รถไฟฟ้าดันที่ดินรัชดาฯพุ่ง 'พระราม9-ลาดพร้าว' ขยาย100%

กูรูอสังหาฯ แนะจับตาที่ดินย่านรัชดาฯ อนาคตสุขุมวิท คาดโครงการรถไฟฟ้าสายสีส้มดันที่ดินพุ่งกว่า 1 ล้านบาทต่อตร.ว. ส่งผลราคาขายคอนโดฯทะยานสู่ 1.8 แสนบาทต่อตร.ม. แย้มพื้นที่พระราม9-ลาดพร้าว จะมีอัตราการขยายตัวกว่า 100% ด้าน คอลลิเออร์ส เปิดตัวเลขที่อยู่อาศัยย่านรัชดาฯ พบยูนิตเหลือขาย 2.8 พันหน่วย ราคาขายเฉลี่ยกว่า 1 แสนบาทต่อตร.ม.

นาย วสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัทโมเดิร์นพร็อพเพอร์ตี้  คอนซัลแตนท์ จำกัด เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า จากแผนการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ ส่งผลให้ราคาที่ดินที่โครงการรถไฟฟ้าพาดผ่านขยับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง รวมทั้งราคาขายอสังหาริมทรัพย์ก็สูงขึ้นเช่นเดียวกัน โดยพื้นที่ที่น่าจับตามองในขณะนี้คือ พื้นที่ รัชดาฯ ซึ่งได้รับการกล่าวขานว่าเป็นย่านธุรกิจแห่งใหม่ (ซีบีดี) เนื่องจากมีอาคารสำนักงานเกิดใหม่จำนวนมาก อาทิ เอไอเอ แคปปิตอล ,จีแลนด์ ทาวน์เวอร์ ฯลฯ ทำให้มีบรรดาดีเวลอปเปอร์เข้าไปพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจำนวนมาก เพื่อรองรับความต้องการในอนาคตที่เพิ่มขึ้น
ทั้งนี้ ในอนาคตพื้นที่ดังกล่าวยังเป็นเส้นทางเดินรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ตลิ่งชัน-มีนบุรี) ซึ่งจะยิ่งทำให้พื้นที่นี้มีศักยภาพมากขึ้น และจะทำให้ที่ดินเพิ่มสูงขึ้นจากปัจจุบันราคาขายอยู่ที่ประมาณ 5-6 แสนบาทต่อตร.ว. และในอนาคตหากโครงการต่างๆแล้วเสร็จราคาขายที่ดินก็จะมากกว่า 1 ล้านบาทต่อตร.ว. และเมื่อนำมาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยก็จะต้องพัฒนาโครงการที่มีราคาขาย มากกกว่า 1.8 แสนบาทต่อตร.ม. ซึ่งเป็นราคาขายใกล้เคียงกับสุขุมวิท
"หากผู้ประกอบการซื้อที่ดินมาในราคา 1 ล้านบาทต่อตร.ว. คิดเป็นมูลค่า 400 ล้านบาทต่อไร่ แต่ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยได้ 7 เท่าของแปลงที่ดิน ตามผังเมืองกทม.ที่จัดสรรให้พื้นที่รัชดาฯอยู่ใน ย.9 คือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ดังนั้นที่ดินขนาด 1 ไร่ หากพัฒนาเต็มพื้นที่จะได้ 1.6 พันตร.ม. แต่ในความเป็นจริงสร้างได้เพียง 1.12 หมื่นตร.ม.ตามกฎผังเมือง ซึ่งเมื่อหักพื้นที่ส่วนกลางแล้ว จะเหลือเป็นพื้นที่ขายจริงเพียง 5.6 พันตร.ม. และเมื่อนำราคาขายที่ดินต่อไร่มาหารกับพื้นที่ขายจริง ผู้ประกอบการจะต้องขายในราคาต้นทุนที่ 7.1 หมื่นบาทต่อตร.ม. แต่เมื่อบวกกับค่าก่อสร้างอีก 2.5 หมื่นบาทตร.ม.และค่าดำเนินการอื่นๆ อีกปะมาณ 10% ก็จะทำให้ผู้ประกอบการต้องขายในราคา 1.8 แสนบาทต่อตร.ม. ซึ่งขณะนี้ราคาขายจริงในตลาดก็กว่า 1 แสนบาทต่อตร.ม.แล้ว ดังนั้น จึงมีความเป็นไปได้ว่าในอนาคตพื้นที่ย่านรัชดาฯจะมีคอนโดมิเนียมราคาขาย มากกว่า 1.8 แสนบาทต่อตร.ม.เกิดขึ้นอย่างแน่นอน" นายวสันต์ กล่าวและว่า
สำหรับพื้นที่ที่จะมีการขยายตัวของราคาที่ดินมากกว่า 100% ได้แก่ พระราม 9 และลาดพร้าว ซึ่งได้รับอานิสงส์จากโครงการรถไฟฟ้า ซึ่งการขยายตัวของราคาที่ดินที่สูงมีพื้นฐานมาจากราคาที่ดินที่ไม่มีการขยับ ตัวมาเป็นเวลานาน
โดยปัจจัยที่จะส่งผลให้ราคาที่ดินและความต้องการที่อยู่อาศัยประเภท คอนโดมิเนียมเพิ่มสูงขึ้นประกอบด้วย 1.รถไฟฟ้า 2.รถไฟฟ้าสายที่ผ่าน สามารถเดินทางเข้าสู่แหล่งธุรกิจได้สะดวกและรวดเร็ว 3.รถไฟฟ้าต้องผ่านแหล่งชุมชน ซึ่งเมื่อราคาที่ดินแพง จนไม่สามารถพัฒนาโครงการแนวราบได้ ผู้บริโภคก็จะมองหาที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม เนื่องจากพฤติกรรมผู้บริโภคยังยึดติดกับแหล่งที่อยู่อาศัยเดิม
"หากพิจารณาตามปัจจัยต่างๆในเบื้องต้นก็จะพบว่า รถไฟฟ้าไม่ได้ส่งผลให้ราคาที่ดินที่มีรถไฟฟ้าทุกสายขยับขึ้นหรือมี คอนโดมิเนียมเกิดขึ้นมากนัก เช่น สายสีเขียว (เกษตรฯ-สะพานใหม่) ที่ราคาที่ดินขยับขึ้นไม่มาก และไม่ค่อยมีโครงการคอนโดมิเนียมมากนัก เนื่องจากการเดินทางเข้าสู่ใจกลางธุรกิจใช้เวลานาน"
ด้าน นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า จากการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมบนถนนรัชดาภิเษกที่เปิด ขายตั้งแต่ปี 2554 - 2557 พบว่า มีโครงการในตลาดทั้งหมดจำนวน 1.26 หน่วย โดยเป็นคอนโดมิเนียมที่อยู่ใน 4 สถานีหลักได้แก่ สถานีศูนย์วัฒนธรรม , สถานีห้วยขวาง ,สถานีพระราม 9 และสถานีสุทธิสาร รัศมีไม่เกิน 1 กิโลเมตรจากสถานีรถไฟใต้ดิน รวมจำนวน 1.21 หมื่นหน่วย คิดเป็นอัตราการดูดซับ 78% มีหน่วยเหลือขาย 2.8 พันหน่วย ราคาขายเฉลี่ยที่ประมาณ 1.05 แสนบาทต่อตร.ม.
"ทำเลรัชดาฯ ถือเป็นอีกหนึ่งทำเลที่มีศักยภาพ เนื่องจากมีอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ รวมทั้งมีรถไฟฟ้าสายปัจจุบัน และในอนาคตจะมีสายสีส้มผ่าน"  นายสุรเชษฐ กล่าว

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 35 ฉบับที่ 3,028  วันที่  19-21  กุมถาพันธ์  พ.ศ. 2558