ปัจจัยเรื่อง “ราคา” มักจะสัมพันธ์กับ “ทำเล” ที่ตั้งของโครงการ เมื่อเจ้าของโครงการคิดว่าตัวเองมีจุดแข็งที่ดีพอ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องทำเลที่ตั้งของโครงการ หรือความโดดเด่นของบางโครงการในด้านต่างๆ ที่จะนำมาใช้เป็นข้อได้เปรียบ หรือชดเชยความเสียเปรียบ เมื่อเปรียบเทียบกับโครงการของคู่แข่งทั้งทางตรง และทางอ้อม ทั้งเรื่องต้นทุนของโครงการในแต่ละพื้นที่ไม่เท่ากัน ทำให้บางโครงการอาจจะตั้งราคาไว้ค่อนข้างสูง ในขณะที่โครงการขนาดเล็กหรือเสียเปรียบแม้ว่าจะหาวิธีชดเชยอย่างไร สุดท้ายก็อาจจะต้องใช้กลยุทธ์เรื่อง “ราคา” ซึ่งกลายเป็นทางเลือกสำหรับผู้ซื้อ
ในมุมของผู้ที่กำลังจะจับจองอสัง หาฯ มาเก็บไว้ในสต๊อกสโตร์ส่วนตัว หรือเพื่อการลงทุน คงมีมุมมองและเงื่อนไขในการเลือกที่เป็นแบบเฉพาะสำหรับแต่ละบุคคล ขณะที่บางคนมองว่าซื้อแพงทำเลหรูดีกว่าไม่ต้องรอนานประเดี๋ยวเดียวราคาก็ พุ่งกระฉูด จะขายต่อหรือจะปล่อยเช่าก็คืนทุนเร็ว หรืออาจจะด้วยเหตุผลอื่น แต่บางทีก็ไม่เร็วดั่งใจนึกเพราะต้องไม่ลืมว่าซื้อมา “แพง” ถึงแม้จะให้ผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูง แต่ต้นทุนของโครงการก็ค่อนข้างสูงด้วยเช่นกัน ซึ่งจะเห็นได้จาก มูลค่าปัจจุบันสุทธิทางเศรษฐศาสตร์ของโครงการมีค่าค่อนข้างสูง แต่เมื่อวิเคราะห์อัตราผลตอบแทนต่อต้นทุนทางเศรษฐศาสตร์ กลับมีสัดส่วนที่ค่อนข้างต่ำ เมื่อเปรียบเทียบกับมูลค่าปัจจุบันสุทธิที่ได้รับ ทำให้เห็นว่าหากโครงการได้รับผลกระทบจากปัจจัยภายนอกที่ทำให้ต้นทุนของ โครงการเพิ่มสูงขึ้นอีก หรือทำให้ผลตอบแทนลดลงจากที่คาดการณ์ไว้ก็อาจทำให้โครงการไม่มีความคุ้มค่า ในการลงทุน ในขณะที่บางคนอาจจะมองว่าซื้อถูกเข้าว่าทำเลไม่เลวร้ายเกินไปก็รับได้ เพื่อจะเหลือเงินไว้ทำอะไรได้อีกมากมาย หรืออาจจะซื้อเพิ่มอีกแห่งเพื่อกระจายความเสี่ยงที่จะได้รับอัตราผลตอบแทน ที่แตกต่างกันในแต่ละระดับ
ทำเลดี..ราคาไม่แพง
น่าจะเป็นจุดร่วมของแนวคิดทั้งสองแบบข้างต้น สำหรับบางคนอาจจะเป็นสุดยอดของหลักการในการหาอสังหามาครอบครองไม่ว่าจะเป็น บ้าน ที่ดิน คอนโด จะเพื่ออยู่อาศัยเอง หรือจะเป็นการลงทุนไว้สร้างผลตอบแทนในอนาคตระยะสั้นหรือระยะยาว ยังไงก็คุ้มค่าจะมองยังไงก็ดูดีไปเสียหมด แต่จะหาจากที่ไหน “ของดีราคาถูก”“อสังหาที่ ยังไม่สร้าง” หากซื้ออสังหาที่สร้างเสร็จแล้วจะมีต้นทุนที่เพิ่มขึ้นอาจจะมากถึง 20% เลยทีเดียว เพราะส่วนใหญ่หลายๆ โครงการที่มีการวางกลยุทธ์การจัดการที่ดี มักจะขายหมดก่อนที่โครงการจะเปิดตัวด้วยซ้ำเพราะ “ราคาต่ำกว่าราคาตลาด” บางคนอาจจะซื้อไว้อยู่อาศัยเอง แต่ก็มีอีกหลายคนที่เป็นนักลงทุนที่มุ่งหวังทำฟลิปปิ้ง ซื้อเพื่อนำมาขายต่อเป็นทอดๆ ให้กับผู้ที่สนใจซื้ออสังหาเพื่ออยู่อาศัย หรือลงทุน เพื่อทำกำไรระยะสั้น และก็ยังคงมีผู้ที่สนใจทำฟลิปปิ้งที่มาช้าอยู่ในทุกขั้นตอนจนโครงการก่อ สร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว ตราบเท่าที่ราคาของอสังหานั้นยังต่ำกว่าราคาในตลาด
สำหรับ บางคนจะกลัวว่าซื้อแล้วต้องนั่งลุ้นว่าโครงการจะสร้างเสร็จหรือไม่ โดยปกติแล้วเจ้าของโครงการมักจะมองระยะยาว แต่ละโครงการจะสร้างผลตอบแทนให้กับเจ้าของโครงการเป็นเม็ดเงินมหาศาล และผลกำไรดังกล่าวหมายถึงทุนสำรองที่จะดำเนินโครงการอื่นๆ ที่จะสร้างผลกำไรต่อไปอีก ดังนั้นแต่ละบริษัทที่เป็นผู้รับผิดชอบโครงการย่อมจะให้ความสำคัญกับชื่อ เสียงและความเชื่อมั่นมากกว่าสิ่งอื่นใด เพราะนั่นคือสิ่งที่รับประกันโครงการในอนาคตที่บริษัทจะสามารถขายจนหมด โครงการก่อนกำหนดวันเปิดตัวโครงการด้วยเช่นกัน รวมถึงความพยายามจะควบคุมการก่อสร้างให้เป็นไปตามระยะเวลาตามกำหนด เพราะหากการก่อสร้างล่าช้าออกไปเท่าใด จะทำให้ต้นทุนการบริหารจัดการต่างๆ เพิ่มขึ้นด้วย และการประมาณการกระแสเงินสดของโครงการจะเปลี่ยนไป ส่งผลให้ผลกำไรสุทธิที่ได้รับจากโครงการลดน้อยลงไปจนอาจไม่คุ้มค่ากับการลง ทุน
หากอยากรู้กลยุทธวิธีการบริหารจัดการของ ที่จะเจาะลึกถึงระบบต่างๆ ที่มากมายกว่านี้ ยินดีเปิดรับทุกท่านไม่ว่าจะเป็นใครมาจากไหน เพียงมีความสนใจในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มากกว่าการพัฒนาให้เป็นเพียงนายหน้า ลึกกว่าการถ่ายทอดองค์ความรู้ให้เป็นเพียงนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับพื้น ฐาน แต่มุ่งเน้นการพัฒนาให้เป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่มีความพร้อมในการลงทุนจริงในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์ให้เกิดประโยชน์สูงสุด
โดยหลังจากเข้าใจหลักการ ทฤษฎี และกลยุทธ์ต่างๆ ที่สำคัญในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีความโดดเด่น
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น