"รีโนเวท" จับอสังหาฯ "ใส่ตะกร้าล้างน้ำ"

นับวันกระแสการรีโนเวทบ้าน คอนโดมิเนียมก็ได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ บ้างก็ทำเป็นงานอดิเรก ทำด้วยใจรัก แต่ไม่แน่ใจเท่าไรว่าจะมีการทำในเชิงพาณิชย์มากน้อยเพียงใด ไม่ใช่เรื่องใหม่สำหรับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สไตล์ซื้อของเก่ามาปรับปรุงให้ไฉไลแล้วขายใหม่ในราคาที่สูงขึ้น ถ้าเอาภาษาบ้านๆ "จับใส่ตะกร้าล้างน้ำ" ชุบตัวเป็นของใหม่สดซิงออกมาขาย นายหน้าหลายยุคหลายสมัยก็นิยมทำกัน แม้กระทั่งประมาณสิบปีก่อนเคยเห็นโบรชัวร์ของธนาคารไทยทนุที่นำทรัพย์สินรอการขายมาทำการรีโนเวท แต่ทำได้เพียงไม่นานก่อนจะควบรวมกับธนาคารทหารไทย ปัจจุบันก็ไม่ได้ตามข่าวต่อว่ายังมีโครงการเช่นนี้อีกหรือไม่

แม้ว่าจะทำได้จริง และอาจจะมีบางคนเชื่ออย่างสนิทใจว่าการรีโนเวทบ้าน หรือ คอนโดมิเนียม เป็นก้าวเล็กๆ ก้าวแรก สำหรับผู้ใฝ่ฝันจะเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่การรีโนเวทจะใช่หนทางที่จะไปสู่นักพัฒนาอสังริมทรัพย์มืออาชีพจริงๆ ?? จะไม่เป็นการเสียเวลาไปกับความฝันหรือเปล่า ซึ่งตรงนี้ใครก็ตอบไม่ได้เพราะการแสวงหาผลประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ไม่เฮงจริงๆ ไม่ได้ใช้เวลาเพียงชั่วข้ามคืนแน่นอน ซึ่งระหว่างนั้น อะไรก็เกิดขึ้นได้ แต่อะไรจะสำคัญเท่าผลตอบแทนที่คาดหวังต่ำกว่าต้นทุน หรือพูดง่ายๆ "ประสบภาวะขาดทุน" นั่นเอง

บางคนก็ปลอบใจตัวเองด้วยคำว่า มักน้อยทำด้วยใจรัก แต่หากจะเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพเกรงว่าการมักน้อยจะก่อให้เกิดหายนะที่ไม่คาดฝันได้เช่น ได้รับผลตอบแทนล่าช้าจากสาเหตุใดๆ ก็ตาม ที่ได้กล่าวไว้แล้วว่าการแสวงหาผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์ไม่รวดเร็วดังฝัน ถ้าไม่มีกลยุทธ์และเป้าหมายหรือแผนธุรกิจที่ดีและชัดเจน รวมทั้ง connection หากนำเงินออมส่วนตัวมาลงทุนเมื่อพิจารณาระยะเวลาที่จะได้รับผลตอบแทน หากขายออกช้าแล้วดูเฉพาะตัวเลขทางบัญชีก็อาจจะเป็นบวก แต่หากละเอียดอีกนิดจะพบความจริงที่น่าสะพรึงกลัวว่ามูลค่าปัจจุบันของเม็ดเงินลดลง เรียกว่าไม่เพียงพอที่จะลงทุนในขนาดของโครงการที่มีขนาดเดียวกันได้อีกต่อไป และจะยิ่งฝันร้ายกว่า หากเป็นการกู้เงินมาลงทุนรีโนเวท เพราะเมื่อถึงกรอบระยะเวลาที่จะต้องชำระเงินค่างวด พร้อม "ดอกเบี้ย" กับสถาบันการเงิน แต่ยังขายบ้านไม่ได้ หรือชีวิตเกิดพลิกผัน กนง.ประกาศขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์ขึ้นดอกเบี้ยกันเป็นขบวนพาเหรดจะซวยหนักไปอีก รีไฟแนนซ์แต่ละครั้งเพื่อหาดอกเบี้ยที่ต่ำที่สุดก็ต้องมีค่าใช้จ่ายค่าดำเนินการที่บางทีก็ไม่คุ้มที่จะรีไฟแนนซ์เปลี่ยนสถาบันการเงิน

เรามักจะถูกปลูกฝังด้วยความเชื่องมงายตามคำสอนของคนโบร่ำโบราณว่าที่ดินเป็นสิ่งที่ไม่เน่าไม่เสีย มีแต่ราคาจะสูงขึ้น ตามที่ได้ยินคำพูดเหน็บแนมว่า "มีเงินเรียกน้อง มีทองเรียกพี่ มีที่เรียกพ่อ" ไม่ปฏิเสธเรื่องที่ว่าที่ดินไม่เน่าเสีย แต่อาคารและสิ่งปลูกสร้างบังเอิญมี "ค่าเสื่อม" ท่านจะเอาถุงพลาสติกมาห่อบ้านไว้กันแดดกันลมกันฝนก็คงทำไม่ได้ ยิ่งนานวันราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างก็ยิ่งจะถูกบั่นทอนให้ลดน้อยถอยลง ทั้งกระแสค่านิยมที่เปลี่ยนแปลงไป จากเดิมทีเคยนิยมอยู่อาศัยบ้านเดี่ยว ทาวส์เฮ้าส์ บ้านแฝด โฮมออฟฟิซ ผ่านไปสักระยะก็เปลี่ยนเป็นคอนโดมิเนียม หรือเกิดเหตุการณ์ไม่สามารถควบคุมได้ เช่น น้ำท่วมใหญ่หลายปีก่อน ทำเลที่เคยว่าดีเพราะปกติไม่มีน้ำท่วมขัง แต่เจอน้ำท่วมใหญ่เพียงครั้งเดียวก็กลายเป็นตราบาปไป ผู้บริโภคหันไปสนใจคอนโดมิเนียมแทน

เรื่องต้นทุนของการรีโนเวทบ้าน สำหรับคนทั่วไปมักจะมีต้นทุนที่สูงกว่า นิติบุคคลที่อยู่ในอุตสาหกรรมนี้ เพราะไม่มีคอนแทคกับผู้รับเหมา ที่ต่างก็แข่งกันเสนอราคาก่อสร้างให้นิติบุคคลเพื่อให้ได้งาน ที่เป็นงานใหญ่สร้างผลตอบแทนให้กับผู้รับเหมาเป็นกอบเป็นกำ จึงทำให้เกิดการแข่งขันกันระหว่างผู้รับเหมาฯ แต่ละรายที่พยายามจะเสนอราคาค่าก่อสร้างต่ำกว่าผู้รับหมารายอื่น ใช้ข้อได้เปรียบในการซื้อวัสดุต่างๆ ปริมาณมาก สามารถต่อรองต้นทุนกับผู้จำหน่ายวัสดุก่อสร้างได้ เพราะผู้รับเหมาส่วนใหญ่ก็มีคอนแทคกับผู้จัดจำหน่ายวัสดุก่อสร้างอยู่แล้ว หรืออาจจะเป็นบริษัทเดียว กันดีไม่ดีหากต่างฝ่ายต่างหยิบยื่นข้อเสนอที่ลงตัวด้วยกันทั้งสองฝ่ายก็อาจจะได้วัสดุก่อสร้างในราคาต้นทุนด้วยซ้ำไป แต่ใช่ว่าของถูกจะดีเสมอไป แต่ในระดับบริษัทแล้วจะมีฝ่ายที่รับผิดชอบการตรวจสอบดีเทลต่างๆ ตั้งแต่โปรไฟล์ของผู้รับเหมาแต่ละรายกันเลยทีเดียว บางรายประวัติไม่ดีจะว่าไม่ให้โอกาสก็ไม่เชิง เพราะมิได้สร้างบ้านโมเดลไว้ทับกระดาษ ความสูญเสียที่เกิดจากความผิดพลาดไม่ว่าจะเป็นเรื่องวัสดุไม่ได้คุณภาพ หรือความสะเพร่าของตัวผู้รับเหมาฯ เอง ใครจะรับผิดชอบไหว

เรื่องการเงิน หากเป็นการกู้ยืม เพื่อให้เข้าล็อคคำว่า "จับเสือมือเปล่า" การรีโนเวทบ้านเพื่อขายหากไม่ได้เป็นนิติบุคคลก็อาจจะเข้าไม่ถึงแหล่งเงินทุนที่พร้อมจะหยิบยื่นข้อเสนอดีๆ เหมือนโครงการขนาดใหญ่ และที่แน่นอนที่สุด "อำนาจต่อรอง" กับสถาบันการเงิน เกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยและระยะเวลาการชำระหนี้ นับเป็นเรื่องใหญ่ที่ต้องพิจารณาอย่างถี่ถ้วนเลยทีเดียวสำหรับการจัดการการเงินในลักษณะนี้  สถาบันการเงินกลัวที่สุดคือความสามารถในการชำระหนี้ หลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่จะไม่ได้รับเงินต้นพร้อมดอกเบี้ย และปรารถนาจะได้อัตราดอกเบี้ยมากๆ จากผู้กู้ ฟังดูง่ายๆ เวลาที่ฟังว่าใครทำได้ก็ดูง่ายเหมือนปอกกล้วย แต่เมื่อลงมือทำจริงๆ ก็จะพบว่าไม่ได้ง่ายอย่างที่คิด การพิจารณาจะอนุมัติหรือไม่อนุมัติเงินกู้แต่ละรายจะเป็นคนละเรื่องเดียวกันเลย

มาถึงเรื่องความเสี่ยง นิติบุคคลก็มีศักยภาพเพียงพอที่จะรับมือกับความเสี่ยงในแต่ละรูปแบบเพราะไม่ได้ทำโครงการเดียว และแต่ละโครงการก็จะไดัรับการวิเคราะห์และประเมินอย่างละเอียดถี่ถ้วนด้วยทีมงานจำนวนมากหลากหลายสาขาที่ชำนาญเฉพาะด้านจริงๆ ที่ร่วมกันรับผิดชอบในโครงการหนึ่ง

ทีมวิศวกรของบริษัทอสังหาฯ โดยมากมักจะคัดเฉพาะมืออาชีพประสบการณ์สูง ในการก่อสร้างหากเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝัน ความรับผิดชอบไม่ใช่เพียงตัวบุคคลใดที่เกี่ยวข้อง เพียงไม่กี่คนที่จะแบกรับไหว ชื่อเสียงของบริษัทฯ ที่จะกระทบกับความเชื่อมั่นของลูกค้า ผู้ถือหุ้น และส่งผลกระทบต่อเนื่องไปยังโครงการอื่นๆ อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ บริษัทจึงไม่ยอมตายน้ำตื้นเสี่ยงกับการว่าจ้างวิศวกรที่ขาดความชำนาญ

ดังนั้น หากฝันอยากจะเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แล้วคิดว่าการรีโนเวทบ้านเชิงพาณิชย์จะเป็นก้าวเล็กๆ ก้าวแรก อาจจะไม่ใช่อย่างที่คิด มิฉะนั้นแล้ว ทำไมผู้ที่มีเงินถุงเงินถังจำนวนมาก ไม่สนใจที่จะทำธุรกิจในลักษณะดังกล่าว จะมองเพียงโครงการใหญ่ๆ เท่านั้น คงจะมีแต่เพียงผู้รับเหมาฯ ที่จะส่งเสริมแนวคิดนี้ เพราะไม่ต้องแบกรับต้นทุนหรือความเสี่ยงใดๆ เป็นเพียงผู้รับจ้างทำงานเท่านั้น แม้จะต่อรองได้บ้าง แต่ด้วยผู้รับเหมาทราบว่าผู้ว่าจ้างไม่มีความรู้งานก่อสร้างก็อาจจะโดนดีได้เหมือนกัน ก็คงไม่ต่างจากที่ท่านเดินดุ่ยๆ ไปเช็คอินเข้าพักในโรงแรมดังๆ หรูๆ ที่หน้าฟร้อน "ฟันกันคอแทบขาด" ทั้งระดับความรับผิดชอบของผู้รับเหมาก็แตกต่างกัน หากเป็นนิติบุคคลผู้รับเหมาจะค่อนข้างระมัดระวังในการดำเนินการต่างๆ สูงกว่า เพราะหมายถึงการจะได้ "ไปต่อ" ในโครงการอื่นๆ อีกหรือไม่

ด้วยข้อจำกัดต่างๆ ที่ทำให้การรีโนเวทบ้าน หรือคอนโด เพื่อการพาณิชย์ โดยการลงทุนเป็นการส่วนตัว กับผลตอบแทนที่บางทีก็เหมือนจะลวงตาดังที่ได้กล่าวมาแล้ว อาจจะได้แง่คิดหรือมุมมองที่น่าสนใจกว่า สร้างนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ เรียนจริง ทำจริง ให้รู้จริง เรื่องอสังหาริมทรัพย์ ด้วยตัวท่านเอง

อสังหาริม ทรัพย์ นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อบรม สัมมนา รวยด้วยอสังหา 2558 ลงทุน อสังหา ลงทุนบ้าน ลงทุนคอนโด นายหน้า ที่ดิน คอนโด บ้าน อสังหา 2558 กฎหมายอสังหารีโนเวท