศรษฐกิจชายแดน เพื่อรองรับกับการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนหรือเออีซี ใช้เป็นฐานส่งออกไปยังภูมิภาคได้ ถ้าหากทุนญี่ปุ่นรายใหญ่เข้าไปลงทุน จะดึงดูดนักธุรกิจไทยและต่างชาติเข้าไปลงทุนจำนวนมากด้วย"

ขณะที่รถไฟเส้นทาง "แม่สอด-ตาก-พิษณุโลก-เพชรบูรณ์-ขอนแก่น-มุกดาหาร" ญี่ปุ่นรับไว้พิจารณาเช่นกัน เนื่องจากเป็นเส้นทางระเบียงเศรษฐกิจตะวันออก-ตะวันตกด้านบน เชื่อมเขตเศรษฐกิจพิเศษที่แม่สอดและมุกดาหาร เชื่อมการค้า 4 ประเทศ จากเมียนมาร์-ไทย-ลาว-เวียดนาม แต่ด้วยสภาพพื้นที่พาดผ่านภูเขาเพชรบูรณ์ การก่อสร้างจะซับซ้อนกว่าเส้นทางด้านล่างที่มีเส้นทางรถไฟเดิมอยู่แล้ว

จัดเงินกู้ดอกเบี้ยถูกเกทับจีน

"นอกจากนี้จะให้กู้เงินดอกเบี้ยต่ำผ่านไจก้า ซึ่งรัฐบาลญี่ปุ่นพยายามผลักดันเช่นกัน ที่ผ่านมามีหลายโครงการที่ใช้เงินกู้จากไจก้า เช่น รถไฟฟ้าใต้ดินสายแรก รถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) ถนน สะพาน อัตราดอกเบี้ยค่อนข้างถูก ก่อนหน้านี้อยู่ที่ 0.75% ต่อปี ล่าสุดปรับเป็น 1.4-1.5% ต่อปี และให้กู้ระยะยาว 30-40 ปี"

ต่ำกว่าจีนที่เสนอให้กู้ระยะยาว 30-40 ปี แต่อัตราดอกเบี้ย 3%

ก่อนหน้านี้ พล.อ.ประยุทธ์เปิดเผยว่า ได้หารือทวิภาคีกับนายกฯญี่ปุ่นแล้ว 2 ครั้ง เมื่อ 16 ต.ค. 2557 ในการประชุมผู้นำ ASEM ครั้งที่ 10 ที่นครมิลาน และ 13 พ.ย. 2557 ในการประชุมสุดยอดอาเซียน ครั้งที่ 25 ที่กรุงเนย์ปิดอว์ โดยนายกฯญี่ปุ่นต้องการส่งเสริมความร่วมมือกับไทยในทุกมิติ โดยเฉพาะความร่วมมือระบบราง ได้เสนอความเห็นเกี่ยวกับเส้นทางรถไฟที่มีความเป็นไปได้ คือ เส้นทางตะวันออก-ตะวันตก ได้แก่ กรุงเทพฯ-กาญจนบุรี กรุงเทพฯ-อรัญประเทศ และกรุงเทพฯ-ระยอง

ขณะเดียวกันไทยพร้อมให้ความร่วมมือญี่ปุ่นในทุกระดับ ทั้งโครงการทวาย เขตเศรษฐกิจพิเศษชายแดน การส่งเสริมมูลค่าการค้าและการลงทุนระหว่างกัน ในกรอบความตกลงเพื่อความเป็นหุ้นส่วนทางเศรษฐกิจไทย-ญี่ปุ่น ทั้งหมดนี้จะหารือกับนายกฯญี่ปุ่น ในระหว่างการเยือนญี่ปุ่น 8-10 ก.พ.นี้ โดยฝ่ายไทยคาดหวังว่าจะมีการลงนามความร่วมมือระหว่างกัน เพื่อนำไปสู่ความร่วมมือที่เป็นรูปธรรมในอนาคตอันใกล้

ดีเดย์ มี.ค.เซ็น ITD พัฒนาทวาย

ด้าน ม.ร.ว.ปรีดิยาธร เทวกุล รองนายกฯฝ่ายเศรษฐกิจ เปิดเผยหลังการประชุมคณะกรรมการร่วมระดับสูงระหว่างไทย-เมียนมาร์ เพื่อการพัฒนาพื้นที่ครอบคลุมในเขตเศรษฐกิจพิเศษทวาย และพื้นที่โครงการที่เกี่ยวข้อง ครั้งที่ 2 (JHC) วันที่ 30 ม.ค.ที่ผ่านมาว่า มีเจ้าหน้าที่ของกระทรวงการต่างประเทศญี่ปุ่นเข้าร่วมสังเกตการณ์ด้วย ซึ่งครั้งนี้คืบหน้าเป็นรูปธรรมมากขึ้น โดยการลงทุนโครงการระยะเริ่มต้นจะใช้เวลาพัฒนา 5 ปี ตั้งแต่ปี 2558 มูลค่า 1,700 ล้านเหรียญสหรัฐ บนพื้นที่ 27 ตร.กม. มีสัญญาสัมปทาน 50 ปี และขยายได้ 25 ปี

ขณะนี้อยู่ระหว่างเจรจากับผู้ที่ประมูลได้ คือ กลุ่มอิตาเลียนไทย คาดว่าจะลงนามกันได้ มี.ค.นี้ หลังจากนี้จะมีญี่ปุ่นเข้ามาร่วมด้วย โดยกำลังหารือกันเพื่อชวนเข้าร่วมหุ้นในนิติบุคคลเฉพาะกิจ (SPV) จากที่ญี่ปุ่นแสดงเจตจำนงเข้ามาสนับสนุนโครงการและช่วยเหลือทางด้านเทคนิค และการเงินแล้ว การประชุมครั้งต่อไปจะเห็นความร่วมมือจริงจังมากขึ้น

ทั้งนี้ โครงการถนนเชื่อมทวายกับบ้านพุน้ำร้อน จ.กาญจนบุรี 138 กม. วงเงิน 3,900 ล้านบาท ที่สำนักงานความร่วมมือพัฒนาเศรษฐกิจกับประเทศเพื่อนบ้าน (องค์การมหาชน) หรือ สพพ. ให้กู้ระยะยาว 20-30 ปี แบบซอฟต์โลน โดยเลขาธิการสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) กำลังเจรจากับญี่ปุ่นร่วมปล่อยกู้คนละครึ่ง จะทราบผลใน 1 เดือนนี้

นอกจากก่อสร้างถนน ยังมีโครงสร้างพื้นฐานอื่น ๆ รวม 7 โครงการ ได้แก่ นิคมอุตสาหกรรมขนาดเล็ก, สถานีรับ-จ่ายก๊าซธรรมชาติเหลว (LNG), ระบบโทรคมนาคม, โรงไฟฟ้าขนาดเล็ก, ท่าเรือขนาดเล็ก และอ่างเก็บน้ำ ล่าสุดกำลังเจรจาสัญญากับกลุ่มอิตาเลียนไทย โดยมีสวนอุตสาหกรรมโรจนะ, บมจ.ผลิตไฟฟ้า หรือเอ็กโก้ และบริษัทแอล เอ็น จี พลัส อินเตอร์เนชั่นแนล จะร่วมกันพัฒนาระยะแรก คาดว่าปี 2559 จะเริ่มขายพื้นที่นิคมได้

สำหรับโครงการทวายทั้งหมดบนพื้นที่ 196 ตร.กม. ขณะนี้จัดทำแผนแม่บทจะใช้เวลาพัฒนาระยะยาว 10-20 ปี รายละเอียดจะชัดเจนสิ้นปีนี้ ส่วนการย้ายชุมชนในพื้นที่เมียนมาร์จะดำเนินการ จากเดิมให้อิตาเลียนไทยดำเนินการ

นายอาคม เติมพิทยาไพสิฐ รมช.คมนาคม และเลขาธิการสภาพัฒน์กล่าวว่า การเจรจาข้อสัญญากับกลุ่มอิตาเลียนไทยคืบหน้าแล้ว 90% จะจบเดือน ก.พ. และลงนามได้เดือน มี.ค. ส่วนหนึ่งเป็นการเจรจาหาข้อสรุปว่าจ่ายชดเชยเงินลงทุนให้อิตาเลียนไทย อาจจะหักกลบลบหนี้โดยให้พื้นที่เพิ่ม หรือให้สัดส่วนถือหุ้นเพิ่ม

ที่มา: http://www.prachachat.net/news_detail.php?newsid=1422861242

ยักษ์ค้าปลีกแห่ยึดเขตเศรษฐกิจพิเศษแม่สอด ตลาดชายแดนหมื่นล้านเดือด

ยักษ์ค้าปลีกเคลื่อนทัพบุกเขตเศรษฐกิจพิเศษ "แม่สอด" รับเม็ดเงินจับจ่ายสะพัดหมื่นล้าน "เซ็นทรัล" ส่งโรบินสันบุก "เทสโก้ โลตัส" เพิ่มพื้นที่รับดีมานด์ทะลัก ด้าน "เอ็มบีเค" เอาด้วยเปิดสาขาแรกใน ตจว. "แม็คโคร" ชิงเจาะตลาดเมียนมาร์

ขณะที่หลายหน่วยงานกำลังเดินหน้าโครงการจัดตั้งเขตเศรษฐกิจพิเศษ ระยะแรก 6 พื้นที่ ประกอบด้วย จ.ตาก สระแก้ว ตราด มุกดาหาร สงขลา และหนองคาย ตามนโยบายรัฐบาล พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา โดยเฉพาะแผนเร่งด่วนการผลักดันเขตเศรษฐกิจ 2 แห่งที่แม่สอด จ.ตาก และอรัญประเทศ จ.สระแก้ว ให้เป็นรูปธรรมภายในปีนี้

ส่วนภาคเอกชนเริ่มตื่นตัวเตรียมแผนรองรับ ทั้งกลุ่มทุนใหญ่จากส่วนกลาง ทุนท้องถิ่น นักลงทุนต่างชาติเข้าจับจองซื้อที่ดินขยายฐานธุรกิจ โดยเฉพาะเขตเศรษฐกิจพิเศษแม่สอดเพื่อรองรับการค้าการลงทุนตามแนวชายแดนไทยกับประเทศเพื่อนบ้าน

กลุ่มเซ็นทรัลส่งโรบินสันบุก

แหล่งข่าวระดับสูงกลุ่มเซ็นทรัลกล่าวกับ"ประชาชาติธุรกิจ"ว่า ตามแผนการลงทุนของกลุ่มเซ็นทรัล ซึ่งให้ความสำคัญในตลาดอาเซียนและเขตเศรษฐกิจพิเศษ รวมถึงจังหวัดที่เป็นการค้าชายแดนหลัก เนื่องจากมีมูลค่าการเติบโตในแต่ละปีมหาศาลและมีการขยายตัวต่อเนื่อง โดยเฉพาะเขตเศรษฐกิจแม่สอด ซึ่งกลุ่มเซ็นทรัลเข้าไปศึกษาตลาดและเตรียมแผนลงทุนเอาไว้ก่อนหน้านี้แล้ว ล่าสุดตัดสินใจจะส่ง "โรบินสัน" เข้าไปลงทุนในรูปแบบไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ ร่วมกับแม็กเนตในเครือเซ็นทรัล บนพื้นที่ 54,000 ตร.ม.

"โรบินสัน ไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ แม่สอด กำลังก่อสร้าง ตามแผนงานจะเปิดในปีนี้ ซึ่งตั้งอยู่ฝั่งตรงข้ามโรงแรมเซ็นทารา แม่สอด ฮิลล์ รีสอร์ท"

แหล่งข่าวจากกลุ่มเซ็นทรัลยังขยายความด้วยว่า ช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา เขตเศรษฐกิจแม่สอดมีการเติบโตอย่างรวดเร็ว มีทั้งคอนโดมิเนียม, โครงการบ้านจัดสรร และอาคารพาณิชย์ เกิดขึ้นทั้งสองฝั่งถนนและเกือบทุกสายในเขตตัวเมืองแม่สอด รวมถึงค้าปลีกทุกรูปแบบที่เตรียมเข้าไปลงทุนเพื่อเปิดตลาดค้าปลีกไทย-พม่า

เทสโก้อัพเกรดสาขารับดีมานด์พุ่ง

นางสาวสลิลลาสีหพันธุ์ รองประธานกรรมการฝ่ายกิจการบรรษัท บริษัท เอก-ชัย ดิสทริบิวชั่น ซิสเทม จำกัด ผู้บริหารเทสโก้ โลตัส กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า การพัฒนาแม่สอดเป็นเขตเศรษฐกิจจะทำให้การค้าบริเวณนั้นมีความคึกคักยิ่งขึ้น ในแง่ของการดึงดูดนักลงทุนรายใหม่ ๆ เข้ามา และค้าปลีกได้รับอานิสงส์จากการเพิ่มขึ้นของลูกค้า ที่ผ่านมาสาขาที่แม่สอดของเทสโก้ เป็นโมเดลไฮเปอร์มาร์เก็ต และที่ผ่านมาได้อัพเกรดให้เป็นโมเดลเอ็กซ์ตร้า ซึ่งพื้นที่ร้านค้าเช่าทั้งผู้เช่ารายย่อยในท้องถิ่นและแบรนด์ดังที่มองเห็นศักยภาพ และมีลูกค้าจากประเทศเพื่อนบ้านเข้ามาจับจ่ายจำนวนมาก สินค้าที่ขายดีหลัก ๆ เป็นกลุ่มสินค้าอุปโภค บริหาร รวมถึงเครื่องใช้ไฟฟ้า เครื่องใช้ในบ้าน สินค้าแฟชั่น และยอดซื้อต่อครั้งค่อนข้างจะสูง

"จากนี้ไปแม่สอดน่าจะทำคึกคักยิ่งขึ้น ลูกค้าตามชายแดนข้ามมาซื้อของ ส่งผลดีต่อเศรษฐกิจของท้องถิ่น เทสโก้เปิดร้านในท้องถิ่นมีการจ่ายภาษีท้องถิ่น มีการจ้างงานในพื้นที่"

MBK ผุดค้าปลีก 2 หมื่น ตร.ม.

นายศักดิ์ชัย เก่งกิจโกศล กรรมการผู้จัดการ กลุ่มธุรกิจศูนย์การค้า บริษัท เอ็ม บี เค จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า มีแผนการลงทุนเพื่อรองรับการเปิดตลาดอาเซียน โดยเฉพาะการขยายธุรกิจค้าปลีกไปยังเขตแนวเศรษฐกิจชายแดนทั้ง 9 เขต อาทิ ตราด ปราจีนบุรี มุกดาหาร และแม่สอด เป็นต้น เนื่องจากเมื่อเปิด เออีซีแล้วจะทำให้ตลาดนี้ใหญ่ขึ้น ส่วนการลงทุนจะเป็นการร่วมทุนหรือพาร์ตเนอร์คนท้องถิ่น ในรูปแบบไลฟ์สไตล์มอลล์ ขนาดพื้นที่ประมาณ 20,000 ตร.ม. ซึ่งโครงการที่แม่สอดจะเป็นแม่แบบก่อนที่จะขยายการลงทุนไปยังเขตเศรษฐกิจอื่น ๆ

"เริ่มที่แม่สอดก่อน เพราะเป็นย่านการค้าชายแดนที่ใหญ่มีเงินสะพัดมากกว่า 10,000 ล้านบาทต่อปี โดยจะใช้แบรนด์เอ็มบีเค ซึ่งเป็นที่รู้จักอยู่แล้ว โดยเฉพาะลูกค้าชาวต่างชาติ และถือว่าเป็นสาขาแห่งแรกในต่างจังหวัดของเอ็มบีเคด้วย"

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า เมื่อกลางเดือนพฤศจิกายน 2557 ที่ผ่านมา บริษัท สยามแม็คโคร จำกัด (มหาชน) ได้เปิดสาขาแม่สอด จ.ตาก ชายแดนไทยที่มีพรมแดนติดต่อกับจังหวัดเมียวดี ของประเทศเมียนมาร์

นางสุชาดา อิทธิจารุกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สยามแม็คโคร จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การขยายสาขามาที่เมืองชายแดนไทย-เมียนมาร์ ที่ อ.แม่สอด จ.ตาก เป็นสาขาที่ 73 ถือเป็นนโยบายเชิงรุกทางธุรกิจ โดยมองไปที่ตลาดในเมียนมาร์ ทั้งที่ จ.เมียวดี และจังหวัดอื่น ๆ ของเมียนมาร์ ที่จะเดินทางมาจับจ่ายซื้อสินค้า และเล็งเห็นถึงศักยภาพการเติบโตทางเศรษฐกิจของแม่สอด พื้นที่หน้าด่านธุรกิจการค้า การขนส่งระหว่างประเทศ ที่มีมูลค่าการค้าชายแดนสูงถึงปีละ 50,000-60,000 ล้านบาท

ตจว.-เขต ศก.พิเศษมาแรง

สอดคล้องกับ นางสาวจริยา จิราธิวัฒน์ประธานสมาคมผู้ค้าปลีกไทย ฉายภาพว่า ภาพรวมธุรกิจค้าปลีกปีนี้ว่าจะสามารถขยายตัวได้ 6.3% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมาที่เติบโตได้เพียง 3.2% เท่านั้น หรือเม็ดเงินสะพัด 3 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 2.7 ล้านล้านบาทในปีก่อน ความเคลื่อนไหวที่เด่นชัด คือการลงทุนรองรับตลาดในอนาคต โดยเฉพาะในต่างจังหวัดและพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษที่จะช่วยกระตุ้นตลาดได้ และประเมินว่าภายในปี 2560 สัดส่วนค้าปลีกต่างจังหวัดจะขยับเป็น 72% จากปัจจุบัน 65% และเป็นสัดส่วนกรุงเทพฯ 35%

"ตอนนี้จะยังไม่มีใครบอกและประกาศว่าจะไปปักธงในพื้นที่ใดของเขตเศรษฐกิจพิเศษ เพราะเป็นความลับทางธุรกิจ แต่เชื่อว่าไม่มีใครจะยอมตกขบวนอย่างแน่นอน เพราะเป็นตลาด-โอกาสใหม่ทางธุรกิจ ไม่เพียงกลุ่มลูกค้าในประเทศแถบชายแดน แต่ยังรองรับลูกค้าต่างประเทศที่จะมีเพิ่มขึ้นอีกมหาศาล"

สอดคล้องกับตัวเลขวิจัยพฤติกรรมการจับจ่ายของลูกค้าในตลาดชายแดนนายธีรเดชดำรงค์พลาสิทธิ์ หัวหน้ากลุ่มธุรกิจรีเทลมีเดีย ประเทศไทย บริษัท ดันน์ฮัมบี้ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ได้ศึกษาพฤติกรรมซื้อสินค้าผู้บริโภคใน 8 จังหวัดไทยที่รอยต่อติดประเทศเมียนมาร์ กัมพูชา ลาว อาทิ เชียงราย ตาก ระนอง หนองคาย นครพนม มุกดาหาร ศรีสะเกษ และสระแก้ว ระหว่างเดือนตุลาคม 2556 ถึงเดือนกันยายน 2557 พบว่าการจับจ่ายใช้สอยต่อครั้งของผู้บริโภคเฉลี่ยอยู่ที่ 641 บาท เมื่อเทียบกับจังหวัดอื่น ๆ ที่มีการจับจ่ายเฉลี่ย 317 บาท และรายการสินค้าที่นิยมซื้อคือ เสื้อผ้า ของใช้ในบ้าน และอาหารสด เป็นต้น

ที่มา: http://www.prachachat.net/news_detail.php?newsid=1423811406

พื้นที่เฉพาะเขตศก. พิเศษตาก

เริ่มเห็นภาพชัดขึ้นตามลำดับ สำหรับโครงการเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษ  ล่าสุดที่ประชุมคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษ(กนพ.) ที่มีพล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรีและหัวหน้าคณะรักษาความสงบแห่งชาติ(คสช.)เป็นประธาน เมื่อวันที่ 16 มีนาคม 2558 ที่ผ่านมา เห็นชอบพื้นที่และร่างผังพื้นที่เฉพาะเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษ 6 จังหวัดในระยะแรก ตามที่คณะอนุกรรมการด้านการจัดหาที่ดินและบริหารจัดการ ซึ่งอยู่ในความรับผิดชอบของพล.อ.อนุพงษ์ เผ่าจินดา รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย(มท.1)เสนอ ครอบคลุมพื้นที่ทั้งหมด 24,800 ไร่ ซึ่งเป็นที่ดินของรัฐ อาทิ ที่ดินสาธารณประโยชน์ ที่อยู่ในความดูแลของกรมที่ดิน ป่าเสื่อมโทรมของกรมป่าไม้ ที่ดินสปก.ของสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม ที่ดินเอกชนที่ถูกยึดทรัพย์จากสำนักงานป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน(ปปง.) เป็นต้น  เพื่อออกคำสั่งเพิกถอนสถานภาพที่ดินและโอนเป็นที่ราชพัสดุให้กับกรมธนารักษ์ ดูแลให้เอกชนเช่าระยะยาวตามกฎหมายกระทรวงการคลังต่อไป ประกอบด้วยจังหวัดตาก มุกดาหาร ตราด สระแก้ว สงขลา และหนองคาย
หนึ่งในเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษที่ได้รับความสนใจ และคาดว่าจะเป็นพื้นที่นำร่อง คือ เขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษ จังหวัดตาก ที่มีการขีดวงพื้นที่ไว้  14,858 ไร่ เป็นพื้นที่ป่าเสื่อมโทรมตามมติคณะรัฐมนตรี(ครม.)ที่อยู่ในความรับผิดชอบ ของกรมป่าไม้ ตั้งอยู่ที่ตำบลท่าสายลวด และตำบลแม่ปะ อำเภอแม่สอด ใกล้กับโครงการก่อสร้างสะพานมิตรภาพไทย-เมียนมาร์ แห่งที่ 2 หรือสะพานเมย  2
การออกแบบวางผังพื้นที่เฉพาะเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษ จังหวัดตาก  ซึ่งมีกรมโยธาธิการและผังเมือง กระทรวงมหาดไทย ทำหน้าที่ออกแบบวางผังพื้นที่ (ตามภาพผังประกอบ)ไฮไลต์อยู่ที่พื้นที่สีม่วงขอบชมพูหรือที่ดินประเภท อุตสาหกรรม ซึ่งจะเป็นที่ตั้งของเขตอุตสาหกรรม ตามมติที่ประชุมคณะอนุกรรมการด้านการจัดหาที่ดินและบริหารจัดการ เห็นชอบเป็นพื้นที่พัฒนาเพื่อรองรับอุตสาหกรรมผลิตและแปรรูป ตั้งอยู่ในตำบลท่าสายลวดและตำบลแม่ปะ อำเภอแม่สอด จำนวน 2,639ไร่  เนื่องจากเป็นพื้นที่ปลอดการบุกรุกจากชุมชน
ขณะเดียวกันก็มีการกำหนดพื้นที่สีแดงหรือพื้นที่พาณิชยกรรม ที่จะเป็นย่านการค้า พื้นที่สีเหลือง หรือที่ดินประเภทอยู่อาศัยรวม  จะกำหนดให้เป็นพื้นที่ชุมชน ส่วนพื้นที่สีเขียว หรือที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรมและพื้นที่สีเขียวทะแยงหรือเขียวลายจะ กำหนดให้เป็นพื้นที่อนุรักษ์ ซึ่งบางส่วนอาจจะให้คงเป็นพื้นที่ป่า บางส่วนจะเป็นพื้นที่เกษตร โดยจะให้เน้นท่องเที่ยวเชิงอนุรักษ์ ซึ่งแต่ละพื้นที่จะมีลักษณะการใช้ที่ดินลักษณะผสมผสาน ส่วนพื้นที่สีน้ำเงินจะเป็นที่ดินประเภทราชการ อย่างไรก็ดี การใช้ที่ดินรัฐตั้งเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษ ก็เพื่อจูงใจนักลงทุนและแก้ปัญหาการปั่นราคาที่ดิน ซึ่งอัตราค่าเช่ากรมธนารักษ์จะกำหนดต่อไป
ส่วนโครงสร้างพื้นฐาน และด่านศุลกากร ที่ประชุมกนพ.ได้เห็นชอบในการดำเนินงานโครงการก่อสร้างทางเลี่ยงเมืองแม่สอด พร้อมสะพานข้ามแม่น้ำเมย แห่งที่ 2 วงเงิน 3,900 ล้านบาท โดยเห็นชอบให้ใช้งบประมาณกลางปี 2538 วงเงิน 500 ล้านบาท ดำเนินการในระยะเริ่มต้น
ด้านมุมมองของเอกชนในพื้นที่ นายประเสริฐ จึงกิจรุ่งโรจน์ เลขาธิการหอการค้าจังหวัดตาก กล่าวว่านับเป็นเรื่องที่ดีที่เขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษจังหวัดตาก ที่อำเภอแม่สอด สามารถเกิดขึ้นอย่างเป็นรูปธรรม อย่างไรก็ดีอยากให้รัฐบาลมองเห็นความสำคัญของคนในพื้นที่ โดยเฉพาะธุรกิจเอสเอ็มอีที่ควรสนับสนุนส่งเสริมก่อนเป็นอันดับแรก ก่อนที่จะมุ่งเน้นให้นักลงทุนจากต่างถิ่นเข้ามาฉกฉวยโอกาสจากสิทธิประโยชน์ ที่จะได้รับ ที่สำคัญหัวใจสำคัญของจังหวัดตาก คือ การค้าชายแดนที่รัฐบาลจะต้องให้ความสำคัญมากกว่าเรื่องของเขตอุตสาหกรรม

ผังพื้นที่เฉพาะเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษ จังหวัดตาก  เป็นเพียง 1 ใน 6 ผังของเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษ  งานนี้ต้องติดตามต่อไปว่า การวางผังพื้นที่เฉพาะในพื้นที่อื่นจะมีหน้าตาอย่างไร

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 35 ฉบับที่ 3,037  วันที่ 22- 25  มีนาคม  พ.ศ. 2558