ถึงเวลาใช้ กลยุทธทางการเงิน เพื่อการเติบโต

ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เข้าสู่ยุคการสร้างความเจริญเติบโตด้วยกลยุทธ์ทางการเงิน "ซื้อและควบรวมกิจการ" แล้วอย่างสมบูรณ์แบบ จากเดิมที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์เติบโตด้วยวิธีธรรมชาติหรือ "ออแกนิก" เริ่มจากโครงการที่ 1 และ 2, 3...ตามลำดับ เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ระดมเงินจากตลาดทุนตลาดเงิน ขยายโครงการจนกลายเป็นบริษัทระดับหมื่นล้านแสนล้านบาท

มี กลุ่มผู้นำตลาดท็อป 5 ที่มียอดขายต่อปีระดับหลายหมื่นล้าน มีกลุ่มบริษัทขนาดกลางๆ ยอดขายหลายพันล้าน และบริษัทขนาดกลาง-เล็กอีกจำนวนมากกระจายอยู่ทั่วประเทศ

สถานการณ์ เปลี่ยนไป เมื่อมียักษ์ใหญ่จากธุรกิจอี่น โดยเฉพาะจากธุรกิจ "น้ำ" ได้แก่ กลุ่มเบียร์ช้าง และกลุ่มเบียร์สิงห์ ที่มีเงินทุนมหาศาล โดยมีเป้าหมายขึ้นเป็นกลุ่มผู้นำตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเร็ววัน

เริ่ม จากกลุ่มเบียร์ช้าง โดยผ่านโฮลดิ้งส์ คัมพานี "ยูนิเวนเจอร์" ซื้อกิจการบริษัท แกรนยูนิตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด เพื่อใช้เป็นเรือธงรุก อสังหาฯ แนวสูงคอนโดมิเนียมและอาคารสำนักงาน ซื้อกิจการ บมจ.แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ ใช้เป็นเรือธงบุกอสังหาฯ แนวราบ และแผ่นดินทอง เข้าซื้อกิจการบริษัท กรุงเทพบ้านและที่ดิน เมื่อปลายปี 2557 ที่ผ่านมา

กลุ่ม เบียร์สิงห์ ก็เข้าไปซื้อกิจการ บมจ.รสา พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ ซึ่งเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เมื่อเดือนเมษายน 2557 แล้วเปลี่ยนชื่อเป็น บมจ.สิงห์ เอสเตท ล่าสุดปลายเดือนกุมภาพันธ์ 2558 สิงห์เอสเตท ก็เข้าไปถือหุ้นใหญ่บริษัทขนาดกลางที่โดดเด่นด้านที่อยู่อาศัยแนวราบ "เนอวานา" ด้วยการสวอปหุ้น 51%

หลังจากนี้ สิงห์เอสเตท ยังมีแผนการจะเข้าไปซื้อหรือควบรวมกิจการอสังหาริมทรัพย์ทั้งประเภทเพื่อขายและเพื่อเช่าอีกหลายราย

ไม่ เพียงแต่ยักษ์ใหญ่จากธุรกิจ "น้ำ" เท่านั้น ที่มุ่งหน้ามายังธุรกิจอสังหาฯ แม้แต่ยักษ์ใหญ่วงการค้าปลีกอย่างเซ็นทรัลพัฒนา ก็กำลังรวบรวมมืออาชีพอสังหาฯ เพื่อเข้าร่วมวงไพบูลย์ธุรกิจนี้ ซึ่งแน่นอนว่าต้องฟอร์มใหญ่ยักษ์ไม่แพ้ 2 รายข้างต้น

การ เคลื่อนไหวซื้อหรือควบรวมกิจการในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้มีเพียงรายใหญ่เท่านั้น บริษัทขนาดกลางก็มีความเคลื่อนไหวเช่นเดียวกัน ที่เปิดตัวไปแล้ว คือ ธนาสิริ ซึ่งเป็นบริษัทในตลาด MAI ร่วมกับพิมานกรุ๊ปรายใหญ่ขอนแก่น ไปทำโครงการที่อุดรธานี

นอกจากนี้ ยังมีการเจรจาหารือระหว่างบริษัทขนาดกลางๆ ที่เตรียมตัวเข้าตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อควบรวมกันให้เป็นบริษัทขนาดใหญ่ก่อนเข้าตลาดหลักทรัพย์ฯ

แรงจูงใจที่ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ มุ่งหน้าเข้าตลาดหลักทรัพย์ฯ เร่งเติบโตเพื่อเป็นบริษัทขนาดใหญ่นั้น เนื่องจากแหล่งระดมเงินทุนกับต้นทุนทางการเงิน ระหว่างบริษัทขนาดเล็กขนาดกลางที่ใช้เงินทุนส่วนตัวและกู้ธนาคารพาณิชย์ กับบริษัทขนาดใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่มีขีดความสามารถระดมทุนจากตลาดหุ้น ออกหุ้นกู้ระดมเงินนั้น การทำกอง RIET ต่างกันลิบลับ

นอก จากนั้น กิจการขนาดใหญ่ยังสามารถดึงดูดนักบริหารมืออาชีพด้านธุรกิจอสังหาฯ ได้มากกว่า ซึ่งทำให้สามารถสร้างโอกาสขยายโครงการได้รวดเร็ว

อย่าง ไรก็ดี แม้กลยุทธ์ทางการเงินจะสร้างความเติบโตได้รวดเร็วเพียงใดก็ตาม แต่กลยุทธ์การเงินก็เป็นเพียงเครื่องมือเท่านั้น เพราะคำตอบสุดท้ายของตลาดที่มีการแข่งขันเสรี อยู่ที่ผู้บริโภค บริษัทที่สามารถผลิตสินค้าที่อยู่อาศัยในทำเล ราคาและคุณภาพที่ตรงตามความต้องการและกำลังซื้อของผู้บริโภคมากที่สุด จะเป็นผู้ที่ประสบความสำเร็จ

ที่มา : มติชนสุดสัปดาห์

ตลาดอสังหาฮ่องกง

การต่อสู้ด้านอสังหาริมทรัพย์บนโลกใบนี้เป็นไปอย่างดุเดือด โดยเฉพาะกับประเทศที่มีพื้นที่เล็กๆ อย่างเช่น ฮ่องกง ส่งผลให้ผู้สร้างอสังหาริมทรัพย์รายย่อยไม่สามารถลืมตาอ้าปากได้เลย

ภาย หลังจากรัฐบาลฮ่องกง สั่งห้ามไม่ให้ซื้อขายที่ดินแบบปกติ นับตั้งแต่ปี 2002 ส่งผลให้ธุรกิจหน้าใหม่ยากที่จะเข้ามาสู่วงการอสังหาริมทรัพย์แห่งเกาะ ฮ่องกงเข้าไปอีก

จาก การซื้อขายที่ดินเปลี่ยนเป็นการระบบรายชื่อประมูล ส่งผลให้ราคาที่ดินในปี 2003 แพงลิบลิ่ว จนกระทั่งถึงปี 2011 ที่รัฐบาลทนราคาบ้านที่แพงลิบไม่ไหวจนต้องปล่อยที่ดินออกมาประมูล

และ ในปี 2012 เมื่อเหลียงชุนหยิงก้าวขึ้นมารับตำแหน่งผู้บริหารเขตฮ่องกง ก็ล้างระบบแบบเดิมๆ ทิ้งและแบ่งที่ดินเป็นผืนเล็กๆ เพื่อเพิ่มปริมาณอุปทานในตลาดการเปลี่ยนแปลงนโยบายดังกล่าว ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลางและขนาดเล็ก ก้าวเข้ามาสู่เวทีบ้านและที่ดินแห่งเกาะฮ่องกงได้เสียที

จาก เดิมที่ในปี 2006-2010 มีแค่ 35 ไซต์งานเท่านั้นที่สามารถขายได้ผ่านระบบเก่า และมีเพียงแค่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ 13 เจ้าเท่านั้นที่ซื้อไป แต่เมื่อเปลี่ยนแปลงระบบแล้ว ไซต์งานสามารถขายออกถึง 84 ไซต์ ให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ 60 เจ้า

กระนั้น ก็ตาม แม้ระบบจะ เอื้อต่อผู้ประกอบการรายเล็กกว่าแล้ว แต่การแข่งขันก็ยังคงมีความเข้มข้นไม่ต่างจากเดิมสักเท่าไรนัก ผู้ประกอบขนาดกลางและขนาดย่อมจึงต้องหา "กลยุทธ์" ที่จะต่อกรกับบริษัทใหญ่ นั่นคือการหันไปจับมือกับผู้ประกอบการจากจีนแผ่นดินใหญ่ผู้หิวโหย

เวที อสังหาริมทรัพย์ในจีนแผ่นดินใหญ่กำลังซบเซาต่อเนื่อง ประกอบกับความไม่มั่นคงทางเศรษฐกิจ ดังนั้นผู้ประกอบทั้งน้อยและใหญ่จากแดนมังกรจึงมองหาตลาดอื่นๆ ทั้งเอเชียตะวันออกเฉียงใต้และฮ่องกง รวมถึงผู้ประกอบการจากแดนมังกรต่างนิยมชมชอบผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ราย เล็กในฮ่องกงมากกว่า

"ด้วย เงินทุนที่น้อยกว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ รายเล็กจึงเปิดกว้างที่จะร่วมมือกับ ผู้ประกอบการจากจีน" วิกเตอร์ ไหล คิน ไฟย์ ประธานบริหารเซนทาไลน์ หน่วยงานด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในฮ่องกง ระบุ "เป็นครั้งแรกในช่วงเวลาหลายปีมานี้

ผู้ค้ารายย่อยสามารถต่อกรกับ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ หลักได้"

ยก ตัวอย่างเช่น ในเดือน ธ.ค. 2014 ที่ผ่านมา ชุนวู เดเวลลอป เมนท์ บริษัทก่อสร้างท้องถิ่น สามารถตัดหน้าผู้ประกอบการหลักได้โครงการในเขตชาติน มูลค่า 2,140 ล้านเหรียญฮ่องกง (ราว 8.93 ล้านบาท)

ภายหลังจากได้แบ็กอัพจากไชนาซิตี้ คอนสตรักชั่น เจ้าใหญ่จากแดนมังกร

ก่อน หน้านั้น ในเดือน พ.ค. 2014 เอ็มเพอเรอร์ อินเตอร์เนชั่นเนล จับมือกับฮุย วิง เหมา ประธานของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชีเหมา เศรษฐีจากแผ่นดินใหญ่ ร่วมกับหมิงฟา อินเตอร์เนชั่นแนล อีกบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จากนานกิง คว้าโครงการสร้างที่พักอาศัยสุดหรูมาได้ในมูลค่า 2,700 ล้านเหรียญฮ่องกง

เด วิด ชุย เชียน ประธานฟาร์อีสต์คอนสตรักชั่น บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลาง เปิดเผยว่า ไม่คิดที่จะเปลี่ยนแนวทางการร่วมมือกับบริษัทจากจีนแผ่นดินใหญ่ในการได้มา ซึ่งที่ดินแดนสำหรับพัฒนา "การได้มาซึ่งสัญญาสร้างมีความเป็นไปได้ เมื่อจับมือกับนักพัฒนาจากแผ่นดินใหญ่" เชียน กล่าว

อย่าง ไรก็ตาม หน่วยงานอสังหาริมทรัพย์เซนทาไลน์ เปิดเผยว่า ในปี 2014 ที่ผ่านมา ฮ่องกงมีการซื้อขายห้องชุดมากถึง 1.6 ห้องชุดใหม่ แต่ 77% หรือ 12,798 หน่วย ขายโดยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพียง 5 แห่งเท่านั้น

เส้นทางเดินของผู้ประกอบการรายเล็กยังคงอีกไกล บนเวทีอสังหาริมทรัพย์แห่งเกาะฮ่องกง.
ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์

กทม.ได้คุมรถไฟฟ้าไปสมุทรปราการ

นาย อมร กิจเชวงกุล รองผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร (กทม.) กล่าวถึงกรณีที่พล.อ.อ.ประจิน จั่นตอง รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม ได้ให้การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) เจรจาหาข้อสรุปกับ กทม.เรื่องการบริหารการเดินรถไฟฟ้าสายสีเขียวช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ แทน รฟม. เนื่องจากเป็นโครงการที่เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าบีทีเอสที่ กทม. ดำเนินการอยู่แล้วว่า กทม. มีความยินดีดำเนินการโครงการดังกล่าวแทน รฟม. เพื่อให้ประชาชนได้รับบริการอย่างต่อเนื่องอีกทั้งในอนาคตคือในปี 2575 เส้นทางสัมปทานคือตั้งแต่สถานีหมอชิต-อ่อนนุช ที่ กทม.ให้บีทีเอสลงทุนจะครบกำหนดสัญญาสัมปทานและทรัพย์สินจะเป็นของ กทม. ก็จะเป็นประโยชน์ในการบริหารจัดการทั้งหมด ส่วนโครงสร้างที่อยู่นอกพื้นที่กรุงเทพฯ นั้นเคยเสนอ และได้รับ การอนุมัติจากสภา กทม. แล้วรวมทั้งได้หารือกับทาง อ.สำโรง จ.สมุทรปราการ จึงไม่ใช่อุปสรรคส่วนการเดินรถก็สามารถว่าจ้างทางบีทีเอสเดินรถไฟฟ้าต่อ เนื่องได้เลยสำหรับภาระหนี้ค่าก่อสร้างจำนวนกว่า 19,000 ล้านบาท ที่ กทม.จะต้องจ่ายคืนให้แก่ รฟม.นั้นจะต้องเสนอผู้ว่าฯ กทม.พิจารณาว่าจะดำเนินการด้วยวิธีใดอาจจะเป็นการกู้เงินหรือออกพันธบัตร แต่อาจต้องขอการสนับสนุนจากรัฐบาลในส่วนของดอกเบี้ยเงินกู้ที่ทาง รฟม.กู้เงินมาลงทุนก่อสร้างเพื่อไม่ให้กระทบกับค่าโดยสารของประชาชนในอนาคต

ที่มา : หนังสือพิมพ์เดลินิวส์

คอนโด 2558 แรง!!

สถานการณ์ปี 2558 มีแรงกระตุ้นจากการลงทุนภาครัฐ และความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่มีแนวโน้มฟื้นตัว ซึ่งนักวิเคราะห์ได้ประเมินว่า ธุรกิจอสังหาฯ ในปี 2558 มีแนวโน้มที่ดีขึ้นตามการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจที่คาดการณ์ว่า ปี 2558 จะเติบโตได้ดีกว่าปี 2557 ซึ่งปัจจัยบวกที่จะมาเป็นตัวกระตุ้นให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ฟื้นกลับมาเป็นขา ขึ้นอีกครั้งก็คงมาจากการเร่งรัดโครงการขนส่งมวลชนระบบราง และการตัดถนนสายใหม่ๆ ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล และภูมิภาค การเปิด AEC และบรรยากาศการเมือง

อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันประเทศไทยยังคงมีนักลงทุนอีกจำนวนมากที่ต้องการสร้างความมั่นคง ทางการเงินโดยการลงทุนสินทรัพย์ประเภทต่างๆ เช่น หุ้น กองทุนรวม พันธบัตรรัฐบาล ฯลฯ โดยคิดว่าเป็นสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสูง แต่ในความเป็นจริงการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็มีความน่าสนใจไม่ใช่ น้อย

ทิศทางคอนโดมิเนียมในปี 2558 ว่า การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมมีความน่าสนใจมาก เนื่องจากใน แต่ละปีราคาคอนโดฯ จะปรับขึ้นมากประมาณร้อยละ 6-7 เนื่องจากสถานที่ตั้งของคอนโดฯ โดยส่วนมากจะคำนึงถึงความสะดวกในการเดินทาง ใกล้รถไฟฟ้า จึงเป็นเหตุผลสำคัญที่ทำให้การขยับของราคาสูงกว่าเมื่อเทียบกับทาวน์เฮาส์ ที่ปราคาปรับขึ้นร้อยละ 5-6 และบ้านเดี่ยวปรับขึ้นเพียงร้อยละ 3-4 และในช่วงนี้


ราคาคอนโดฯ จะปรับขึ้นตามแนวโน้มของราคาที่ดิน ขณะที่ราคาวัสดุก่อสร้างยังไม่มีการขยับขึ้นมากนัก ดังนั้น การเลือกลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ควรต้องคำนึงถึงความน่าเชื่อถือของ บริษัทฯ ทำเลพื้นที่ สิ่งอำนวยความสะดวก ผลประโยชน์ทางด้านภาษี ค่าเช่า รวมกับความต้องการของตลาด และศักยภาพในการทำกำไรในอนาคต ซึ่งจะเป็นแนวทางให้คุณสามารถตัดสินใจได้อย่างมีประสิทธิภาพ

“จากนโยบายการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลชุด คสช.ในปัจจุบัน อาจทำให้ภาพรวมเศรษฐกิจการลงทุนโดยรวมกลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง และคาดว่าจะสามารถสร้างความเชื่อมั่นให้แก่ผู้ประกอบการ รวมทั้งประชาชนได้มากยิ่งขึ้น”


อ้างอิงข้อมูลจากเว็บไซตืเมเนเจอร์ออนไลน์

กรุงไทยคัดอสังหาประมูล

นาย สุชาติ เดชอิทธิรัตน์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่อาวุโส ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยในปีนี้ธนาคารมีนโยบายที่จะเปิดประมูลขายทรัพย์ NPA ครั้ง แรกในวันที่ 14 มีนาคม 2558 เวลา 09.00 น. เป็นต้นไป ณ ธนาคารกรุงไทย สาขาสุขุมวิท จะเป็นการเปิดประมูลแบบยื่นซอง โดยธนาคารกำหนดราคาขั้นต่ำ จะเปิดรับลงทะเบียนและวางเงินประกันการซื้อทรัพย์ ในระหว่างวันนี้ถึงวันที่ 11 มีนาคม 2558 ณ บมจ.ธนาคารกรุงไทย สำนักงานใหญ่ อาคาร 2 (สุขุมวิท) และที่ทำการสาขาธนาคารทั่วประเทศ สำหรับจุดเด่นของการประมูลขายทรัพย์ NPA ในครั้งนี้เป็นกิจกรรมการขายภายใต้แนวคิด "NPA 3 AEC" กล่าวคือเป็นทรัพย์คุณภาพดีมีความโดดเด่น คือ A ย่อมาจาก Area เป็นการคัดเลือกทรัพย์บนทำเลเด่น สถานที่ตั้งดี เดินทางสะดวก E มาจาก Excellence คือทรัพย์ที่นำมาประมูลมีส ภาพดี พร้อมลงทุน เพียงแค่ปรับปรุงเล็กน้อยเพื่อเอื้อต่อฟังก์ชั่นที่จะ ใช้งาน และ C คือ Convenience คือ ลูกค้าสามารถเลือกทรัพย์หลากหลายประเภทที่ต้องการ ตอบโจทย์ครบทุกกลุ่ม ทั้งนักลงทุนรายใหญ่รวมทั้งผู้ซื้อรายย่อย พร้อมทั้งระบบให้บริการที่ครบครัน

ด้าน นายลือศักดิ์ สุขเกษม ผู้อำนวยการฝ่ายผู้บริหารฝ่าย ฝ่ายบริหารทรัพย์สินพร้อมขาย กล่าวเพิ่มเติมว่า ทรัพย์ที่นำมาประมูลในครั้งนี้ตั้งอยู่ในกรุงเทพฯ รวมทั้งมีทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในเขตปริมณฑลและส่วนภูมิภาคจำนวนเพียง 17 รายการเท่านั้น สำหรับทรัพย์ที่อยู่ใจกลางเมืองกรุงเทพฯ นั้นมีความหลากหลาย มีให้เลือกทั้งอาคารพาณิชย์ที่อยู่ในเขตบางรักและลาดพร้าว ซึ่งเป็นย่านศูนย์กลางธุรกิจที่มีศักยภาพสูงในการลงทุน รวมทั้งทรัพย์ NPA ประเภทอพาร์ตเมนต์บนถนนพระราม 9 และทรัพย์ประเภทโรงงานอุตสาหกรรมและทรัพย์ที่ถูกพัฒนาเป็นโชว์รูมหรือศูนย์บริการติดถนนสายหลัก

ที่มา : หนังสือพิมพ์บ้านเมือง

“เดอะ สตรีท” ไลฟ์สไตล์มอลล์แห่งใหม่บนถนนรัชดาฯ มูลค่าโครงการ 2.3 พันล้าน

นายวรวรรต ศรีสอ้าน กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) หรือ “UV” กล่าวว่า หลังจากได้รับความเชื่อมั่นจาก บริษัท วาไรตี้ แอสเซ็ท 5 จำกัด ให้เป็นผู้พัฒนาและบริหารโครงการ “เดอะ สตรีท” (The Street) ไลฟ์สไตล์มอลล์แห่งใหม่บนถนนรัชดาภิเษก ซึ่งมีมูลค่าการลงทุนโครงการกว่า 2,300 ล้านบาท ขณะนี้ถือว่าเป็นที่น่ายินดีที่ได้รับความสนใจจากตัวแทนผู้ประกอบการชั้นนำ เข้าร่วมเป็นร้านค้าในโครงการ เช่น Foodland, Tim Ho Wan, Starbucks, Holly’s Coffee, Hot - Star Large Fried Chicken, EYE BRIGHT by Top Charoen, ESMEE และกลุ่มธุรกิจบริการอื่นๆ

“เดอะ สตรีท” (The Street) ถือเป็นไลฟ์สไตล์มอลล์แห่งใหม่ที่จะสร้างประสบการณ์และเติมสีสันของชีวิตให้ แก่ผู้คนย่านรัชดาภิเษกที่ต้องการ “Third Place” ที่ที่สามารถมา SIP. WALK. TALK. SHARE. กันตั้งแต่เช้ายันค่ำ ตอบโจทย์ทุกสตรีทไลฟ์สไตล์ และสามารถเดินทางได้อย่างสะดวกสบายด้วยรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย โดยมีบริษัทชั้นนำด้านการออกแบบและตกแต่งอย่าง ARCHITECT KIDD, PIA และ PLA ทำให้โครงการมีความสวยงามโดดเด่นตรงตามคอนเซ็ปต์ที่วางไว้ และคาดว่าจะเปิดตัวอย่างเป็นทางการในเดือนตุลาคม ปี 2558

“โดยภายในโครงการฯ จะรวบรวมร้านค้าไว้อย่างครบครันกว่า 500 ร้านค้า เพื่อตอบโจทย์สตรีท ไลฟ์สไตล์ได้อย่างสมบูรณ์แบบ ไม่ว่าจะเป็นร้านแฟชั่นเครื่องแต่งกายหลากหลายแบรนด์ชั้นนำ ธนาคารต่างๆ ร้านสุขภาพและความงาม พร้อมเต็มอิ่มกับร้านอาหาร และเบเกอรี่หลากสไตล์ หรือจะเลือกแฮงก์เอาต์กับกลุ่มเพื่อนด้วยร้านเครื่องดื่มพร้อมบรรยากาศสุดชิ ลได้ทุกวัน ทั้งนี้ เรายังยินดีที่จะต้อนรับผู้ประกอบการที่จะมาร่วมสร้างความยิ่งใหญ่ของสตรีท ไลฟ์สไตล์แห่งนี้ไปด้วยกัน” นายวรวรรต กล่าว

ทั้งนี้ โครงการเดอะ สตรีท (The Street) เป็นไลฟ์สไตล์มอลล์ขนาดใหญ่ ตั้งอยู่บนถนนรัชดาภิเษก ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพมหานคร (New CBD) ครอบคลุมพื้นที่กว่า 16 ไร่ รวมพื้นที่ประมาณ 69,900 ตารางเมตร โดดเด่นด้วยทำเลที่ตั้งเพียง 200 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน (MRT) ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย พร้อมเชื่อมต่อถนนสายหลักหลายเส้นทาง ภายในโครงการเน้นการตกแต่งแนว Industrial Loft กับบรรยากาศในแนวสตรีท ไลฟ์สไตล์ที่พร้อมให้คุณแชร์บรรยากาศฮิปๆ ในทุกมุม แฝงไว้ด้วยความทันสมัย และสะดวกสบาย ตัวอาคารสูง 5 ชั้น และชั้นใต้ดิน 1 ชั้น ประกอบด้วย ชั้นบีที่เอาใจนักชิมด้วยร้านอาหาร 24 ชั่วโมง ส่วนชั้น 1 และชั้น 2 เป็นโซนแฟชั่นเครื่องแต่งกาย ชั้น 3 เป็นโซนงานบริการครบวงจร ชั้น 4 และชั้น 5 เป็นโซนร้านอาหารและเครื่องดื่มชั้นนำสุดฮิตมากมาย นอกจากนี้ ยังมีโซนเอาต์ดอร์พลาซ่าที่เป็นลานกิจกรรมขนาด 4,000 ตารางเมตร ถือเป็นลานกิจกรรมที่ใหญ่ที่สุดบนถนนรัชดาภิเษก อีกทั้งลานจอดรถสามารถรองรับจำนวนรถได้กว่า 850 คัน

ที่มา: manager.co.th

เร่งผลักดันเมกะโปรเจ็กต์ชุดใหญ่

คมนาคม ดันเมกะโปรเจ็กต์ต่อเนื่องอีกชุดใหญ่ ตั้งแท่นให้"ประจิน"นำเข้าครม. มีโครงการแอร์พอร์ตลิงค์ส่วนต่อขยาย ช่วงพญาไท-บางซื่อ รถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน สายสีชมพูและสายสีเหลือง พร้อมกับเร่งสรุปรูปแบบการลงทุนมอเตอร์เวย์ บางปะอิน-นครราชสีมาและบางใหญ่-กาญจนบุรี ในสัปดาห์นี้

นางสร้อยทิพย์ ไตรสุทธิ์ ปลัดกระทรวงคมนาคม เปิดเผยว่า ขณะนี้โครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานคมนาคมที่พร้อมจะเสนอ พล.อ.อ.ประจิน จั่นตอง รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม นำเข้าสู่การพิจารณาของคณะรัฐมนตรี (ครม.) มีหลายรายการ ไม่ว่าจะเป็นโครงการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์ส่วนต่อขยาย ช่วงพญาไท-บางซื่อ-ดอนเมือง  รถไฟสายสีแดงอ่อน ช่วงมิสซิ่งลิงค์(บางซื่อ-พญาไท-หัวหมาก)และสายสีแดงเข้ม(บางซื่อ-หัว ลำโพง)  รถไฟฟ้าสายสีชมพู เส้นทางปากเกร็ด-มีนบุรี และสายสีเหลือง เส้นทางลาดพร้าว-สำโรง
โดยเฉพาะเส้นทางส่วนต่อขยายแอร์พอร์ตลิงค์นั้นควรจะสร้างไปพร้อมกับสายสี แดงช่วงบางซื่อ-รังสิตในปัจจุบันให้ต่อเนื่องกันไป เนื่องจากอยู่ในพื้นที่เดียวกัน  เช่นเดียวกับสายสีแดง(มิสซิ่งลิงค์)ก็ควรจะสร้างให้แล้วเสร็จและเปิดบริการ ต่อเนื่องกันไปเพื่อความสะดวกการก่อสร้างและการปิดเส้นทางจราจรช่วงระหว่าง ก่อสร้างนั่นเอง ปัจจุบันสายสีแดงช่วงบางซื่อ-รังสิตอยู่ระหว่างการปรับแบบก่อสร้างจาก 3 แทร็กเป็น 4 แทร็กเพื่อให้การเดินรถสะดวกรวดเร็วขึ้น "ขณะนี้รถไฟฟ้าสายสีชมพูและสายสีเหลืองมีความพร้อมนำเสนอครม.ให้ดำเนินการ มากที่สุด ส่วนกระบวนการก่อสร้างจะเป็นอย่างไรนั้น รฟม.จะดำเนินการต่อหลังจากที่ครม.อนุมัติให้ดำเนินการแล้ว ไม่ว่าจะเป็นการออกแบบก่อสร้างที่จะต้องกำหนดเทคโนโลยีให้สอดคล้องกันเนื่อง จากเป็นระบบโมโนเรล ซึ่งเรื่องเหล่านี้เป็นเรื่องเฉพาะหน้าที่จะดำเนินการในภาคปฏิบัติหน้างาน ต่อไป"

สำหรับโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงตะวันออก(ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) เดิมกำหนดว่าเริ่มจากศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี ต่อมาได้ปรับเปลี่ยนมาเป็นสถานีรฟม.ที่ตั้งอยู่ด้านหน้ารฟม.แทนเพื่อเลี่ยง แนวการผ่านพื้นที่ชุมชนประชาสงเคราะห์ ดินแดงที่ต่อต้านอย่างหนักจนต้องปรับแนวใหม่เป็นผ่านพื้นที่โบสถ์แม่พระ-แยก พระราม 9 มุ่งสู่สถานีรฟม.ซึ่งจะต้องนำเสนอครม.เห็นชอบให้เปิดประมูลในเร็วๆนี้อีก เช่นกัน

ในส่วนความคืบหน้าสายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่นั้นปัจจุบันอยู่ในขั้นตอนการพิจารณารายละเอียดของผู้ ที่ชนะการประกวดราคาเพื่อต่อรองราคาให้สอดคล้องกับราคากลางที่ปรับปรุงใหม่ เนื่องจากราคาน้ำมันเชื้อเพลิงปรับลดลงอย่างมากในขณะนี้ โดยทางการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย(รฟม.)ยืนยันว่าจะดำเนินการแล้ว เสร็จในเดือนกุมภาพันธ์-มีนาคมนี้

สำหรับความคืบหน้าโครงการก่อสร้าง ทางหลวงพิเศษระหว่างเมือง(มอเตอร์เวย์) นั้นอยู่ระหว่างการเร่งนำเสนอ ครม.เห็นชอบให้ดำเนินการทั้ง 3 สายทางคือ สายบางใหญ่-กาญจนบุรี,บางปะอิน-นครราชสีมา และพัทยา-มาบตาพุด โดยในวันที่ 17 กุมภาพันธุ์ 2558 จะมีการประชุมหน่วยงานที่เกี่ยวข้องไม่ว่าจะเป็นกรมทางหลวง สำนักงบประมาณ กระทรวงการคลัง สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติเพื่อเปรียบเทียบแนวทาง การลงทุนให้ชัดเจนเพื่อจะนำไปใช้ในการลงทุนมอเตอร์เวย์สาย บางปะอิน-นครราชสีมา เช่นเดียวกับสายบางใหญ่-กาญจนบุรี ที่มีความพร้อมมาก

ใน ส่วนสายพัทยา-มาบตาพุดนั้นกรมทางหลวง(ทล.)คงจะใช้เงินกองทุนมอเตอร์เวย์ สาย 7 และสาย 9 เข้าไปดำเนินการมากกว่าโดยจะประกาศประกวดราคาภายในเดือนมีนาคมนี้ และมีแนวทางว่าจะสามารถดำเนินการได้เร็วเนื่องจากระยะทางไม่ไกลมาก ไม่กังวลเรื่องการดำเนินโครงการตามพ.ร.บ.ร่วมทุนขอเพียงให้ตัดสินใจเท่า นั้น  อีกทั้งขณะนี้กระทรวงการคลังได้แสดงความชัดเจนเรื่องรูปแบบการร่วมทุนแล้ว แต่การหารือในครั้งนี้ทางหน่วยจะได้แจ้งความเหมาะสมถึงรูปแบบการลงทุนให้ผู้ บริหารกระทรวงคมนาคมทราบเพื่อนำเสนอหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเพื่อเสนอครม.เห็น ชอบและอนุมัติให้ดำเนินการต่อไป

ที่มา: ฐานเศรษฐกิจ

ออกราคาประเมินใหม่ทั่วประเทศ

ขณะนี้ กรมธนารักษ์ อยู่ระหว่างดำเนินการจัดทำราคาประเมินที่ดินใหม่ทั่วประเทศ คาดจะแล้วเสร็จภายใน 1 ปี เพื่อใช้เป็นฐานประเมินภาษีทรัพย์สิน และจะมีการประเมินใหม่ทุก ๆ 4 ปี

สอดคล้องกับนายลวรณ แสงสนิท รองผู้อำนวยการสศค. กล่าวว่า ระบบภาษีทรัพย์สินใหม่จะช่วยให้รัฐสามารถลดการอุดหนุนอปท.  เพราะเป็นการส่งเสริมให้ อปท.มีสร้างรายได้ ที่สำคัญยังทำให้ท้องถิ่นสามารถดูแลและตรวจสอบกันเองได้

"ระบบภาษี ทรัพย์สินใหม่  จะสร้างเลือดนักการเมือง-ผู้บริหารท้องถิ่นรุ่นใหม่ ให้เข้ามาบริหารจัดการเงินท้องถิ่นที่มีขนาดใหญ่และเป็นอิสระมากขึ้น ทำให้ท้องถิ่นสามารถพัฒนาในทิศทางที่ดีขึ้น   นับเป็นความท้าทาย เพราะหากคนในพื้นที่เห็นประโยชน์ของการนำเงินภาษีมาพัฒนาท้องถิ่นเพิ่มได้ จริง แน่นอนว่าคนในท้องถิ่นก็ยอมจะจ่ายภาษีที่สูงขึ้นได้  จากปัจจุบันเงินท้องถิ่นที่จัดเก็บรายได้เองเพียง 5 หมื่นล้านบาท  แต่รัฐต้องใช้เงินอุดหนุนต่อปีให้ถึง 5.7 แสนล้านบาท " รองผู้อำนวย สศค. กล่าวพร้อมยืนยันว่า

สำหรับผู้ที่เคยเสียภาษีโรงเรือนฯ/ภาษีท้องถิ่น อาทิ กลุ่มพาณิชยกรรมกฎหมายทรัพย์สินใหม่จะให้มีภาระภาษีใกล้เคียงของเดิม ส่วนคนที่ไม่เคยเสียภาษี เช่น กลุ่มที่อยู่อาศัย รัฐจะพยายามกำหนดแนวทางแบ่งเบาภาระภาษี ทั้งการยกเว้นและลดหย่อนภาษี โดยมองไป

สำหรับผู้ที่เคยเสียภาษีโรงเรือน/ภาษีท้องที่ในกลุ่มพาณิชยก รรม  กฎหมายทรัพย์สินใหม่จะให้มีภาระภาษีใกล้เคียงของเดิม ส่วนคนที่ไม่เคยเสียภาษีอาทิกลุ่มที่อยู่อาศัย  รัฐจะพยายามกำหนดแนวทางแบ่งเบาภาระภาษี  ทั้งการยกเว้นและลดหย่อนภาษี โดยมองไปที่ผู้มีรายได้น้อยเป็นหลัก และยังมีช่วงระยะเวลาให้ผู้เสียภาษีได้ปรับตัว  ก่อนที่กฎหมายจะมีผลบังคับใช้จริง

กทม.-ปริมณฑลพื้นที่ศักยภาพ

โฟกัส ตลาดกทม.-ปริมณฑล และหัวเมืองหลักที่มีศักยภาพ บนพื้นฐานการเติบโตทางเศรษฐกิจ (จีดีพี) เฉลี่ย 4-5% ต่อปี ซึ่งอัตราการเติบโตดังกล่าวจะส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์มีการเติบโตเฉลี่ย ที่ 5-7% ต่อปี คิดเป็นมูลค่าตลาดรวมทั้งประเทศ 8 แสนล้านบาท จากปัจจุบันมูลค่าตลาดรวมอสังหาริมทรัพย์ทั้งประเทศอยู่ที่ 6 แสนล้านบาท แบ่งเป็นกทม.-ปริมณฑล 3 แสนล้านบาท และต่างจังหวัด 3 แสนล้านบาท

ใน อนาคตการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์มีโอกาสที่จะอยู่ตามหัวเมืองท่องเที่ยว หรือหัวเมืองการค้าชายแดน รวมทั้งการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือ เออีซี จะเป็นแรงผลักดันสำคัญในการเติบโตของภาคอสังหาฯ ทั้งในส่วนของความต้องการที่พักอาศัยและการเข้ามาลงทุนของชาวต่างชาติ

โดยที่ผ่านมา จ.ชลบุรี มีมูลค่าตลาดอสังหาฯถึง 1 แสนล้านบาท

ที่มา: condo4u

B.O.Q.-Bill of Quantity

สืบเนื่องจากกรณีที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) เตรียมบังคับให้ธุรกิจรับสร้างบ้านและอาคารที่อยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ต้อง ถูกควบคุมตามข้อความในสัญญา โดยหัวใจหลักคือ "บี.โอ.คิว." หรือ B.O.Q.-Bill of Quantity หมายถึง บัญชีแจกแจงรายการ ปริมาณ ค่าวัสดุ ค่าแรง และค่าดำเนินการ เนื่องจากที่ผ่านมา สคบ.มีเรื่องร้องเรียนจากการผิดสัญญาการว่าจ้างรับสร้างบ้านจำนวนมาก และการที่สคบ.เล็งใช้ข้อบังคับดังกล่าว ทำให้ผู้ประกอบการในแวดวงรับสร้างบ้านตื่นตัวอย่างมาก ซึ่งมีทั้งส่วนที่เห็นด้วยและไม่เห็นด้วย

**ทำความเข้าใจเรื่อง B.O.Q.
สำหรับกลุ่มผู้บริโภค เชื่อว่าหลายคนยังไม่มีความรู้และเข้าใจในเรื่องของ B.O.Q มากนัก ซึ่งเป็นสาเหตุทำให้เกิดเรื่องร้องเรียนอย่างที่ผ่านมา โดย B.O.Q. (Bill of Quantities) คือบัญชีแสดงปริมาณวัสดุ และปริมาณแรงงาน ประกอบกับราคาที่ใช้ในการก่อสร้าง ซึ่งรายละเอียดจะประกอบด้วย ปริมาณวัสดุ ปริมาณแรงงาน ราคาต่อหน่วยของทั้งวัสดุและแรงงาน

ความสำคัญ B.O.Q คือใช้เป็นกลไกในการตรวจสอบราคา ส่วนใหญ่จะใช้เพื่อประกอบสัญญาการรับเหมาก่อสร้างหรือเป็นเอกสารประกอบการ ประกวดราคา อีกความสำคัญหนึ่งสำหรับผู้ว่าจ้างคือ เครื่องมือที่ใช้ในการวิเคราะห์เปรียบเทียบราคา เพื่อหาผู้รับเหมาตามเงื่อนไขของราคาที่เหมาะสม รวมทั้งยังใช้เป็นข้อมูลตรวจสอบปริมาณงานที่ก่อสร้างจริงว่าเป็นไปตามจำนวน และคุณสมบัติที่ระบุไว้ในสัญญาหรือไม่ และหากมีส่วนขาดส่วนเกิน ข้อมูลนี้ก็จะใช้เป็นบรรทัดฐานในการคิดราคาต่อไป

**ข้อเท็จจริงเกี่ยวกับ B.O.Q. กับ บ.รับสร้างบ้านไม่ได้มาตรฐาน
ปกติแล้วผู้บริโภคที่เลือกซื้อบ้านกับบริษัทรับสร้างบ้านมักจะได้ความสบาย ใจในเรื่องราคาที่ตกลงกันไว้ ซึ่งจะไม่มีการบวกเพิ่มในภายหลัง แต่รายการวัสดุที่เลือกใช้ในหนังสือสัญญาจะระบุแค่คร่าวๆ ซึ่งอาจไม่ได้ลงรายละเอียดว่าเลือกใช้ของแบรนด์อะไร ทำให้เมื่อถึงเวลาก่อสร้างและรับมอบงานมักจะเจอปัญหาเรื่องของวัสดุที่อาจจะ ดูเกรดต่ำกว่าที่คิดไว้ ทำให้มักเกิดปัญหาอยู่บ่อยๆ เพราะบริษัทรับสร้างบ้านไม่สามารถร้องเรียกเก็บเงินเพิ่มจากลูกค้าได้อีก ดังนั้นหากวัสดุไหนที่แพงเกินที่ประเมินเอาไว้ ทีมงานต้องทำการปรับลดสเปกของเพื่อให้ได้ต้นทุนเท่าเดิม เรียกได้ว่าผู้บริโภคที่ไม่มีความรู้ในเรื่องนี้ก็จะไม่ทราบวิธีของบริษัท รับสร้างบ้าน

**สถาปนิกก็ควรทำ B.O.Q.
หากพูดถึงแต่บริษัทรับสร้างบ้านอย่างเดียวคงไม่พอ เพราะยังมีบริษัทออกแบบที่อยู่ในธุรกิจก่อสร้างเหมือนกัน ซึ่งกลุ่มผู้บริโภคกลุ่มนี้ต้องการดีไซน์ใหม่ พร้อมฟังก์ชันกับความสวยงามในสไตล์ที่ตัวเองต้องการ โดยผู้บริโภคจะมีส่วนร่วมในการเลือกประเภทวัสดุ ตั้งแต่ขั้นตอนดีไซน์

นางสาวสิริทร สิทธิวัฒนาวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายการตลาด กลุ่มบริษัท จาร์เค็น จำกัด บริษัทออกแบบสถาปัตยกรรมและสถาปัตยกรรมภายใน และรับเหมาก่อสร้าง กล่าวว่า การทำ B.O.Q. ของบริษัทออกแบบเป็นสิ่งที่ขาดไม่ได้ เพราะจะทำให้ลูกค้ารู้ก่อนว่าราคาประเมินเป็นเท่าไหร่ เกินงบที่ตัวเองกำหนดไว้หรือไม่ ซึ่งดีไซเนอร์ก็จะมีหน้าที่ในการปรับแบบจนเป็นที่พอใจของลูกค้าและอาจทำให้ มีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น ซึ่งระยะการทำ B.O.Q. อาจจะใช้เวลามากกว่าบริษัทรับสร้างบ้านเพราะรายละเอียดเยอะกว่า

**สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน แนะ สคบ. พิจารณาให้ดีก่อนบังคับใช้
นายวิสิฐษ์ โมไนยพงศ์ นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน (HBA) ได้แสดงความคิดเห็นต่อเรื่องดังกล่าวว่า หากสคบ.มีการบังคับใช้ B.O.Q. จริงอาจทำให้ผู้ประกอบการธุรกิจรับสร้างบ้าน กลับเข้าสู่ยุคของผู้รับเหมาก่อสร้าง ที่จะต้องมาแจงรายละเอียดในทุกขั้นตอน ส่งผลให้งานก่อสร้างล่าช้าไม่ทันต่อความต้องการของผู้บริโภค เนื่องจากปัจจุบันก็มีการทำใบชี้แจงราคาและรายละเอียดของการก่อสร้างอยู่ แล้ว จึงไม่เห็นความจำเป็นที่จะต้องทำ B.O.Q.

จากเหตุผลที่แต่ละฝ่ายเสนอก็มีเหตุผลแตกต่างกันไป ชวนให้ลุ้นว่าสคบ.จะมีความเห็นตามฝ่ายไหน?

ที่มา: ฐานเศรษฐกิจ

รถไฟความเร็วสูง-ระยะสั้น กทม.-หัวหิน กทม.-พัทยา อาจให้เอกชน ร่วมลงทุน

พลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี เผยถึงโครงการรถไฟความเร็วสูงว่า ขณะนี้กำลังอยู่ระหว่างการเจรจากับเอกชนที่สนใจ ไม่ว่าจะเป็นกลุ่ม ซี.พี. หรือว่าเครือเจริญโภคภัณฑ์, บริษัท ไทยเบฟฯ และ บริษัท บีทีเอส โดยมี 2 เส้นทางที่จะเร่งดำเนินการให้แล้วเสร็จสำหรับการจัดการของรัฐบาลชุดนี้ ได้แก่ กรุงเทพฯ-พัทยา และกรุงเทพฯ-หัวหิน

โดยแนวคิดที่วางไว้คือ ทางเอกชนจะกู้เงินก้อนใหญ่มาให้ก่อสร้าง โดยอาจจะร่วมมือกันเป็นบริษัทโฮลดิ้ง ซึ่งจะกู้เงินจากต่างประเทศหรือในประเทศ แล้วแต่การจัดการของเอกชน จากนั้นก็จะมาเจรจากับรัฐบาลในสัดส่วนการลงทุนที่เหมาะสม เช่น 70: 30 หรือ 50 : 50 หรือโดยวิธีการรับสัมปทาน ซึ่งจะต้องพูดคุยถึงรายละเอียดต่อไปซึ่งภายในปีนี้จะสรุปให้ชัดเจนต่อไป

นอก จากนี้นายกรัฐมนตรีฯ ยังได้กล่าวถึงความคืบหน้าในรถไฟสีต่างๆ โดยโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ตอนนี้คืบหน้าก่อ 60% จะเปิดให้ใช้งานได้ในไตรมาสที่ 3 ปี 2561 ซึ่งความจริงแล้วโครงการนี้ล่าช้ากว่ากำหนดเดิมถึง 1 ปี จากเดิมที่กำหนดไว้ปี 2560 เป็นปลายปี 2561 เพราะมีปัญหาในเรื่องสัญญาต่างๆ ส่วนสีอื่นๆนั้นพยายามจะทำให้เป็นไปตามแผนที่วางไว้ทั้งหมด 10 เส้นทาง ซึ่งตอนนี้ก็ได้ดำเนินการรอเข้าที่ประชุมเพิ่มอีก 3 สี ได้แก่ สีชมพู, สีเหลือง และสีแดง ส่วนของรถไฟฟ้าสายสีม่วงนั้น คาดว่าจะตัดริบบิ้นเปิดให้บริการในเดือนมีนาคม 2559 นี้

ที่มา : ประชาชาติธุรกิจ

Smart Investor

ตั้งแต่มีสมาร์ทโฟน อะไรๆ ก็พากันพัฒนาตัวเองให้สมาร์ทกันหมด กลายเป็นกระแสหลักของการพัฒนาผลิตภัณฑ์ในทุกอุตสาหกรรม เพื่อสร้างความโดดเด่นเหนือคู่แข่ง ด้วยการเชื่อมตัวผลิตภัณฑ์เข้ากับสมาร์ทโฟนที่กลายเป็นส่วนหนึ่งของชีวิตคน ยุคปัจจุบัน เพิ่มความสะดวกและใกล้ชิดด้วยการสื่อสารระหว่างมนุษย์กับตัวผลิตภัณฑ์ แม้แต่ตู้เย็นก็ยังสมาร์ทได้ ด้วยแผงวัดปริมาณแคลอรี่ หรือการแจ้งเตือนวันหมดอายุของอาหารที่แช่ไว้ คงเป็นไปอย่างที่ตลาดได้คาดการไว้เมื่อปลายปี 2557 ว่าในปี 2558 จะมีผลิตภัณฑ์ที่สมาร์ทเพิ่มขึ้นอีกมากมาย

ความน่าสนใจเมื่อ Apple Watch เปิดตัวเมื่อไม่กี่วันก่อน คงไม่ปฏิเสธว่า Apple Watch เป็น Smartwatch ที่มีความสามารถที่หลากหลาย แต่เมื่อถูกตั้งคำถามโดยการนำไปเปรียบเทียบกับ นาฬิกาแบบดั้งเดิม ในแง่ของมูลค่าในอนาคต สำหรับตลาดของนักสะสมการซื้อขายนาฬิกาออโตเมติคแบบดั้งเดิมถือเป็นการลงทุน ชนิดหนึ่งเพราะยิ่งนานวันมูลค่าก็จะเพิ่มสูงขึ้นเหมือนพระเครื่อง แต่สำหรับนาฬิกาอัจริยะคงไม่ได้เป็นเช่นนั้นแน่ เพราะโดยธรรมชาติของผลิตภัณฑ์อิเล็กทรอนิกส์ทุกประเภทราคาจะตกลงอย่างรวด เร็วหลัง จากเปิดตัวไม่นาน จะเห็นภาพได้ชัดเจนขึ้นเมื่อย้อนกลับไปเมื่อสิบหรือยี่สิบปีก่อน คอมพิวเตอร์ หรือโทรศัพท์มือถือในยุคนั้น  ซื้อต้นปีราคาแพงระยับ แต่แค่ปลายปีราคาเหมือนของแถมของแจก ต่างจากนาฬิกาแบบดั้งเดิมที่ยิ่งนานวัน มูลค่าก็ยิ่งเพิ่มขึ้น และกลายเป็นสมบัติที่ตกทอดถึงลูกถึงหลานคุณค่าก็ไม่ลดลง

ในอุตสาหกรรม ประเภทอื่นๆ ก็ไม่ต่างกัน ไม่ว่าจะเลือกลงทุนในอุตสาหกรรมใด ว่ากันตามหลักการเงิน นักลงทุนต้องการที่สุดคือความมั่งคั่ง แต่ในความมั่งคั่งที่จะได้มานั้นมีความเสี่ยงอยู่ด้วยเช่นกัน โดยเฉพาะการลงทุนในลักษณะที่ไม่มีการบริโภคจริงหรือการเก็งกำไร ที่เป็นสาเหตุของปรากฎการณ์ฟองสบู่สร้างความปั่นป่วนให้กับระบบเศรษฐกิจใน หลายประเทศ ไม่เว้นแม้แต่ประเทศมหาอำนาจอย่างสหรัฐอเมริกา หรือประเทศไทยเองเมื่อปี 2540

ในขณะที่การลงทุนที่มีการบริโภคจริง ยิ่งนานวันก็มูลค่าก็ยิ่งเพิ่มขึ้นจากการเติบโตของการดำเนินงานที่มี ประสิทธิภาพ คงต้องเลือกว่าจะลงทุนรูปแบบใด ที่จะทำให้มูลค่าของเงินลงทุนไม่ลดลง หากเป็นการลงทุนแบบเก็งกำไรซื้อมาขายไปในระยะเวลาสั้นๆ เปลี่ยนสภาพเป็นเงินสดที่ด้อยค่าลงทุกนาที หากไม่มีการนำเงินที่ได้ไปลงทุนต่อ การลงทุนแบบเก็งกำไรในลักษณะนี้ จึงไม่ต่างจากการซื้อนาฬิกาอัจริยะที่มูลค่านับวันมีแต่จะลดลง เมื่อถึงเจนเนอเรชั่นถัดไป คงจะไม่เหลือมูลค่าอะไรเลย กลายเป็นขยะอิเล็กทรอนิกส์

แม้แต่ทองคำก็ยังมีอาการด้อยค่าเมื่อ เปรียบเทียบมูลค่าปัจจุบันกับเมื่อสองปีก่อน ใครซื้อเก็งกำไรไว้ตอนนั้น ถ้าไม่ถือไว้ก็ต้องรับสภาวะขาดทุน หรือซื้อแบบนักลงทุนก็รอให้ราคากลับตัวได้ แต่จะช้าหน่อยเพราะราคาเมื่อสองสามปีก่อนไม่ใช่ราคาที่แท้จริงที่เกิดจาก การบริโภค เป็นราคาที่ถูกปั่นจากนักเก็งกำไรระดับโลก แต่อะไรจะสำคัญไปกว่าการที่ไม่สามารถควบคุมปัจจัยที่จะส่งผลกระทบต่อราคา ทองคำได้เลย

ถ้าลองเลือกจะเปลี่ยนสภาพจาก "นักเก็งกำไร" เป็น "นักลงทุน" โดยการลงทุนระยะยาว ในกิจการใดกิจการหนึ่งอาจจะเป็นการร่วมทุนในกิจการของเพื่อนที่ไว้ใจได้ หรือพิจารณาลงทุนในบริษัทที่มีความมั่นคงและโปร่งใส ที่จะให้ผลตอบแทนต่อเนื่อง และไม่ว่ามูลค่าหน่วยลงทุนจะเพิ่มขึ้นหรือลดลงก็ไม่ทำให้หน่วยลงทุนที่ถือ ครองไว้ลดลง นั่นจะหมายถึงสัดส่วนของเงินปันผลที่จะได้รับตลอดเวลาที่ถือครองหน่วยลงทุน ที่อาจจะเพิ่มขึ้นหรือลดลงตามผลประกอบการของกิจการนั้นๆ แต่ธรรมชาติแล้วไม่มีกิจการใดอยากให้ผลประกอบการของตนเองติดลบแน่นอน และถ้ามีสัดส่วนเงินลงทุนที่มากพอก็สามารถจะควบคุมปัจจัยที่จะทำให้มูลค่า เงินลงทุนเพิ่มขึ้นได้ เพราะเงินลงทุนจะมีมูลค่ามากขึ้นได้ขึ้นอยู่ที่ผลประกอบการ ที่มาจากการบริหารงานที่มีประสิทธิภาพ ทั้งยังสามารถปรับเปลี่ยนแผนและกลยุทธรับมือกับปัจจัยต่างๆ ที่จะส่งผลกระทบให้มูลค่าเงินลงทุนลดลง และการลงทุนลักษณะนี้สามารถส่งต่อให้กับลูกหลานได้โดยที่หน่วยลงทุนอาจจะมี มูลค่าเพิ่มขึ้นจากที่ถือครองไว้ในระยะแรกหลายเท่าตัว

ด้วยเหตุนี้จึง นำเรื่อง Apple Watch นาฬิกาอัจฉริยะที่ถูกตั้งคำถามเปรียบเทียบกับนาฬิกาออโตเมติคแบบดั้งเดิม เกี่ยวกับมูลค่าที่เมื่อเวลาล่วงผ่านเลยไป เพื่อให้เห็นภาพการลงทุนแบบนักเก็งกำไร และแบบนักลงทุนได้ชัดเจนขึ้น ถ้าในอสังหาคงต้องเปรียบเทียบการทำฟลิปปิ้งซื้อมาด้วยวัตถุประสงค์ในการเก็ง กำไรรีบเปลี่ยนสภาพเป็นเงินสด กับการลงทุนซื้ออสังหาไว้ปล่อยเช่าเก็บกินระยะยาว ตัดใจขายเมื่อไรมูลค่าก็ยังสูงกว่าราคาที่ซื้อมา

แต่ไม่มีกติกาใด กำหนดว่าเป็นทั้งสองอย่างพร้อมกันไม่ได้ เป็นทั้งนักเก็งกำไร และนักลงทุน กล่าวคือเป็นนักเก็งกำไรที่หวังผลตอบแทนระยะสั้น เพื่อนำผลตอบแทนไปเป็นนักลงทุนในการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนระยะยาวที่มั่นคงและ ยั่งยืน บริหารสลับกระเป๋าซ้ายกระเป๋าขวา กลายเป็น Smart Investor ไปเลยให้เข้ากับยุคที่อะไรๆ ก็ Smart ไปหมด

การบริหารพื้นที่ Condominium

ปัจจุบันคอนโดมิเนียมไม่ได้จำกัดอยู่เพียงการเป็นห้องพักเท่านั้น หากแต่สามารถปรับให้เป็นอะไรก็ได้ เพื่อเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์โดยการใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด ทั้งเชิงปริมาณและเชิงคุณภาพ

เมื่อกล่าวถึง Condotel หรือ Apartment Hotel อาจจะติดขัดกับข้อกฎหมาย และภาษี ที่มีข้อจำกัดมากมายและยุ่งยากและซับซ้อน เนื่องจากปัจจุบันเจ้าของอพาร์ทเมนท์และเจ้าของห้องชุดหรือคอนโดมิเนียม จำนวนไม่น้อยที่ให้บริการห้องพักรายวันนอกเหนือจากการให้เช่าเป็นรายเดือน ซึ่งถือว่าผิดกฎหมายและตรวจพบก็จะถูกปรับ 20,000 ต่อวัน เพราะไม่ได้จดทะเบียนเป็นธุรกิจโรงแรม หรือจดทะเบียนเป็นอพาร์ทเมนท์ที่สามารถเพียงการให้บริการเช่าห้องพักเป็นราย เดือน

ในอนาคตไม่แน่ว่าอาจจะมีปัญหาในเรื่องของข้อกฎหมายมากขึ้น จากที่เห็นความพยายามกดดันหน่วยงานภาครัฐ ให้เร่งดำเนินการเอาผิดกับผู้ที่ให้บริการห้องพักรายวันที่ไม่ได้จดทะเบียน ประกอบธุรกิจโรงแรม ของผู้ประกอบการธุรกิจโรงแรม เนื่องจากอพาร์ทเมนท์ โฮเทล หรือ คอนโด เทล ไปแย่งส่วนแบ่งการตลาดของผู้ที่จดทะเบียนดำเนินธุรกิจโรงแรม

แต่ ยังมีทางเลือกโดยการเลี่ยงมาเป็น Service Apartment ที่แม้จะให้บริการรายเดือน แต่ห้องพักและบริการหรูในระดับมาตรฐานโรงแรม 4 ดาว 5 ดาว จะทำให้ค่าบริการสูงกว่า Apartment ทั่วไป หรือจะให้เช่าเป็นพื้นที่สำนักงาน ร้านค้า โดยแบ่งช่วงชั้นตาม Demographic Segmentation ของกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นระดับดังภาพที่เป็นเพียงแนวคิด เพื่อให้มีครบทั้งการให้บริการห้องพัก ช็อปปิ้งมอลล์ สำนักงาน แบ่งแต่ละชั้นตามระดับรายได้สองกลุ่มคือกลุ่มที่มีฐานรายได้ปานกลาง และกลุ่มที่มีฐานรายได้สูง จึงจัดทั้งพื้นที่ให้เช่าสำนักงาน และช็อปปิ้งมอลล์ไว้ทั้งสองระดับในอาคารเดียวกัน เพื่อถัวเฉลี่ยผลตอบแทนที่แตกต่างกัน เนื่องจากในชั้นของกลุ่มลูกค้าที่มีฐานรายได้ปานกลางจะสามารถแบ่งห้องให้ เช่าต่อชั้นได้มากกว่า แม้อัตราค่าเช่าจะถูกกว่าชั้นสำหรับผู้เช่าที่มีรายได้สูงที่แบ่งห้องให้ เช่าต่อชั้นได้น้อยกว่า แต่จะได้ปริมาณลูกค้าเพื่อหมุนเวียนธุรกิจ ชั้นอื่นๆ เป็นเพียงแนวคิดในจินตนาการ เพราะในความเป็นจริงจะต้องพิจารณาในปัจจัยต่างๆ อีกมากมาย เพื่อคำนวณว่าคุ้มค่าในการลงทุนหรือไม่

การจะมีอาคารที่มีครบและ เพียบพร้อมในหนึ่งอาคารโดยจับลูกค้าสองกลุ่มเป้าหมายหลักไม่ใช่สิ่งที่เกิด ขึ้นไม่ได้ ตราบเท่าที่โลกใบนี้ยังมี "การตลาด" แต่ทำให้ประสบความสำเร็จได้อย่างไร

จุดประสงค์ของบทความนี้ เพียงจะสื่อว่าไม่มีข้อจำกัด ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ว่าบรรดาอสังหาประเภทต่างๆ ปัจจุบันคือมาตรฐานการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนแปลงไม่ได้จะต้องยึด ติดไปชั่วฟ้าดินดับ นวัตกรรมเกิดขึ้นได้เสมอ อย่างน้อยเพียงการประยุกต์ใช้สิ่งที่ไม่ใช่นวัตกรรมก็อาจกลายเป็นนวัตกรรมใน ท้ายสุดก็อาจเป็นได้ ตามแต่ไอเดียของใครก็ของใคร แล้วคิดว่าอสังหาในอนาคตควรเป็นอย่างไร หรือนำมาพัฒนาให้เป็นอะไรได้บ้างนอกจากที่ได้กล่าวมาแล้ว เพื่อการใช้พื้นที่ที่มีอยู่อย่างจำกัดให้เกิดประโยชน์สูงสุดทั้งในเชิงปริมาณและเชิงคุณภาพ

จับเสือมือเปล่า เพื่อเป็น เสือนอนกินกับ "CondoTel"

ทำความรู้จัก กับ "CondoTec" (Smart Condo) แล้ว ลองรู้จักกับ "Condotels" เผื่อจะเป็นประโยชน์สำหรับผู้ที่สนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโด หรือผู้ที่ซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยเอง แต่ไม่ว่าจะซื้อด้วยวัตถุประสงค์ใด รู้ไว้ใช่ว่าไว้เป็นทางหนีทีไล่ หรือเป็นอีกหนึ่งทางเลือก

คงต้องบอกว่า คอนโดเทล ก็คือ คอนโด+โฮเตล หรือโรงแรม เพื่อให้เห็นภาพรวมได้ชัดเจนที่สุด แต่ละคนมีเหตุผลในการซื้อหาจับจองเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมที่แตกต่างกัน แล้วแต่ว่าหลังจากนั้นจะทำอย่างไรกับอสังหาชนิดนี้ บ้างก็อาจจะอยู่อาศัยเอง หรือเพื่อการลงทุน ในการลงทุนมีหลากหลายวิธีที่จะทำให้คอนโดมิเนียมที่ซื้อสร้างผลตอบแทนกลับมาให้มากที่สุด แล้วแต่ว่าใครถนัดแบบไหน บางคนอาจจะซื้อทำฟลิปปิ้งขายต่อออกไปอย่างรวดเร็ว หรืออาจจะเก็บไว้ให้เช่าเป็นอพาร์ทเมนท์ แต่หากลองนึกว่าถ้าคอนโดที่ซื้อมีสภาพที่เอื้อต่อการนำมาทำเป็นคอนโดเทล ให้เช่าเสมือนโรงแรม เพื่อให้ได้ผลตอบแทนที่มากขึ้นกว่าการให้เช่าเป็นอพาร์ทเมนท์ธรรมดา

รูปแบบของ "คอนโดเทล" จะมีบริการหรือสิ่งอำนวยความสะดวกให้เจ้าของห้องและลูกค้าในมาตรฐานของโรงแรม มากกว่าคอนโดมิเนียม เช่นการมีระบบการรับจองห้อง การบริการอาหาร โทรศัพท์ และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ รวมทั้งการรักษาความสะอาด และการเก็บค่าบริการเช่นเดียวกันมาตรฐานโรงแรมทั่วไป ต่างกันก็เพียง "ความเป็นเจ้าของ" เป็นการแบ่งขายห้องแต่ละห้องให้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อหรือนักลงทุนเหมือน คอนโดมิเนียมปกติที่สามารถเข้าพักเอง หรือจะให้ลูกค้าเช่า โดยมีผู้บริหารโครงการเป็นผู้บริหารงานทั้งหมด การตกแต่งก็จะเหมือนกันหมดทุกห้อง จึงไม่แปลกใจเลยว่าทำไมลูกค้าแทบจะแยกแยะโรงแรมกับคอนโดเทลไม่ออก เพราะนั่นก็คือโรงแรมดีๆ นี่เอง เพียงแต่ผู้ให้เช่ามิใช่เจ้าของอาคาร แต่เป็นเจ้าของห้องเท่านั้นเอง

ในแต่ละโครงการอาจจะมีเงื่อนไขที่ แตกต่างกัน เช่น การตั้งเงื่อนไขของผู้บริหารโครงการในการเข้าพักโดยเจ้าของห้องปีละ 10 คืน หรือค่าใช้จ่ายที่อาจจะเกิดขึ้นจากการบริหารจัดการระบบให้กับผู้ที่รับผิด ชอบในการบริหารโครงการ ส่วนนี้จะเหมือนค่าส่วนกลางที่ปกติหากเป็นคอนโดมิเนียมทั่วไปเจ้าของห้องมี หน้าที่ที่ จะต้องจ่ายค่าส่วนกลางอยู่แล้ว ไม่ว่าจะใช้บริการหรือไม่

การ เสียค่าส่วนกลางไปโดยไม่ได้รับผลตอบแทนของคอนโดมิเนียมทั่วไป เป็นอีกส่วนที่แตกต่างกับคอนโดเทลที่แม้จะมีการเก็บค่าส่วนกลางก็เป็นการลง ทุน เป็นต้นทุนวสำหรับการบริหารจัดการ เพื่อให้ได้มาซึ่งผลตอบแทนจากค่าเช่าของลูกค้าที่มากกว่า ไม่ใช่ค่าใช้จ่าย หักกลบลบกันได้ได้เงินเหลือเป็นกำไร ซึ่งเป็นการบริหารค่าส่วนกลางไม่ให้เป็นภาระกับเจ้าของห้องแล้วยังสร้างผล ตอบแทนให้อีกต่างหาก

ทางเลือกของ Ultimate Developer ที่ไม่ต้องลงทุนสร้างอาคารสูงห้าชั้นสิบชั้น ลงทุนเพียงซื้อคอนโดเทลเพียงไม่กี่ห้อง หรือใครทุนหนาหน่อยก็อาจจะเหมายกชั้นเพื่อไปทำคอนโดเทลเอง อาศัยระบบส่วนกลางของโครงการเพียงเท่านี้ก็เป็น "เจ้าของโรงแรม" ได้แล้ว

เข้าใจว่าปัจจุบันน่าจะมีนักลงทุนรายย่อยทำบ้างแล้ว ด้วยการซื้อคอนโดมิเนียมแล้วนำมาให้เช่าในลักษณะของโรงแรม โดยต้องทำทุกอย่างด้วยตนเองเพราะคอนโดมิเนียมทั่วไปไม่ได้มีระบบต่างๆ เหมือนระบบของโรงแรม ต่างจากคอนโดเทลที่จะใช้ระบบของโรงแรมทั้งหมดในการบริหารจัดการ เจ้าของห้องไม่ต้องทำอะไรลงทุนซื้อห้องอย่างเดียวแล้วรอรับผลตอบแทนจากค่าเช่าหลังหักค่าใช้จ่ายแล้วอย่างเดียว ไม่ต้องเก็บกวาด ตกแต่งห้อง ทำความสะอาด หรือหาลูกค้า เพราะหากเป็นคอนโดเทลผู้บริหารโครงการจะเป็นผู้รับผิดชอบในส่วนนี้เอง

ทำความรู้จักกับ "CondoTec" (Smart Condo)

"Building Automation System (BAS) ส่วนใหญ่จะใช้กันแค่ระบบควบคุมในอาคาร
ยังไม่ค่อยมีใครคิดถึงเรื่องการติดต่อสื่อสารหรือ application สำหรับผู้อาศัยขนาดนี้"

Smart Condo คอนโดอัจฉริยะ ที่เชื่อมต่อการสื่อสารระยะไกลส่วนตัว เพื่อควบคุมและสั่งการทำงานระบบต่างๆ ภายในห้อง

ความสามารถของ Smart Home ที่มีการใช้งานกันบ้างแล้ว ด้วยความซับซ้อนของระบบจึงอาจจะยังไม่แพร่หลายเท่าไรนัก อาจจะมีใช้งานเพียงบางส่วนเพราะในการวางระบบต่างๆ มีต้นทุนพอสมควรเลยทีเดียว

Smart Condo ไม่ต่างจาก Smart Home ที่เน้นการใช้เทคโนโลยีมาควบคุมอุปกรณ์ต่างๆ ภายในบ้าน เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ผู้อยู่อาศัย และความปลอดภัย ยกตัวอย่าง

1. ระบบควบคุมไฟฟ้าแสงสว่าง เปิด-ปิด ปรับระดับความสว่าง


2. ระบบควบคุมอุปกรณ์ไฟฟ้า สั่งการทำงานเครื่องปรับอากาศ ม่าน


3. ระบบความบันเทิงภายในบ้าน สั่งการทำงานทีวี เครื่องเสียง


4. ระบบบริหารพลังงาน และพลังงานสำรอง เปิด-ปิด เครื่องใช้ไฟฟ้า ตามสภาพแวดล้อม


5. ระบบสื่อสาร รับ-ส่งข้อความหรือคำสั่งระหว่างผู้ใช้งาน


6. ระบบรักษาความปลอดภัย เชื่อมต่อระบบกันขโมย/กล้อง, เปิด-ปิดประตู

โดยอาจจะแยกการควบคุม 2 ระบบ ควบคุมโดยมนุษย์ ที่นอกจากจะควบคุมผ่านแผงวงจรหรือรีโมทคอนโทรล ยังสามารถควบคุมสั่งการด้วยสมาร์ทโฟน-แท็ปเล็ตผ่านสัญญาณอินเตอร์เน็ต และการควบคุมด้วย Sensor จะเห็นภาพได้ชัดคือการปรับแสงสว่างตามสภาพแวดล้อม หรือบันทึกภาพเมื่อมีการเคลื่อนไหว

เริ่มมองเห็นความสะดวกสบายและความอุ่นใจ แม้ตัวจะไม่อยู่ในห้องแล้วใช่ไหม เป็นการเชื่อมโยงอสังหาฯ กับผู้อยู่อาศัยให้กลายเป็นหนึ่งเดียวกันอย่างลงตัวสำหรับไลฟ์สไตล์ ยุค 4G จริงๆ

ซึ่งเป็นแนวคิดการพัฒนาอสังหาที่มีนวัตกรรมการใช้ชีวิตแบบไฮเทคของผู้อยู่อาศัย ที่ช่วยป้องกันสภาวะ Red Blood ที่ยังไม่เกิดในตอนนี้ได้อย่างสวยงาม ลองลงทุนด้วยตนเอง ความเป็น Smart Condo ทำให้มีความน่าสนใจที่ไม่ว่าจะซื้อไว้อยู่เองหรือเพื่อการลงทุน

ซีบีอาร์อี คาดปี 58 มีพื้นที่สำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาด

นายนิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ กรรมการบริหาร หัวหน้าแผนกจัดหาพื้นที่สำนักงาน บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) จำกัด หรือ (CBRE) ในปีที่ผ่านมาตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ยังคงเติบโตแม้จะเกิดเหตุการณ์ทางการเมือง ปริมาณการใช้พื้นที่และค่าเช่ายังปรับตัวสูงขึ้นตลอดทั้งปี สำหรับปีนี้ ซีบีอาร์อี คาดการณ์ว่า อัตราพื้นที่ว่างในอาคารสำนักงานจะยังลดลงต่อไป และค่าเช่าจะยังคงเพิ่มสูงขึ้นอีก ทว่าพื้นที่ว่างอาจจะเพิ่มขึ้นชั่วคราว เนื่องจากจะมีพื้นที่สำนักงานใหม่เพิ่มเข้าสู่ตลาดในปีนี้

โดย ในปี 2557 มีอัตราพื้นที่ว่างในอาคารสำนักงานอยู่ที่ระดับต่ำกว่า 10% และซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่าจะยังคงทรงตัวอยู่ในระดับดังกล่าวในปี 2558 สำหรับพื้นที่สำนักงานใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดในปีนี้คาดว่าจะอยู่ที่ 2 แสนตร.ม. ในขณะที่ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานจะเพิ่มขึ้นในปริมาณที่ใกล้เคียงกัน
"แม้ว่าตลาดอาคารสำนักงานจะชะลอตัวในช่วงครึ่งแรกของปี 2557 แต่ทว่าในช่วงครึ่งปีหลัง ตลาดก็กลับมาคึกคักอีกครั้ง ทั้งนี้เพราะสถานการณ์ทางการเมืองที่ดีขึ้น จึงทำให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง" นายนิธิพัฒน์ กล่าว

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 35 ฉบับที่ 3,030  วันที่  26 - 28  กุมถาพันธ์  พ.ศ. 2558

"เรือนใจ" คุณค่าที่วัดกันด้วยจิตวิญญาณ

"ถ้าพูดในเชิงของคุณค่าของอสังหาริมทรัพย์ SPIRIT น่าจะเป็นคำตอบที่ดีที่สุด การที่จิตวิญญาณของผู้อยู่อาศัย และจิตวิญญาณของอสังหาริมทรัพย์ ที่เดินทางเข้าสู่จุดสมดุล Charge Life ซึ่งกันและกันจนเป็นหนึ่งเดียวอย่างลงตัว"

เมื่อกล่าวคำ ว่า จิตวิญญาณของอสังหาฯ สำหรับคนไทยยุคใหม่อาจจะฟังดูชวนขบขัน ด้วยมองว่าเป็นสิ่งไม่มีชีวิตจะมีจิตวิญญาณได้อย่างไร แต่สำหรับคนญี่ปุ่นแล้วทุกสิ่งไม่ว่าจะมีชีวิตหรือไม่ล้วนแล้วแต่มีจิต วิญญาณ มีความหมาย มีความลึกซึ้งในตัวตนของสิ่งนั้นๆ ไม่เฉพาะสิ่งมีชีวิตเท่านั้นที่ต้องเคารพและให้เกียรติ

แม้แต่คนไทย ยุคก่อนๆ ก็จะเข้าใจเกี่ยวกับจิตวิญญาณของอสังหาริมทรัพย์ได้ดีไม่น้อยเช่นกัน เห็นได้จากการตั้งศาลพระภูมิเจ้าที่ การแสดงออกถึงการยอมรับและเคารพผู้ที่เคยอยู่อาศัยหรือเป็นเจ้าของที่ดิน นั้นๆ มาก่อน

สถานที่ที่เป็น "เรือนใจ" ให้ได้พักพิงยามเหนื่อยอ่อน หรือ เรือนใจที่จะบันทึกทุกความทรงจำที่แสนจะประทับใจร่วมกันกับคนที่รักและหวง แหน คล้ายเป็นสถานที่ศักดิ์สิทธิ์ของปัจเจกบุคคล นั่นจะใช่คุณค่าของอสังหาฯ หรือไม่

สำหรับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แล้วสิ่งที่ต้องทำคือค้นหา Charactor หาจิตวิญญาณที่แท้จริงของอสังหาฯ แล้วขับให้ตัวตนของอสังหาโดดเด่นขึ้นมา ที่อาจจะต้องลงทุนเพิ่มในส่วนของการปรับภูมิทัศน์ รองรับกับความเป็นปัจเจกบุคคลในจิตวิญญาณของผู้อยู่อาศัย ให้สามารถเชื่อมโยงจนเป็นส่วนเดียวกัน เพื่อเสริมสร้างคุณค่าให้แก่อสังหาฯ ทั้งปัจจุบันจนถึงอนาคต ในลักษณะของ "เรือนใจ" ที่จะเกิดขึ้นเองตามธรรมชาติ และนั่นจะทำให้อสังหาฯ แห่งนั้นประเมินเป็นมูลค่ามิได้เลย และอาจจะต้องเก็บคำว่าทำเลพับใส่กระเป๋าด้วยเช่นกัน

จับทิศตลาดซื้อขาย-ให้เช่า อสังหาฯ 2558

กลุ่มลูกค้าชาวไทยที่มีความมั่งคั่งสูง (High net worth) กำลังกลับมาให้ความสนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นประเภทที่พักอาศัย หรือที่ดิน ตลาดที่พักอาศัยในย่านรอบนอกใจกลางเมือง หรือมิดทาวน์

เป็นตลาดที่อาศัยความต้องการจากกลุ่มลูกค้าที่มีรูปแบบการใช้ชีวิตที่ เปลี่ยนไป เป็นกลุ่มลูกค้าที่มีอายุไม่มากนัก เป็นครอบครัวขนาดเล็กลง และพักอาศัยในคอนโดมิเนียมในระดับราคาเริ่มต้น ด้านตลาดระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่เริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้ง พร้อมการเปิดโครงการใหม่ในหลายทำเลชั้นเยี่ยมในใจกลางกรุงเทพฯ นอกจากนี้ กลุ่มนักลงทุนต่างชาติจากฮ่องกง และสิงคโปร์เริ่มกลับเข้ามาอีกครั้งเพื่อมามองหาโอกาสการลงทุนในโครงการที่ พักอาศัยระดับไฮเอนด์

ตลาดซื้อขายที่พักอาศัย

       ในปี 2558 ตลาดคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมืองของกรุงเทพฯ จะมีการแข่งขันที่รุนแรงมากขึ้นจากการเปิดโครงการใหม่มากมาย แต่ความต้องการที่มีอยู่อย่างต่อเนื่องจะทำให้นักลงทุนที่มีความเชี่ยวชาญใน ตลาดยังคงมองเห็นถึงโอกาสในการลงทุน ซีบีอาร์อีเริ่มเห็นถึงการกลับมาของนักลงทุนต่างชาติอันเป็นผลมาจาก สถานการณ์ทางการเมืองที่มีความมั่นคง และการขาดโอกาสการลงทุนในประเทศของตนเอง

โดยภาพรวมตลาดยังคงสดใสสำหรับโครงการระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ แม้ว่าในปี 2557 จะเป็นปีที่ดูไม่คึกคัก แต่กลับมีการทำลายสถิติราคาคอนโดมิเนียมที่ระดับราคามากกว่า 300,000 บาทต่อตารางเมตร ถึง 5 โครงการด้วยกัน ได้แก่ 185 ราชดำริ ที่ราคา 330,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วนเดอะ สุโขทัย เรสซิเดนเซส เดอะ ริทซ์-คาร์ลตัน เรสซิเดนเซส บางกอก แมกโนเลียส์ วอเตอร์ฟรอนท์ เรสซิเดนซ์ และมาร์ค สุขุมวิท ที่ราคา 310,000 บาทต่อตารางเมตร “ตลาดคอนโดมิเนียมหรูได้พิสูจน์ให้เห็นว่า เป็นตลาดที่แข็งแกร่ง และมีอัตราการยกเลิกการจองซื้อในระดับที่ต่ำมาก ต่างจากตลาดเก็งกำไร” น.ส.อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการซีบีอาร์อี กล่าว

ประการสำคัญ คือ การที่โครงการเหล่านี้สามารถแตะราคาในระดับดังกล่าวมิได้มาจากปัจจัยเพียง ประการเดียว แน่นอนว่าทำเลที่ตั้งมีบทบาทที่สำคัญมาก แต่โครงการเหล่านี้สามารถตอบโจทย์ลูกค้าได้ในหลายข้อ ไม่ว่าจะเป็นการมีความเข้าใจในความต้องการของตลาดในเรื่องขนาดห้อง รูปแบบสถาปัตยกรรม และการออกแบบภายใน การจัดวางพื้นที่ห้อง และประโยชน์การใช้สอย การเลือกใช้วัสดุอุปกรณ์คุณภาพสูง และการใส่ใจในรายละเอียด รวมทั้งจุดขายในด้านอื่นๆ เช่น การบริหารอาคารโดยเครือโรงแรมระดับสากล วิวทิวทัศน์ที่น่าตื่นตาตื่นใจ และสิ่งที่สำคัญที่สุดคือการมีที่ตั้งอยู่ในย่านชั้นนำ ผู้ซื้อที่ยอมจ่ายเงินเพิ่มขึ้นกว่าปกติย่อมจะคาดหวังสินค้าในระดับพรีเมียม

“โครงการที่สามารถสร้างมาตรฐานด้านราคาใหม่ได้ คือ..
อาคารรุ่นใหม่ที่เลือกใช้วัสดุอุปกรณ์ที่มีความล้ำหน้า
มากกว่าอาคารรุ่นเก่า”

“ตลาดนี้เป็นตลาดที่มีความเฉพาะตัวเป็นอย่างมาก ซึ่งเป็นการตอบโจทย์ความต้องการกลุ่มลูกค้าระดับบนสุดของตลาด” นายเจมส์ พิทชอน กรรมการบริหาร หัวหน้าแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี กล่าวเสริม

ราคาคอนโดมิเนียมที่เพิ่มสูงขึ้นนี้ได้ส่งผลให้ราคาคอนโดฯ ที่นำมาขายต่อ หรือรีเซลส์ปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย แม้จะขยับขึ้นในระดับที่น้อยกว่าก็ตาม โครงการที่สร้างเสร็จมามากกว่า 10 ปีและตั้งอยู่ในทำเลชั้นดี อย่างเช่น แอทธินี เรสซิเดนซ์ และเดอะ พาร์ค ชิดลม สามารถทำราคาได้มากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าราคาที่ขายเมื่อ 10 ปีที่แล้ว ที่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จถึงเท่าตัว การบริหารจัดการอาคารที่ดี การบำรุงรักษาอาคารตามกำหนดระยะเวลา และการปรับปรุงอาคารเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้มูลค่าอาคารเก่าเพิ่มสูงขึ้น แต่อย่างไรก็ตาม ลักษณะดังกล่าวนี้เกิดขึ้นน้อยมากในกรุงเทพฯ ที่ส่วนใหญ่จะมุ่งเน้นไปที่อาคารรุ่นใหม่มากกว่า

และนี่คือเหตุผลว่า ทำไมทำเลที่ตั้งมิใช่ปัจจัยเพียงประการเดียวที่เป็นตัวกำหนดในเรื่องราคา และเป็นไปได้ว่ามีคอนโดฯ ที่แล้วเสร็จก่อนปี 2540 ที่ราคาแทบไม่ขยับเลยในช่วงเกือบ 20 ปีที่ผ่านมาแม้จะตั้งอยู่ใกล้กับคอนโดฯ รุ่นใหม่ที่ได้รับการดูแลเป็นดี และมีการเลือกใช้วัสดุอุปกรณ์ที่มีคุณภาพดีกว่า

“แต่ละอาคารต่างก็มีลักษณะเฉพาะในตลาดของตัวเอง”

ด้วยราคาที่ดินที่อยู่ในช่วงขาขึ้น อาจทำให้เกิดเป็นยุคทองของเจ้าของอาคารรุ่นเก่าที่ลงทุนไปในการปรับปรุง พื้นที่ส่วนกลาง และระบบบำรุงรักษาอาคารต่างๆ ทำให้อาคารของตนได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้ออีกครั้ง

ตลาดคอนโดฯ ในย่านมิดทาวน์ และชานเมืองกำลังเผชิญต่อความท้าทายของตลาด ซีบีอาร์อี ประเมินว่า จะมีคอนโดฯ มากกว่า 100,000 ยูนิต ที่จะแล้วเสร็จในอีก 18 เดือนข้างหน้า ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นห้องขนาด 1 ห้องนอน

ผู้ประกอบการหลายราย รายงานอัตราการยกเลิกการจองซื้อในระดับ 15%-20% แต่บททดสอบที่แท้จริงจะมาถึงในช่วงที่ต้องทำการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม เหล่านี้ คำถามคือ ผู้ประกอบการจะสามารถเปลี่ยนยอดขายในช่วงระหว่างดำเนินการก่อสร้างให้เป็น การรับรู้รายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อได้หรือไม่ หรือผู้ที่ซื้อเพื่อเก็งกำไรจะผิดสัญญาหรือไม่ เพราะไม่สามารถขายห้องต่อได้ หรือผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองจะสามารถขอสินเชื่อได้หรือไม่ เพราะกฎระเบียบในการให้สินเชื่อมีความเข้มงวดมากยิ่งขึ้น

โครงการที่พักอาศัยแนวราบอย่างทาวน์เฮาส์ หรือบ้านเดี่ยวเป็นทางเลือกที่น่าสนใจมากสำหรับกลุ่มครอบครัวที่ต้องการ พื้นที่ใช้สอยที่กว้างขึ้น และอาจจะมีสวนพร้อมที่จอดรถ ครอบครัวที่จำเป็นต้องมีพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่จะไม่เลือกคอนโดฯ ในย่านมิดทาวน์ และชานเมือง เพราะราคาต่อตารางเมตรในทำเลดังกล่าวสูงกว่าทาวน์เฮาส์ หรือบ้านเดี่ยว ซึ่งเป็นผลมาจากราคาค่าก่อสร้างของคอนโดฯ ที่สูงกว่าคอนโดฯขนาด 100 ตารางเมตร บนถนนรัตนาธิเบศร์ ตามแนวรถไฟฟ้าสีม่วงจะมีราคาประมาณ 7 ล้านบาท ซึ่งในราคานี้สามารถซื้อบ้านเดี่ยวที่มีพื้นที่ใช้สอยขนาด 200 ตารางเมตร ที่ตั้งอยู่ห่างจากสถานีในแนวรถไฟฟ้าสีม่วงไม่ถึง 1-2 กิโลเมตร

ทั้งนี้ ความต้องการคอนโดฯ ในย่านมิดทาวน์ และชานเมืองจะจำกัดอยู่เพียงห้องพักขนาด 1 ห้องนอน จากการที่ราคาบ้านเดี่ยวปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเพราะราคาที่ดินที่แพง ขึ้น ซีบีอาร์อี พบว่า ทาวน์เฮาส์เป็นทางเลือกที่จับต้องได้มากที่สุด และเป็นโครงการแนวราบประเภทที่ได้รับความนิยมมากที่สุด

“ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าจากนี้จะเป็นปีของทาวน์เฮาส์” นายเจมส์ ให้ความเห็น

ตลาดให้เช่าที่พักอาศัย

       จำนวนชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในประเทศไทยเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อ เนื่อง และส่วนใหญ่เป็นความต้องการเช่าที่พักอาศัยมากกว่าซื้อ โดยส่วนมากเป็นความต้องการที่พักอาศัยขนาด 2-3 ห้องนอน ซึ่งมีปริมาณมากกว่าซัปพลายที่มีอยู่ในตลาด

คอนโดฯ รุ่นใหม่ส่วนใหญ่เป็นห้องขนาด 1 ห้องนอน และมีการก่อสร้างอพาร์ตเมนต์ใหม่เพียงไม่กี่แห่ง ทำให้ห้องขนาด 2-4 ห้องนอน ที่นำมาปล่อยเช่าในย่านที่ได้รับความนิยมมากที่สุดจากผู้เช่าชาวต่างชาติ อย่างสีลม สาทร และสุขุมวิทมีจำนวนจำกัด

“ในปี 2558 มีอพาร์ตเมนต์ให้เช่าสำหรับชาวต่างชาติเพียง 2 แห่งเท่านั้นที่จะเปิดให้บริการในย่านซีบีดี”  นายธีราธร ประพันธ์พงศ์ ผู้อำนวยการแผนกให้เช่าที่พักอาศัย ซีบีอาร์อี กล่าวว่า

“นับว่าเป็นช่วงเวลาที่ตลาดมีความคึกคักทีเดียว เพราะมีผู้เช่าชาวต่างชาติที่เดินทางเข้ามาทำงานในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา”

 ในปีนี้ ซีบีอาร์อี คาดการณ์ว่า มีความเป็นไปได้ว่าค่าเช่าต่อเดือนสำหรับห้องขนาด 2-4 ห้องนอนจะเพิ่มสูงขึ้นเป็นครั้งแรกในรอบ 25 ปี และนักลงทุนที่ซื้อคอนโดฯ เพื่อปล่อยเช่าจะได้รับประโยชน์อย่างมากจากแนวโน้มนี้





ที่มา: manager.co.th

นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์..เริ่มที่ตรงนี้

หลายคนใฝ่ฝัน หรืออาจจะเพิ่งเริ่มสนใจ ด้วยเหตุผลต่างๆ นาๆ อยากจะเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บางคนยังไม่มีอาชีพ บ้างก็มีอาชีพมั่นคง แต่ต้องการความมั่งคั่ง บ้างก็เป็น Broker หรือนายหน้าอยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ แต่อยากพัฒนาตัวเองสู่การเป็น นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สำหรับคนที่อยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์อยู่แล้วก็คงจะพอหาหนทางที่จะพัฒนาตนเองไต่ระดับเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ไม่ยาก แต่สำหรับคนที่ไม่ได้อยู่ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ไม่มีญาติพี่น้องหรือเพื่อนสนิทเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยมากมักจะเป็นเพียง Broker ก็คงไม่ใช่เรื่องง่ายนัก ที่จะผันตัวเองเข้าสู่การเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เบื่องต้นก็คงจะ..มืดแปดด้าน

ที่ปรึกษาดีๆ ก็ใช่ว่าจะเดินมาชนให้ปรึกษากันได้ง่ายๆ ลงระดับเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ส่วนมากแล้วก็สาละวนอยู่กับธุรกิจส่วนตัว ไม่ได้มีเวลามาให้ใครปรึกษา ว่างเว้นจากงานตัวเองก็อาจจะมีคนจ้างไปเป็นที่ปรึกษาเพื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อาจจะเป็นบุคคลทั่วไปหรือเป็นนิติบุคคล

ครั้นจะหาหนังสือซื้อหนังสืออ่านส่วนมากก็ไม่ค่อยจะให้ความกระจ่างได้มากนัก กว่าจะเรียนรู้อย่างมากบางคนก็เป็นได้เพียง Broker หรือนายหน้า ขยับขึ้นมาหน่อยก็เป็นยี่ปั๊ว ซาปั๊ว ซื้อขายอสังหาฯ หากได้เพียงเท่านี้..เสียดายเงินที่ซื้อหนังสือเพราะเป็นเรื่องที่คนตั้งแต่สมัยไหนสามารถทำได้โดยไม่จำเป็นต้องพึ่งพาหนังสือ การหาซื้อหนังสือมาอ่านหรือการค้นหาข้อมูลทางอินเตอร์เน็ตก็ยังไม่ตอบโจทย์แม้จะบรรลุได้เป็นถึง Broker มือหนึ่ง มือสอง หรือมือสาม เพราะประเด็นหลักไม่ได้ต้องการเป็น Broker หรือนายหน้า แต่ต้องการเป็น Developer หรือนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ที่เห็นนิยมกันสมัยนี้ก็เริ่มจากการเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เล็กๆ โดยการซื้อบ้านเก่ามารีโนเวท พัฒนาปรับปรุง ทำจนเสร็จแล้ว อย่างไรต่อ..ขาย กว่าจะได้แต่ละหลัง กว่าจะเสร็จแต่ละขั้นตอน แบกภาระความเสี่ยงที่จะขายไม่ได้ตามระยะเวลาที่ควรจะเป็นไว้เต็มหมัด ถ้าเป็นที่ดินส่วนตัวไม่มีดอกเบี้ยก็แค่รอและรอ เพราะต้องไม่ลืมว่า บ้าน ที่ดิน คอนโดมิเนียม ฯลฯ ลองขึ้นชื่อว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ขายกันได้วันนี้หรือพรุ่งนี้ เป็นสินค้าที่ใช้ระยะเวลาในการขายค่อนข้างนานถึงนานมากหรืออาจจะขายไม่ได้เลย ไม่ได้เหมือนรถรา หรือสร้อย แหวน นาฬิกา ข้อมือ โทรศัพท์ มือถือ หนูช๊อบชอบ ซื้อง่ายขายคล่อง แต่ที่ดินราคานับล้านสิบล้านยี่สิบล้านจะซื้อกันวันนี้ขายพรุ่งนี้..ไม่เฮงสุดๆ ก็คงต้องไปขายที่ดาวอังคาร

ซื้อถูก ขายแพง กินส่วนต่าง กฎของการค้าขาย พื้นฐานที่แม้แต่พ่อค้าแม่ค้าในตลาดสดก็ทราบดี หากต้องการเป็นเพียง Broker ก็คงไม่จำเป็นต้องสอนกัน แต่สิ่งที่ทำให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แตกต่างจาก Broker ก็คือการเพิ่มมูลค่าสินค้า เพียงแต่สินค้ามีมูลค่าสูงมาก การดำเนินการต่างๆ ก็มีขั้นตอนค่อนข้างจะยุ่งยากกว่าสินค้าชนิดอื่นๆ แม้จะไม่ต้องใช้ทักษะวิชาชีพเฉพาะทาง เรียกว่าใครก็ทำได้ แต่ทำได้กับทำเป็นมันก็คนละเรื่องกัน ทำได้แต่เจ๊งนั่นก็เรียกว่าทำไม่เป็น เพราะขึ้นช่อว่านักพัฒนา ไม่ว่าจะพัฒนาสิ่งใดต้องทำให้ดีขึ้นกว่าเดิม หากเป็นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ก็ต้องพัฒนาให้ที่ดินที่พัฒนามีมูลค่ามากขึ้นกว่าเดิม ไม่ใช่หนึ่งหรือสองเท่าแต่เป็นหมื่นเป็นพันเท่าต่างหากจึงจะเรียกได้ว่าเป็น นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ไม่โลกสวยจนมองไม่เห็นโลกของความจริง ทำได้ก็คือทำได้ ไม่ใช้อารมณ์ส่วนตัวดันทุรังในสิ่งที่เป็นไปไม่ได้ จริงอยู่ว่าไม่มีสิ่งใดที่เป็นไปไม่ได้จะมีทางออกของมันเสมอ แต่คุ้มค่าหรือไม่กับเงิน เวลา โอกาส ที่ลงทุนไป แม้จะไม่ขาดทุนแต่หากใช้เวลานานกว่าจะคืนทุนนั่นก็เรียกว่าขาดทุนเพราะมูลค่าเงินลงทุนที่ลดลงไปตามอัตราเงินเฟ้อ แม้ว่าในทางบัญชีเหมือนว่าจะเท่าทุนหรือกำไรแล้ว แต่ในทางการเงินอาจจะมองว่าขาดทุน หากใช้เวลานานเกินไปและได้รับผลตอบแทนมูลค่าเท่าเท่ากับที่คำนวณไว้เมื่อแรกเริ่มดำเนินการ เพราะจะคำนึงถึง Payback Peried ด้วย ยิ่งหากมองในแง่ของนักเศรษฐศาสตร์ก็ยังอาจจะขาดทุนต่อให้ในทางการเงินที่คำนวณ NAV หรือมูลค่าแท้จริงแล้วคือกำไร เพราะในทางเศรษฐศาสตร์ยังมองถึงการขาดทุนโอกาสในการทำกำไร หรือขาดทุนกำไร ขาดทุนโอกาสที่่จะได้รับผลกำไรที่ควรจะได้รับนั่นเอง

อสังหาริม ทรัพย์ นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อบรม สัมมนา รวยด้วยอสังหา 2558 ลงทุน อสังหา ลงทุนบ้าน ลงทุนคอนโด นายหน้า ที่ดิน คอนโด บ้าน อสังหา 2558 กฎหมายอสังหา

ส่อง Environment Factor อยู่ให้ถูกที่ถูกเวลา

เมื่อทำธุรกิจใดๆ ก็ตาม หลีกหนีไม่พ้นอุปสรรคทุกรูปแบบ ทั้งจากปัจจัยแวดล้อมที่กระทบกับธุรกิจทั้งจากภายใน และภายนอก แต่บางทีหากมองให้ดีมองให้เป็นอุปสรรคกลับกลายเป็นโอกาส

Macro Environment Factor

1. Social


2. Culture


3. Economics


4. Political/Legal


5. Tecnology

ในที่นี้จะขอกล่าวเพียงบางส่วน
ตัวอย่างเกี่ยวกับการวิเคราะห์สภาพแวดล้อมทั่วไปที่เห็นได้ชัดเจนในระยะนี้ที่เห็นง่ายๆ และชัดเจน เป็นเรื่องเกี่ยวกับนโยบายต่างๆ ของภาครัฐ หรือกฎหมาย การเมือง ในสภาวะแวดล้อมโดยทั่วไปภายในประเทศในปัจจุบัน หรือปัจจัยภายนอกที่เป็นได้ทั้งโอกาสและอุปสรรค แแม้จะเป็นปัจจัยภายนอกที่ไม่สามารถควบคุมได้ แต่เลือกที่จะ "ยืนให้ถูกที่ ถูกเวลาได้" เช่นอย่างในตอนนี้ หากติดตามข่าวสารจะเห็นชัดว่ารัฐบาลชุดปัจจุบัน (2558) เน้นการส่งเสริมการท่องเที่ยวภายในประเทศและให้ความสำคัญเป็นอย่างมาก ที่จะเป็นโอกาสให้กับธุรกิจการท่องเที่ยว โรงแรม ได้รับผลประโยชน์จากนโยบายต่างๆ ของ รัฐบาลที่ออกมาช่วยกระตุ้นตามนโยบาย เช่น การคืนภาษีให้นักท่องเที่ยว การเพิ่มวันหยุด การปรับภูมิทัศน์ของแหล่งท่องเที่ยว หรือการรณรงค์ผ่านสื่อทุกรูปแบบ ที่นอกจากจะสร้างบรรยากาศชักชวนให้ชาวไทยหรือชาวต่างชาติเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยมากขึ้น ยังเอื้อกับการลงทุนในกลุ่มธุรกิจการท่องเที่ยวทั้งทำให้มีความน่าสนใจมากขึ้น และกลุ่มนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็ได้รับปัจจัยบวกด้วยเช่นอย่างไม่น่าแปลกใจ

หากมองลึกไปอีก อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวในปัจจุบัน หากไม่ได้รับการช่วยเหลือจากภาครัฐ อาจจะนอนเอาเท้าก่ายหน้าผากเลยทีเดียวเพราะผลจากการที่สหรัฐฯ และกลุ่มประเทศยุโรป คว่ำบาตรรัสเซียที่แต่ละมีจะมีปริมาณนักท่องเที่ยวเข้ามาในประเทศไทยเป็นจำนวนมากลดลงจากค่าเงินรูเบิ้ลอ่อนตัว หรือการเจริญเติบโตด้านเศรษฐกิจในประเทศจีนชะลอตัวลงอย่างจงใจก็ส่งผลให้ปริมาณนักท่องเที่ยวชาวจีนที่ก่อนหน้านี้เข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยจำนวนมากก็ลดลงไปด้วยเช่นกัน แต่ก็เป็นเพียงช่วงระยะเวลาหนึ่งเท่านั้น แต่เมื่อรัฐบาลส่งเสริมการท่องเที่ยวภายในประเทศจนถึงกับออกกฎระเบียบออกมามากมายเช่นนี้ ก็ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงท่องเที่ยวก็ยังคงความเย้ายวนน่าสนใจ เพราะประเทศไทยไปที่ไหนก็เหมือนสวรรค์ดั่งประโยคในสปอร์ตโฆษณาของ ททท. ความมั่นใจในจุดนี้หากไม่มีเรื่องความขัดแย้งทางการเมืองเข้ามาแทรกก็ไปได้อีกไกล

หากย้อนกลับไปเมื่อหลายปีก่อน ในครั้งที่รัฐบาลต้องการกระตุ้นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็ปรับเปลี่ยนอัตราค่าธรรมเนียมการจดจำนองลง 0.01% แล้วยังลดดอกเบี้ย ทำให้ธนาคารพาณิชย์ต่างแข่งกันออกแคมเปญจ์เพื่อดึงดูดผู้มีรายได้ระดับกลาง ไม่เพียงแค่ลดดอกเบี้ย แต่ยังเข้าร่วมกับ สปส. เพื่อจัดวงเพราะเป็นลูกค้าที่มีรายได้แน่นอนประจำทุกเดือน และสามารถหักค่างวดจากเงินเดือนกับบริษัทเงินและเงื่อนไขอัตราดอกเบี้ยพิเศษให้กับผู้ประกันตนอีกด้วย ห้างร้านได้โดยตรงก่อนที่เงินเดือนจะเข้าบัญชีผู้ประกันตน ซึ่งก็เป็นผลมาจากนโยบายของรัฐบาลในยุคนั้น

แม้แต่ไม่กี่ปีที่ผ่านมาที่มีโครงการรถยนต์คันแรก คืนภาษีที่ต้องจ่ายเป็นส่วนลดสูงสุดถึง 100,000 บาทต่อคัน ต่อคน ก็ทำให้ตลาดอุตสาหกรรมรถยนต์คึกคัก จนมีรถวิ่งล้นถนนเลยทีเดียว แม้จะมีปัจจัยเรื่องราคาน้ำมันแพง แต่อีกด้านหนึ่งกลับทำให้ตลาดรถยนต์มือสองซบเซาเพราะเมื่อคำนวณเบ็ดเสร็จ ซื้อใหม่ถูกกว่าทั้งราคาตัวรถและอัตราดอกเบี้ย

Micro Environment Factor

1. คู่แข่งในอุตสาหกรรม(Rivalry/ Potential Entrants)


2. อำนาจการต่อรองของลูกค้า (Bargaining Power of Customers/ Buyers)


3. อำนาจการต่อรองของผู้ป้อนวัตถุดิบ (Bargaining Power of Suppliers)


4. ภัยคุกคามจากคู่แข่งใหม่ๆที่เกิดขึ้น (Threat of New Entrants)


5. ภัยคุกคามจากสินค้าทดแทน (Threat of Substitute Products or Services)

เมื่อกล่าวถึงระดับมหภาค แล้วจะไม่กล่าวถึงระดับจุลภาคที่ใกล้ชิดกับองค์กรมากทีสุดก็กระไรอยู่ แต่จริงๆ ก็เป็นเรื่องพื้นฐานสำหรับทุกองค์กรธุรกิจ ที่ต้องประสบพบเจอ ต่างแต่เพียง Micro Environment Factor สามารถควบคุมได้เพราะเป็นปัจจัยแวดล้อมที่ใกล้ชิดกับองค์กร เพียงแต่หากประเด็นใดเป็นจุดอ่อนก็แก้ไขเปลี่ยนให้กลายเป็นจุดแข็งได้ เช่น อำนาจต่อรองของซัพพลายเออร์ ในกรณีอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์โครงการขนาดใหญ่ๆ ยิ่งใหญ่เท่าไรอำนาจต่อรองของซัพพลายเออร์จะลดน้อยลงเท่านั้น เพราะในประเทศมีจำนวนซัพพลายเออร์เพียงพอที่จะทำให้เกิดการแข่งขัน และนั่นคือตัวอย่างจุดแข็ง
อสังหาริม ทรัพย์ นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อบรม สัมมนา รวยด้วยอสังหา 2558 ลงทุน อสังหา ลงทุนบ้าน ลงทุนคอนโด นายหน้า ที่ดิน คอนโด บ้าน อสังหา 2558 กฎหมายอสังหา