Rental Yield
การคำนวณ อัตราผลตอบแทน จากการซื้ออสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่า
ปกติเมื่อได้ยินคำว่า Yield จะนึกถึงผลตอบแทนในตราสารหนี้ หรือพันธบัตร หุ้น หรือกองทุน คิดในใจทันใดว่า หรือเจตนาคือจะให้เปรียบเทียบ Rental Yield กับผลตอบแทนจากการลงทุนในพันธบัตร ตราสารหนี้ หุ้น หรือกองทุน แต่ก็เหมาะที่จะเอามาใช้สำหรับการการชักชวนให้การลงทุนซื้ออสังหามาปล่อยเช่า เพราะในการคำนวณได้ตัดสิ่งสำคัญหลายสิ่งออก แล้วทำให้อัตราผลตอบแทนสูงเกินจริงไปมาก แต่ไม่เหมาะที่จะนำมาใช้จริงๆ ในการคำนวณหาผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ เพราะอาจทำให้ตัดสินใจลงทุนผิดพลาดโดยไม่รู้ตัว จากการมองข้ามค่าใช้จ่ายที่สำคัญๆ ออกไป หรืออย่างน้อยที่สุดอาจจะผิดหวังเมื่อผลตอบแทนที่ได้รับไม่เท่ากับที่คาดการณ์ไว้
ลองดูสูตรการคำนวณหาอัตราผลตอบแทนแบบ
Rental Yield ทั้ง 3 แบบ
1. Gross Rental Yield
การ คำนวณแบบแรกเป็นแบบ
Gross Rental Yield แบบนี้สำหรับซื้ออสังหาเพื่อปล่อยเช่าด้วยเงินสดและต้องไม่มีค่าใช้จ่ายส่วน กลาง ไม่มีค่าใช้จ่ายใดๆ เลย ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการซ่อมบำรุง ภาษี ค่าเสื่อมฯ ทำให้อัตราผลตอบแทนที่คำนวณได้ "สูงเกินจริง"
แต่อย่างที่ ทราบเงินสดมีค่ามากกว่ามูลค่าที่แท้จริง ถ้านำไปลงทุน ในช่วงดอกเบี้ยขาลงแบบนี้ก็ยิ่งควรจะทำเรื่องขอกู้กับสถาบันการเงินน่าจะดี กว่า แล้วนำเงินสดไปลงทุนอย่างอื่น อาจจะได้ผลตอบแทนสองทาง ดีกว่านำเงินสดเป็นล้านซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าเก็บกลับมาเป็น เบี้ยหัวแตกกว่าจะรวบรวมเป็นกอบเป็นกำเพื่อนำไปลงทุนต่อก็อาจจะเสียโอกาสใน การสร้างผลตอบแทนไปแล้ว
2. Net Rental Yield
แบบที่สองเป็นแบบ
Net Rental Yield ที่จะนำค่าใช้จ่ายรวมทั้งปี ซึ่งโดยมากก็มักจะคำนวณเพียงค่าใช้จ่ายส่วนกลางเท่านั้น ปกติเมื่อมีรายได้จากการให้เช่า ตาม พรบ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน อัตราภาษี 12.5 % ของค่ารายปี วิธีคำนวณค่ารายปีคือ ค่าเช่าต่อเดือนคูณ 12 เดือน สมมติลองเอาภาษีไปใส่บางทีผลตอบแทนที่คำนวณไว้อาจจะลดลงถึง 2% เลยทีเดียว แต่แค่ส่วนเดียว ยังมีค่าใช้จ่ายส่วนอื่นๆ จะเห็นว่าถ้าเก็บค่าใช้จ่ายมาไม่หมดจะได้ค่าตอบแทนในอัตราที่สูง
3. Cash on Cash Rental Yield
แบบที่สาม สำหรับกรณีที่ซื้อด้วยเงินผ่อน เฉพาะปีแรกที่ซื้อ เมื่อมีคำว่าผ่อนก็มีคำว่าดอกเบี้ยการจะคำนวณเฉพาะปีแรกที่ซื้ออาจจะใช้ อัตราดอกเบี้ยคงที่ แต่ปีต่อๆ ไปอาจกลายเป็นดอกเบี้ยลอยตัวซึ่งจะสูงกว่าปีแรกมากโขอยู่ ฉะนั้นจะคิดแต่เพียงปีแรกไม่ได้ หากไม่คิดให้ดีปีต่อๆ เห็นค่ายิลล์ 12% แต่เห็นตัวเงินสดจริงๆ เพียง 2,600 พอหักภาษี..ติดลบ
วิธีนี้คิดหลายชั้น จริงๆ เพราะมักจะคิดค่าใช้จ่ายรวมทั้งปีเฉพาะค่าส่วนกลางซึ่งเป็นค่าคงที่อยู่แล้ว ก็เพียง นำค่าเช่าต่อเดือน - ค่าใช้จ่ายต่อเดือน - เงินผ่อนต่อเดือน คูณ 12 เดือน แล้วค่อยหารยอดรวมของเงินจอง เงินดาวน์ ค่าตกแต่ง ทีเดียวเลยก็ได้
สังเกตการคำนวณแบบ Rental Yield ในส่วนของค่าใช้จ่ายโดยทั่วๆ ไปมักจะกล่าวเพียงค่าใช้จ่ายส่วนกลางเท่านั้น โดยเฉพาะกรณีแรก Gross Rental Yield จะไม่กล่าวถึงค่าใช้จ่ายเลย ประมาณว่าไม่มีค่าใช้จ่ายส่วนกลางจึงถือว่าไม่มีค่าใช้จ่ายตลอดปี ทั้งที่ในความเป็นจริงค่าใช้จ่ายที่เป็นต้นทุนผันแปรนอกจากต้นทุนคงที่ที่เป็นตัวอสังหาจะแยกออกมาได้หลายส่วน ไม่ว่าจะเป็นอัตราภาษี ค่าเสื่อมราคา และแม้การคำนวณแบบ Cash on Cash Rental Yield จะมีการนำเงินผ่อนซึ่งรวมดอกเบี้ยมาร่วมในการคำนวณด้วย ที่อาจจะเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นที่จะมีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าอัตรา ดอกเบี้ยแบบลอยตัวครึ่งนึงเลยทีเดียว เว้นเสียแต่จะกู้เพียงปีเดียว แต่โดยมากสถาบันการเงินมักจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยคงที่ให้เฉพาะสำหรับการปล่อยสินเชื่อระยะยาว และยังมีค่าตกแต่งที่ในปีถัดไปก็จะยังคงอยู่แต่อาจจะตัดเงินจองและเงินดาวน์ ออก ไม่ว่าอย่างไรการคำนวณแบบที่สาม หรือ Cash on Cash Rental Yield คงใช้คำนวณคร่าวๆ ได้เพียงในปีแรกเท่านั้น ที่จะทำให้ดูว่าได้รับผลตอบแทนสูง ส่วนปีต่อๆ ไป ค่ายิลล์จะคลาดเคลื่อนจากความเป็นจริง
ถึงตรงนี้จะเห็นได้ชัดแล้วว่าค่า ใช้จ่ายต่างๆ ที่เป็นต้นทุนจะเป็นตัวแปรสำคัญที่จะกดอัตราผลตอบแทนจากการคำนวณแบบ Rental Yield ให้ต่ำลง หากไม่เก็บค่าใช้จ่ายมาให้ครบผลการคำนวณจะให้ค่าของผลตอบแทนในอัตราที่สูง เกินจริง และส่วนนี้นี่เองที่จะทำให้ติดกับดักค่า Rental Yield
สรุป รวมๆ ทั้งหมดคือการประมาณการคร่าวๆ ที่จะไม่มีวันได้เห็นวิธีการคำนวณเพื่อหาผลตอบแทนจากการเช่าแบบนี้ในโครงการ ใหญ่ๆ ในเลือกลงทุนพัฒนาอสังหาเพื่อการปล่อยเช่า เพราะอสังหาริมทรัพย์มีสภาพคล่องต่ำประมาณการเพียงปีเดียวคงไม่ได้ เพราะคงไม่คืนทุนกันภายใน 1 ปีแน่นอน เว้นเสียแต่จะสามารถเก็บค่าเช่าได้เดือนละ 9% ของราคาอสังหาที่ซื้อมาปล่อยเช่า ถ้าซื้อมาสองล้านกว่าก็ต้องเก็บค่าเช่าให้ได้เดือนละเกือบสองแสน จึงจะสามารถคืนทุนได้ในปีเดียวถ้าทำได้ แต่จะได้กำไรก็ต้องทำให้ได้มากกว่า 12 เดือน กลับสู่โลกแห่งความเป็นจริงที่ว่าในระหว่างปีก็ใช่ว่าจะมีคนเช่าตลอดทั้ง 12 เดือนเสมอไปต่อให้ค่าเช่าไม่ถึงสองหมื่น
มีเครื่องมือในการคำนวณหาผล ตอบแทนจากการลงทุนอีกมากมายที่จะพิจารณารายละเอียดต่างๆ ที่สำคัญๆ และคิดว่าสมควรนำมาใช้ในการคำนวณมากกว่า การใช้ Rental Yield เช่น FC, VC, BEP, PB, NPV, IRR เพื่อให้ได้คำตอบที่ชัดเจนและใกล้เคียงความจริงให้มากที่สุด และน่าจะเป็นการคำนวณเพื่อพิจารณาเลือกลงทุนอย่างปลอดภัยที่สุดด้วยเช่นกัน มิฉะนั้นแล้วอาจทำให้เกิดภาวะการลงทุนที่ผิดพลาดไม่ได้รับผลตอบแทนตามที่คาด ว่าจะได้รับทุนจมไม่คุ้มค่าการลงทุน และโอกาสเติบโตก็มืดมนไปด้วย
ลองคำนวณ Rental Yield ทั้ง 3 แบบ
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น